La crisis del Coronavirus no ha llegado todavía a las hipotecas. Por lo general, el sector inmobiliario suele tardar más en notar los efectos de la economía, pero la realidad es que el actual contexto de coyuntura económica ha agitado todavía más los precios a los que los bancos ofrecen sus hipotecas. “Esta crisis mantendrá una época de bajos intereses dejando un panorama muy atractivo para todos los interesados en comprar una vivienda”, señala Marcel Beyer, CEO de iAhorro.
Los próximos meses se presentan como una gran oportunidad para conseguir las mejores ofertas en el mercado hipotecario por varios motivos, este año en especial. “El último trimestre del año suele ser más intenso porque incorpora decisiones de compra que se han ido gestando durante los meses de verano. Este año, con motivo de la pandemia, se ha producido una caída de operaciones que posiblemente podrá compensarse en estos últimos meses”, afirma Paz Comesaña, directora de marketing y publicidad de EVO Banco.
El euríbor cerró el pasado mes de octubre con un nuevo mínimo histórico (-0,46%), el tercero consecutivo en lo que va de año. Esto provoca que la tendencia en los tipos continúe a la baja, no sólo en el caso de los tipos variables sino también en el de las hipotecas fijas. Debido a la fuerte caída que ha experimentado el índice de referencia hipotecario para las hipotecas variables, los bancos se han visto obligados a mejorar su oferta a tipo fijo para asegurarse clientes. Como consecuencia, encontramos tipos fijos antes asociados a la oferta variable. Por ejemplo, en la actualidad podemos encontrar hipotecas a 30 años con un tipo del 1,5% de por vida. Estos tipos de intereses para hipotecas fijas no se habían visto hasta ahora.
Además de la mejora de condiciones por la bajada de tipos de interés, por lo general, las vinculaciones asociadas se están volviendo menos exigentes. En este sentido, Paz Comesaña señala que “hay entidades financieras que, a cambio de mejorar las condiciones financieras, piden un esfuerzo de vinculación muy elevado y con productos muy diferentes a la hipoteca. En el caso de EVO, si el cliente desea obtener un precio mejor, se le ofrece la posibilidad de optar por la hipoteca bonificada en todas sus modalidades (fija, mixta y variable) tan sólo domiciliando la nómina y contratando el seguro del hogar a través de la entidad”.
Por otro lado, la tendencia en los precios de la vivienda ha empezado a cambiar y, con toda probabilidad, veremos terminar el año con una rebaja en el valor de la vivienda en el último trimestre de 2020. Este descenso ya se ha producido en el tercer trimestre del año (-0,4%) según Tinsa y, de producirse en el cuarto trimestre, sería la primera vez en cinco años que el precio de la vivienda cae en este periodo.
Todos estos factores convierten el momento actual en una buena oportunidad para contratar una hipoteca. Entre otras cosas, porque “la banca agiliza los trámites en el último trimestre del año para hacer balance y debido al interés que tiene en cerrar operaciones. Como no sabemos lo que va a pasar en 2021, asegurarse la hipoteca ahora que están baratas sería una buena opción. Si continúa alargándose la pandemia, hay nuevos confinamientos y a su vez se produce una mayor tasa de desempleo, la cuota de morosidad es probable que aumente y los bancos pueden restringir el acceso a las hipotecas”, destaca Marcel Beyer, CEO de iAhorro.
2020 será un año para recordar por los bajos tipos de interés
Durante el último periodo del año las entidades tienden a ajustar más la gama de sus tipos fijos a la baja. En este sentido, 2020 presenta una gran oportunidad para aprovechar esta rebaja en un año especialmente marcado por los intereses bajos.
Si bien es cierto que este descuento no se suele apreciar en las hipotecas variables, debido a que no depende tanto del ajuste que realicen los bancos, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan todavía el predominio de firmas de hipotecas variables en este periodo del año. Aunque el año pasado ya se pudo observar como el número de hipotecas fijas firmadas prácticamente era el mismo que el de variables en el último trimestre del año.
Así, si en 2015 las hipotecas fijas constituidas en los tres meses finales del año suponían sólo un 9,8%, en 2019 fueron el 43,5% del total de hipotecas constituidas en ese periodo. El último dato relativo a 2020 que ofrece el INE (del mes de agosto) confirma que las hipotecas fijas cada vez están ganando más peso frente a las variables con un 49,4% de hipotecas fijas del total de hipotecas constituidas sobre viviendas en ese mes.
Por otro lado, las previsiones del sector bancario pronostican diez años más en un contexto de tipos bajos, aunque según la directora de marketing y publicidad de EVO Banco “los precios ya están muy ajustados en la oferta actual de los bancos españoles. Donde más se notará es en las hipotecas variables por la bajada del euríbor, ahí puede llegar a bajar 25 puntos básicos”.
Aumenta el número de hipotecas concedidas en el último trimestre
Desde 2015 se puede observar que el número de hipotecas concedidas en el cuarto trimestre del año ha ido en aumento año tras año. Según los datos extraídos del INE, en el último trimestre de 2015 se concedieron un 14,87% más de hipotecas que en el mismo periodo del año anterior, en 2016 un 19,64% más, en 2017 un 2,72%, en 2018 un 13,45% y un 11,58% más en 2019 con un total de 90.153 hipotecas firmadas.
Por su parte, el importe total destinado a hipotecas en el cuarto trimestre también ha ido incrementándose en los últimos cinco años. Pasando de los 6.338.016 euros concedidos en los últimos tres meses de 2015 a los 11.500.710 euros de 2019. Si comparamos el dato obtenido de 2019 con el de 2018 (10.411781 euros), el importe destinado a las hipotecas ha sufrido un incremento del 10,46%.
¿La estabilidad del tipo fijo o los bajos intereses de la variable?
En la actualidad podemos encontrar unas tasas muy interesantes a tipo fijo y variable. La decisión final dependerá de lo que estemos buscando de cara al futuro y del perfil que tengamos. “Si tus perspectivas financieras te dicen que puedes soportar una subida de tipos de interés sin sufrimiento, o tienes capacidad de amortizar una parte importante de la hipoteca los primeros años de vida de la misma, será más interesante una hipoteca variable. Sin embargo, si prefieres tener una cuota fija y mantener tu cuadro de amortización, porque lo que ahorres lo prefieres invertir en mejorar tu vivienda, en viajar, en los estudios de tus hijos, etc… y valoras la tranquilidad, la hipoteca más adecuada es la fija”, señala Paz Comesaña.
Más allá de elegir la hipoteca apropiada también es importante elegir el momento adecuado. “A nivel económico estamos ante una etapa un poco frágil y el desarrollo de la pandemia estará vinculado a lo que pase con la economía, que a su vez, repercutirá en las hipotecas. Por lo que, por una parte sería recomendable aprovechar los bajos tipos de interés actuales y no perdernos oportunidades como las que nos ofrece ahora el mercado, pero también es posible que los precios sigan bajando”, destaca Marcel Beyer.
Una oportunidad para subrogar
El último trimestre del año no es sólo buen momento para constituir una hipoteca nueva, también lo es para cambiarla de banco.
Además de a los nuevos clientes, las entidades también aplicarán estas mejoras a aquellos que decidan trasladar su hipoteca con una subrogación.
Subrogarse con el tipo de interés actual puede suponer que una hipoteca fija de ahora salga más barata que una variable de hace diez años. Para el CEO de iAhorro, “aprovechar los tipos actuales para mejorar el precio de la hipoteca es algo que para el usuario tiene sentido y a lo que la banca se está abriendo cada vez más. Para un banco siempre hay más riesgo al contratar una hipoteca nueva que con una subrogación, puesto que no sabes cómo va a comportarse un cliente nuevo”.
A pesar de las dudas que la crisis del Coronavirus pueda generar sobre el sector inmobiliario, hasta ahora, muestra signos de fortaleza y la mayoría de proyectos se siguen desarrollando sin cambios. En este sentido, tal y como señalan desde la plataforma de Big Data inmobiliario Brainse, las promotoras esperan finalizar todavía más de 20.000 viviendas en España en el último trimestre de 2020.
