El valor que creemos que tiene nuestra casa puede ser muy distinto a su valor real en el mercado. De hecho, a muchos propietarios les puede suceder que, cuando quieren poner en venta la vivienda, desean "recuperar" lo invertido años atrás, cuando la compraron. En los casos de hipotecas firmadas en los años finales de la burbuja inmobiliaria, esas personas se encuentran con que hoy no podrán conseguir precios de venta iguales o superiores a aquel precio de compra.
Como es lógico, es una situación frustrante, pero la realidad es la que es: hoy no se encuentran precios como antes. Hoy ya no es seguro decir aquello de "los pisos siempre se revalorizan". Por eso, saber cómo tasar nuestra propia vivienda y conocer el precio que tiene hoy es interesante para cualquier propietario. Incluso nos puede servir, como posibles compradores, para estimar si una vivienda está en precio, por encima o si es una ganga.
Existen muchas herramientas online que prometen realizar tasaciones "gratis" de tu casa. Este tipo de aplicaciones se basan en los datos del catastro (la referencia catastral) y valoran la casa en función de las características declaradas, mediante la comparación con viviendas testigo o similares que ya existen en el mercado inmobiliario, en las agencias o portales y demás servicios con el objetivo de calcular un precio aproximado. Y el punto flaco de estas herramientas es justo ese, que es un precio aproximado, lejos de la realidad.
La razón es que este tipo de servicios es automático, infiere un precio a partir de un conjunto de datos públicos y no tiene en cuenta nada más, ni las posibles mejoras, ni las características que puedan diferenciar a la vivienda frente a otras.
Una segunda "capa" de tasación implica otra serie de elementos muy importantes y determinantes como, por ejemplo:
- La ubicación y servicios en la zona cercana a la vivienda, algo totalmente determinante.
- La situación del inmueble dentro del edificio (principalmente la planta y la orientación).
- Tipología de la vivienda, es decir, si es unifamiliar o plurifamiliar.
- La superficie del inmueble y su distribución interior.
- La calidad de los materiales, tanto de la construcción como de las terminaciones y las posibles mejoras.
- Por último, y no menos importante, se tiene en cuenta la antigüedad y el estado de conservación general.
Como podemos observar, la tasación de una vivienda tiene una fuerte componente objetiva. Se enumeran las características de la vivienda, se analizan y estudian los planos, se tiene en cuenta el entorno y toda una serie de otros detalles que poco tienen que ver con la componente emocional. Y eso también es un problema.
Cuando una persona quiere vender su casa, lo más probable es que la primera opción de precio esté muy sobrevalorada. Hablamos de un hogar que, en la inmensa mayoría de los casos, ha costado años de esfuerzo conseguir. Además, las pequeñas reformas interiores que se han ido haciendo tienen un valor muy superior al valor material y de mano de obra.
Por ello, lo más probable es que la tasación de nuestra vivienda quede muy por debajo de las expectativas que, como vendedores, podemos tener. Y, sin embargo, la tasación de la vivienda es muy importante, vital diría, para conseguir la venta.
Pensemos en que la tasación es imprescindible para el comprador, para el vendedor y para el banco. En el caso del banco es así porque no van a conceder un préstamo por más del 80% del valor de tasación; en el caso del comprador, porque así sabrá el precio real base de la vivienda; en el caso del vendedor, aunque parezca mentira, la tasación es importante porque es la base sobre la que construir el precio de venta (porque la base no es el coste de la hiopteca que suscribimos, claro).
