El euríbor ya está registrando valores medios mensuales más bajos que los anotados durante los mismos meses del año pasado. Por tanto, aunque el índice de referencia más utilizado para calcular el tipo de interés que los hipotecados pagan por sus préstamos a tipo variable sigue en niveles elevados, los ciudadanos que han hecho la revisión anual de su hipoteca variable con el dato medio que este indicador registró en abril (3,703%) han experimentado ya las primeras rebajas en sus cuotas mensuales tras dos años de subidas continuadas.
Es cierto que estas primeras rebajas no han sido muy relevantes, ya que, como explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, “el euríbor cerró el pasado mes de abril con un dato que se situó tan solo 0,054 puntos por debajo del anotado el mismo mes de 2023 (3,757%). Esto supone un abaratamiento de apenas entre 4 y 10 euros en la cuota mensual, en función de cuál sea la cuantía de la hipoteca”.
Sin embargo, añade Colombelli, “que los ciudadanos estén viendo que las cuotas de las hipotecas variables comienzan a bajar, aunque sea muy muy poco, hace que el miedo que tenían hace unos meses a no poder pagar sus préstamos se disipe, tanto que muchos de los que antes barajaban cambiar sus hipotecas variables por otras fijas o mixtas, ahora se están conformando con lo que tienen, aunque todavía estén pagando cuotas muy elevadas y no sepan hasta cuándo seguirán a esos niveles”.
Las cuotas se han encarecido hasta 600 euros en 4 años
Hoy en día, una persona que firme este mes de mayo una hipoteca variable o revise una ya contratada deberá tener en cuenta el dato del euríbor del mes pasado, de abril, que es el último definitivo. Por tanto, pagará por su préstamo un tipo de interés de 3,703% de euríbor más un diferencial que, “como poco, se situará entre el 0,2% y el 0,5% si la hipoteca es reciente y, si se firmó antes de 2022, es posible que incluso tenga un diferencial del 0,99%, uno de los más habituales en esa época”, afirma el portavoz de iAhorro. Esto hace que, en caso de que ese diferencial sea, por ejemplo, del 0,99%, el TIN de esta hipoteca variable suba hasta del 4,693%, muy por encima de lo que podemos encontrar ahora en el mercado al firmar una hipoteca fija y, sobre todo una hipoteca mixta.
Otra cosa que debemos tener en cuenta al contratar una hipoteca variable es que la cuota mensual que se paga por ella no es fija, es decir, lo que se pague al inicio por el préstamo también variará a lo largo de los años de amortización del préstamo en función de los valores que vaya registrando el euríbor. Normalmente las revisiones de este tipo de hipotecas se realizan de forma anual, aunque también se pueden hacer semestral o trimestralmente. Si tenemos esto en cuenta, siguiendo los ejemplos anteriores, vemos que quien contrató una hipoteca variable en mayo de 2020 con revisión anual tendrá que hacer esa revisión de cuota en mayo de 2021, en mayo de 2022, en mayo de 2023… y así sucesivamente.
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Por ese motivo, por ejemplo, quien firmó su hipoteca en mayo de 2021, el euríbor que tiene que coger como referencia es el de abril de ese año, cuando registraba uno de los datos más bajos de su historia (-0,484%). De esta manera, esta persona empezó pagando una cuota mensual de 449,18 euros al mes en un préstamo de 150.000 euros y de 898,36 euros en uno de 300.000 euros. No obstante, a la hora de hacer la revisión del siguiente año, como el índice de referencia ya había subido algo más de medio punto (0,013% en abril de 2022) la cuota también se encareció entre 30 y 60 euros: hasta los 481,56 en el caso de la hipoteca de menor cuantía y hasta los 963,12 euros para la del importe más elevado.
Pero la peor noticia para estos hipotecados llegó con la revisión de 2023 porque el euríbor ya estaba disparado y en abril de ese año registró un 3,757%. Esto hizo que, a partir de mayo, la cuota de sus préstamos se disparara casi 300 euros en los de 150.000 euros y casi 600 en los de 300.000 euros. Concretamente, a partir de esta revisión anual pasaron a pagar 759,38 y 1.518,76 euros al mes, respectivamente.
“Entre 2022 y 2023 el euríbor se disparó de forma muy repentina, con algunas subidas de hasta un punto entre un mes y otro. Esto hizo que las hipotecas se encarecieran muchísimo, sobre todo las variables, cuyos tipos de interés pasaron de rondar el 1% o estar incluso por debajo cuando el euríbor estaba en negativo, a rozar el 5%, algo que no veíamos desde la crisis de 2008”, señala el director de Hipotecas de iAhorro. Es cierto que esas subidas parece que se han paralizado, aunque este indicador continúa en niveles bastante elevados”, dice Colombelli.
¿Qué ha pasado en la revisión de 2024? En abril de este año el euríbor ha registrado una bajada respecto al dato anotado el mismo mes de 2023, pero la reducción en las cuotas de las hipotecas “no compensa los encarecimientos que los hipotecados han sufrido en los últimos dos años”, asegura el portavoz del comparador hipotecario. Tanto es así que si vemos la cuota inicial de la hipoteca variable de 150.000 euros firmada en mayo de 2021 (449,18 euros) y la cuota que estaría pagando ese hipotecado ahora tras tres revisiones anuales (755 euros) vemos que el encarecimiento acumulado es de 305,82 euros cada mes. En el caso de que el importe fuera de 300.000 euros incluso asciende hasta los 611,64 euros.
Los hipotecados podrían ahorrar hasta 300 euros al mes
¿Qué solución hay frente al encarecimiento de las cuotas? Hacer una subrogación o una cancelación del préstamo inicial para abrir uno nuevo en otro banco que ofrezca mejores condiciones, es decir, un tipo de interés más bajo. En este sentido, el director de Hipotecas de iAhorro es optimista: “Casi todas las personas que tengan contratada una hipoteca variable pueden conseguir algo mejor en el corto y medio plazo, sobre todo viendo que la bajada de tipos se ralentiza y que, por tanto, seguirán pagando cuotas mensuales muy altas durante bastante tiempo”.
Como hemos visto, los hipotecados a tipo variable están pagando ahora por su préstamo más de un 4% TIN, mientras los bancos ya ofrecen hipotecas fijas por debajo del 3% TIN y mixtas alrededor del 2% TIN. Eso sí, Colombelli asegura que, en el momento del cambio, “la clave está en conseguir unos tipos de interés acordes a la media de tipos que se espera a largo plazo, para conseguir que compense el cambio durante el máximo tiempo posible”. Ese tipo de interés medio, según dice el portavoz de iAhorro, “está en un 2%”, pero encontrar ahora mismo una hipoteca fija con ese tipo de interés es “bastante complicado, incluso con vinculaciones”.
Además, el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario prevé que, “aunque se acelere la bajada del euríbor y los tipos de interés que marca el Banco Central Europeo (ahora situados en el 4,5%) no lo veremos ni siquiera en el tramo final de este año; pero no es descartable que, en 2025, si se controla la inflación, podamos acercarnos”. Entonces, ¿es mejor esperar o buscar ahora una hipoteca algo más elevada, pero que permita ahorrar cuanto antes? Simone Colombelli es contundente en su respuesta: “Cuanto antes se haga el cambio, dada la situación actual, mejor. Mientras se espera a que bajen los tipos, si el euríbor se mantiene alto, los hipotecados a tipo variable seguirán perdiendo dinero”.
Y es que, según los cálculos que hemos realizado desde el comparador y asesor hipotecario, si un usuario consigue cambiar su hipoteca variable por una fija del 2,5% TIN podría ahorrarse entre 180 y 360 euros en su cuota mensual, en función de la cuantía del préstamo y del momento de contratación del mismo. Tanto es así que, por ejemplo, una persona que firmó su hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años en mayo de 2021 y, ahora, en mayo de 2024 (antes de realizar su revisión de cuota) decide cambiarla por una hipoteca fija al 2,5% TIN, vemos que pasaría a pagar 588,47 euros al mes. ¿Pero cuánto se ahorraría? En caso de que no hiciera el cambio, con la revisión pertinente su cuota sería de 775 euros, por lo que se estaría ahorrando al modificar su hipoteca hasta 166,53 euros cada mes.
Eso sí, en caso de que la hipoteca, en vez de tener un importe inicial de 150.000 euros lo tuviera de 300.000 euros, el ahorro se duplicaría: la cuota mensual a pagar tras el cambio sería de 1.169,06 euros y, en caso de hacer la revisión, pagaría 1.488,56 euros mensuales, por lo que podría ahorrarse 333,06 euros cada mes.
SI hacemos los cálculos para una hipoteca firmada en otro año vemos que, en el caso una hipoteca variable con las mismas condiciones del ejemplo anterior (plazo de amortización de 30 años y un tipo de interés de euríbor más diferencial del 0,99%) y contratada un año después, en mayo de 2022, el ahorro aumentaría hasta los 173,63 euros cada mes si el importe del préstamo es de 150.000 euros y hasta los 347,26 euros si fuera de 300.000 euros.
¿Por qué se ahorra más si subrogan su hipoteca ahora los que llevan menos años con ella? “Las hipotecas en España se rigen por el sistema de amortización francés: al inicio del préstamo se pagan más intereses que al final. Esto hace que, cuanto menos tiempo lleves de hipoteca, más intereses pagas. Y, además, en los últimos años, como el euríbor ha estado muy alto, los hipotecados a tipo variable han pagado todavía más de inicio por sus préstamos que las personas que los firmaron antes, pero también tienen más tiempo si cambian su hipoteca ahora para ahorrar y compensar ese encarecimiento previo”, dice el director de Hipotecas de iAhorro.
Por ejemplo, si la hipoteca variable se hubiera firmado en mayo de 2023 y se subroga este año, solo un año después de su contratación, el hipotecado se ahorraría aún más dinero: hasta 180,37 euros cada mes o, lo que es lo mismo, un total de 62.768,76 euros en los 29 años que le quedarían por pagar de préstamo en caso de que este tuviera un importe inicial de 150.000 euros. Si esa cuantía inicial ascendiera hasta los 300.000 euros, el ahorro sería el doble: hasta los 360,74 euros mensuales y los 125.537,52 euros durante los siguientes 29 años de la hipoteca.
¿Cómo volver a pagar lo mismo que al inicio?
Pese a que quien haga el cambio ahora podría ahorrarse una buena cantidad de dinero en su hipoteca, “los encarecimientos de estos dos últimos años han sido tan elevados, que para compensar lo pagado hasta ahora y volver a una cuota como la que tenían inicialmente los hipotecados el mercado tendría que retroceder a niveles de 2020, es decir, que las hipotecas tuvieran unos tipos de interés por debajo del 1% TIN, y eso, además de que es poco probable, tampoco es bueno para la economía de cualquier país”, declara Simone Colombelli.
Y es que, según los cálculos realizados por iAhorro, para compensar tanto lo pagado hasta ahora de intereses adicionales por la subida del euríbor como los gastos de realización de la subrogación (unos 350 euros de la tasación) o los de la cancelación de la hipoteca y apertura de nuevo préstamo (alrededor de 1.100 euros porque a la tasación hay que sumar al menos los gastos de notaría y registro), los hipotecados tendrían que conseguir un tipo de interés fijo para el resto de los años que le quedan de hipoteca de entre un 0,8 y 0,3% TIN.
“Por ahora, quienes cambien su hipoteca a fija se tendrán que conformar con un tipo de interés del 2,5 o 2,7% y quienes la cambien a mixta podrían optar a algo más bajo: entre un 1,8 y un 2,4% TIN”, aclara el portavoz del comparador hipotecario, que además finaliza “Cualquiera de estos tipos que están en el mercado son mucho mejores que los que tienen ahora mismo los hipotecados a tipo variable, por lo que cambiar la hipoteca sigue compensando”.
