Este viernes, el Gobierno de Pedro Sánchez ha aprobado un Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Uno de los puntos más novedosos es la creación de un sistema de índice de precios, aunque se renuncia a limitar las subidas de los alquileres, tal y como se había anunciado hace unos días.
Transferencia de potestades a las Comunidades Autónomas
Esta es una de las medidas más polémicas de la nueva ley ya que va en contra del modelo económico de oferta y demanda. “La limitación de precios, al pasar a ser potestad de las comunidades autónomas, llevará seguramente a una aplicación muy desigual. No solo porque las políticas de las comunidades autónomas pueden ser muy distintas (lo hemos visto en el conflicto entre taxis y VTC) sino porque las diferencias de precios son muy diferentes en grandes ciudades o en áreas con mayor tensión en el mercado inmobiliario como son las costas, por ejemplo”, señala Antonio Gallardo, experto financiero en iAhorro.com.
Una vez aprobada la Ley habrá que esperar a como se establece este índice y cómo lo aplican las diferentes comunidades autónomas. “Si se crean tablas en las que este precio es fijo o en verdad es una “recomendación” camuflada de precio máximo, por ejemplo, si lo que conlleva es pagar menos impuestos por limitar una subida, puede que muchos propietarios no quieran la bonificación y prefieran alquilar por encima del límite”, apunta el experto financiero de iAhorro.com.
Regulación de los precios
Sobre el papel, la nueva ley favorece al inquilino, afirma Antonio Gallardo, aunque destaca que habrá que esperar a cómo se aplica en cada comunidad autónoma, “si limitando los precios directamente y de forma obligatoria o incentivando al propietario para que no aplique precios por encima con bonificaciones, y en todo caso se verá especialmente en áreas donde los precios se habían disparado y tienen subidas mayores, en otras el efecto real será mucho menor”.
En general, este experto considera que en general habrá una reducción de oferta, “aunque no creo que tan dramática como señalan algunas empresas del sector y de forma muy desigual geográficamente. El efecto que se verá más claro es que disminuyan los que adquieren una vivienda para ponerla después en alquiler ya que pueden considerarlo menos rentable, pero el efecto sobre el parque actual no será considerable. Sobre el tipo de clientela no creo que haya mucha modificación, estas limitaciones de precios si puede influir en mayor estabilidad en los contratos, que duren más tiempo”, destaca Gallardo.
Además de la bonificación del 80% del IBI, se retoma la posibilidad de que los ayuntamientos puedan bonificar mediante ordenanza fiscal hasta el 95% de este impuesto para inmuebles con renta limitada por una norma jurídica, que ya se recogía en el Real Decreto que se tumbó en el Congreso. Estas bonificaciones fiscales, ¿son realmente interesantes para los arrendadores? “En zonas Premium, aunque los impuestos que se pagan sean elevados (IBI), en mi opinión no. Creo que en muchas comunidades autónomas esa será la respuesta y por eso el impacto va a ser limitado”, apunta Antonio Gallardo.
Regulación de las subidas: ¿Aumentaran los pagos en negro?
El real decreto también recoge que cuando no haya pacto entre las partes para la actualización anual de la renta, el incremento producido como consecuencia de la actualización no podrá exceder la variación del último IPC publicado en la fecha de revisión. Esta medida podría incentivar el mercado negro en el alquiler. “Que los caseros pidan dinero negro es algo que la Ley no puede limitar, incluso puede agravar al poner precios topes. No veo que este cambio en la subida pueda suponer una modificación sustancial. Por ejemplo, ahora en los contratos posteriores al 1 de abril de 2015 también se podían subir de acuerdo con el Índice de Garantía de Competitividad que publica el INE periódicamente. La única diferencia es que este índice tiene un mínimo del 0% (nunca podrán bajar los precios), y el tipo máximo es del 2% y si se sube ahora de acuerdo el IPC si este es negativo puede que en años no se aplique pero también puede ser que algún ejercicio esté por encima del 2%. Creo que limitar al IPC genera incertidumbre más que beneficiar al consumidor”, explica Antonio Gallardo.
Duración de los contratos
La norma mantiene el requisito que recogía el anterior Real Decreto tumbado por el Congreso en enero por el que se establecía en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, en el que el plazo será de siete años. También recoge la limitación a dos mensualidades de la renta de alquiler la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario y salvo que se trate de contratos de larga duración. “Creo que estas medidas no van a suponer muchas modificaciones, no habrá muchos dueños que decidan dejar de alquilar y empezar a vender, y menos que dejen de alquilar su vivienda sin darle otro uso. Sin embargo, en el medio plazo sí que puede afectar en que haya menos propietarios que compren para posteriormente alquilar. Pero en todo caso dependerá de cómo se aplique en cada comunidad autónoma y si todo sigue adelante veremos diferencias muy importantes, matiza el experto financiero de iAhorro.com.
