Sin duda, uno de los temas más candentes durante la precampaña y campaña electoral de cara a las elecciones generales que se celebrarán en España el 23 de julio es la vivienda. ¿El motivo? “La vivienda, mejor dicho, el acceso a la vivienda se ha convertido en un problema global, que afecta principalmente a los jóvenes, pero que se va extendiendo a capas de población de mayor edad”, explica Antonio Gallardo, experto financiero del comparador y asesor hipotecario iAhorro. Este experto también añade que en el tema de la vivienda “están confluyendo varios problemas: la subida de los precios, especialmente en el alquiler; una oferta deficitaria y, por último, la subida de los tipos de interés”.
En lo que se refiere al alquiler, Antonio Gallardo declara que uno de los principales inconvenientes es que “gran parte del parque de la vivienda en alquiler se dirige a fines turísticos o simplemente los propietarios prefieren mantener la casa vacía por la sensación de inseguridad jurídica que tienen en caso de impago u okupación”, lo que hace que los ciudadanos tengan cada vez más problemas, sobre todo en las grandes ciudades, para encontrar una vivienda con un alquiler que puedan asumir sin necesidad de destinar más de la mitad su sueldo en pagarlo.
Por su parte, en el caso de la compraventa, “la oferta también es muy deficitaria respecto a la gran demanda que hay de compra, sobre todo en las grandes ciudades, y esto hace que los precios se disparen. Si unimos esto a la subida de los tipos de interés y del euríbor (que no solo afecta a quienes ya tienen una hipoteca variable contratada, sino también a aquellos que están buscando ahora una hipoteca nueva porque pagarán más intereses por ella) el cóctel es lo que impide, sobre todo a los jóvenes, acceder a una vivienda en propiedad”.
Precisamente, para captar el voto de esos jóvenes de hasta 35 años, los partidos políticos han incluido diferentes medidas dentro de sus programas electorales con el objetivo de aliviar el problema del acceso a la vivienda en España en caso de que lleguen a gobernar. ¿Ayudarán a disminuir la carga de las hipotecas para las familias y a fomentar la compra en los jóvenes? Desde iAhorro, lo analizamos:
Propuestas del Partido Socialista Obrero Español (PSOE)
El todavía presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y candidato del PSOE a la reelección el próximo 23 de julio ha anunciado muchas medidas en materia de vivienda, como movilizar parque para alquiler asequible o implementar un Plan de Vivienda Sostenible. Pero también algunas más centradas en las hipotecas:
1. Avales del 20% de la hipoteca para los jóvenes
En la precampaña de las elecciones autonómicas y municipales de mayo, Sánchez anunció que aprobaría una línea de avales a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) de 2.500 millones de euros para que los jóvenes puedan comprarse su primera vivienda pese a que no dispongan de los ahorros suficientes. ¿Cómo? Las entidades financian habitualmente el 80% del precio de la vivienda, por lo que el comprador tiene que poner el 20% restante de sus ahorros, a lo que habría que sumar también aproximadamente otro 10% para los gastos.
Con estos avales, el todavía presidente del Gobierno pretende garantizar ese 20% que los jóvenes tendrían que aportar de ahorros para que solo tengan que pagar los gastos de la operación y puedan conseguir una hipoteca al 100%. ¿A quiénes está destinada? A los jóvenes menores de 35 años, con ingresos anuales inferiores a 37.800 euros, y a las familias que tengan niños a su cargo. El objetivo, aseguran, “es posibilitar la adquisición de unas 50.000 viviendas”. No obstante, quedan muchos flecos por resolver que se publicarán en el momento en el que el ICO y el Gobierno lleguen al acuerdo definitivo para su implementación.
Sobre esta medida, el experto financiero de iAhorro Antonio Gallardo asegura que “tiene sus pros y sus contras”. Entre las ventajas, Gallardo menciona que “por un lado, permite superar una de las trabas principales que se encuentran los jóvenes, que es la de tener ahorro propio, que es muy importante para poder pagar lo que no financia la hipoteca. Y, además, si quien lo pide y recibe puede pagar una cuota que va a ser moderadamente superior, especialmente en un momento de tipos altos, le permitirá acceder a la vivienda antes de lo previsto”.
Por otra parte, es importante saber que no es lo mismo pedir una hipoteca de 200.000 euros que una de 160.000 euros. Cuanto más elevada sea la cantidad financiada, más alta será la cuota mensual de la hipoteca y, en caso de que sea demasiado elevada, “su ratio de endeudamiento se disparará y el banco, pese a los avales, tampoco le concedería la hipoteca por el riesgo de impago implícito que acarrearía la operación”, explica el experto de iAhorro. De esta manera, la medida de Sánchez no sería efectiva a no ser “que el beneficiario se decantara por comprar una vivienda más barata que la que tenía prevista, para pagar cuotas más bajas”.
También es importante destacar que esta medida no incluye el pago de los gastos de compraventa de la vivienda, por lo que “el comprador deberá tener unos ahorros mínimos de aproximadamente un 10% del precio del inmueble”: para una casa de 200.000 euros, deberá contar con al menos 20.000 euros ahorrados para pagar impuestos, gestoría, notaría, registro y tasación, entre otras cosas.
2. Ampliar el plazo de las hipotecas siete años o congelar el pago de las cuotas durante un año
Otra de las medidas, en este caso anunciada tanto por Pedro Sánchez como por la ministra de Economía, Nadia Calviño, de cara a la próxima legislatura es la de ampliar las medidas que se aprobaron en noviembre de 2022 dentro del Código de Buenas Prácticas de la Banca. El objetivo es aliviar la carga a los hipotecados vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad que destinan más del 30% de su salario a pagar la hipoteca.
¿Qué incluye la propuesta y qué cambia respecto a la de noviembre de 2022? La nueva norma permitirá ampliar hasta siete años el plazo de la hipoteca de aquellos hogares con rentas iguales o inferiores a 37.800 euros brutos al año. Es decir, modifica tanto el plazo (que pasa de tres a siete años) como la renta (hasta ahora se fijaba el límite en los 29.400 euros). Esto, aseguró Calviño: “Supondría un ahorro de 300 euros al mes y 3.600 euros al año”. Además, esta medida también contempla la posibilidad de que los hogares puedan congelar el pago de la cuota durante el primer año.
“Todo lo que sea ampliar es positivo”, declara el experto financiero de iAhorro, “sobre todo cuando no solo se trata de paliar una situación puntual de subida vertical de los tipos de interés, sino que es una situación que se mantendrá durante un tiempo y que puede acabar con el ahorro de las familias”. Eso sí, Antonio Gallardo pide que esta modificación del Código de Buenas Prácticas “también se aplique en el caso de aquellas personas que, pese a que la próxima revisión de su cuota no suponga un encarecimiento excesivamente brusco, sí hayan sufrido anteriormente una subida importante en la misma y siga suponiendo un agravante para su economía familiar por circunstancias acumulativas”.
Por ejemplo, quien revisó la cuota de su hipoteca variable en enero de 2023 y está pagando ahora 300 euros más cada mes, cuando la vuelva a revisar en enero de 2024 seguramente no verá cómo se encarece otros 300 euros porque la subida del euríbor no va a ser tan vertical, sino que quizás el encarecimiento ronda los 50 euros. Eso sí, su hipoteca no habrá subido 50 euros cada mes, sino 350 y también tendría derecho a acogerse a la ampliación del Código de Buenas Prácticas.
3. Mejoras para todos los préstamos hipotecarios
El PSOE añade otra medida hipotecaria en su programa electoral: “Adoptaremos, fruto del diálogo con las entidades financieras del país, mejoras aplicables a todos los préstamos hipotecarios, dirigidas a facilitar la amortización anticipada de los créditos, la conversión de las hipotecas a tipo fijo, la restructuración de los préstamos hipotecarios o la solicitud de la dación en pago”.
Sobre esta tercera propuesta del PSOE, Gallardo asegura que “es una medida muy coyuntural, muy del momento actual, pero que también llega tarde, por lo que tendrá una efectividad bastante limitada”. Además, el experto financiero de iAhorro añade que “el cambio de hipoteca de variable a fija no deja de ser una de las funciones del Código de Buenas Prácticas mencionado anteriormente” y que esta medida añadida en el programa del Partido Socialista “se queda en el camino a lo que debería ser la portabilidad: que el cambio de hipoteca no tuviera gastos”.
Propuestas del Partido Popular (PP)
El candidato del Partido Popular a la presidencia del Gobierno de España y actual líder de la oposición, Alberto Núñez Feijóo, también ha guardado un lugar dentro de su programa electoral para las políticas en materia de vivienda. Dentro de ellas, en lo que se refiere a hipotecas, encontramos:
1. Avales del 15% de la hipoteca para los jóvenes
Feijóo ha incluido en su programa la promoción de un aval destinado a jóvenes de hasta 35 años con el objetivo de garantizar la concesión de créditos hipotecarios por valor de hasta un 95% de la totalidad del precio de la vivienda. Todavía se desconocen más detalles de la concesión de este aval.
Esta medida guarda, en líneas generales, muchas similitudes con la propuesta aprobada por el PSOE hacen tan solo unas semanas para la creación de una línea de avales a través del ICO que garantice, en aquel caso, el 20% restante de la hipoteca (hasta llegar al 100% de financiación de la compraventa) para los jóvenes menores de 35 años. Por tanto, el experto financiero de iAhorro, Antonio Gallardo, igual que al analizar la otra propuesta, en este caso reitera que “no va a ser una medida amplia, pero es positiva, ya que permitirá anticipar el acceso a la vivienda”.
¿Qué diferencias hay entre esta medida y la del PSOE? “No sabemos muchos detalles, pero en el caso de la medida del PSOE el comprador solo debía tener ahorrado el dinero para pagar los gastos de compraventa y gestión del préstamo (un 10% del precio de la vivienda), en este caso hay que añadir un cierto esfuerzo al que compra, ese 5% que falta para llegar al 100% de financiación”, responde Gallardo, que asegura que “es una cantidad asumible y que, a cambio, permite que las cuotas sean algo inferiores”, por lo que también “disminuye un poco el riesgo de no superar la ratio de endeudamiento marcada por las entidades financieras”.
2. Ayuda a la emancipación de los jóvenes de 1.000 euros
El PP también propone una ayuda de emancipación a los jóvenes de mil euros para pagar los gastos objetivos de alquiler o la compra de una vivienda. Fuentes del partido han señalado se está estudiando el rango de renta y edad, y por ahora tampoco ha precisado el coste total que supondría esta medida.
El experto financiero del comparador y asesor hipotecario señala que, “si bien uno de los problemas del acceso al alquiler son los elevados precios, se acentúa sobre todo en los jóvenes debido en parte a sus bajos salarios”, una desproporción que se hace todavía mayor “cuando hay que pagar fianzas”. Por eso, Gallardo declara que “las ayudas directas pueden ser positivas, aunque estos 1.000 euros que ofrece el PP no parecen una cantidad muy elevada que vaya a solucionar este gran problema real que tenemos en España. Y mucho menos si hablamos de 1.000 euros para afrontar los ‘gastos objetivos’ de la compraventa, mucho más elevados”.
3. 750 euros para hogares con rentas medias y bajas
Feijóo ha mencionado en varias ocasiones entre sus propuestas la creación de un fondo “solidario” con la banca destinado a disminuir la carga hipotecaria de los hogares con rentas medias y bajas que se hayan visto afectados por la subida del euríbor. Estas ayudas alcanzarán los 750 euros y el Partido Popular contempla que las aportaciones al fondo lleguen tanto de la banca como del Gobierno, por lo que aseguran que podrían ascender hasta los 2.000 millones de euros. Eso sí, todavía faltan muchos criterios por definir.
“Esta ayuda por sí sola no es suficiente. 750 euros no alivian, en muchos casos, ni el pago de una cuota de la hipoteca a una familia con una renta media o baja”, afirma Gallardo, que añade que “sí podría ser un complemento a otras medidas como el Código de Buenas Prácticas”. No obstante, este experto de iAhorro afirma que “no parece que tenga gran utilidad, más cuando el impacto de la subida del euríbor no es algo momentáneo, sino que será duradero en el tiempo”.
Propuestas de VOX
Desde el partido político liderado por Santiago Abascal, VOX, y que también se presenta a las elecciones el próximo 23 de julio, han asegurado que su intención en materia de vivienda es avanzar con la construcción de obra nueva. Para ello, proponen “liberalizar el suelo, así como convertir en suelo apto para ser urbanizado todo el que no deba estar necesariamente protegido por motivos de interés público convenientemente justificados”. La formación de Abascal también pretende "combatir la ocupación” haciendo que “el inmueble ocupado ilegítimamente pueda ser desalojado en 48 horas".
No obstante, en lo que a hipotecas se refiere, no existe ninguna propuesta concreta que podamos analizar.
Propuestas de Sumar
La todavía vicepresidenta del Gobierno, líder de Sumar y también candidata a la presidencia del Gobierno de España, Yolanda Díaz, ha propuesto, por ahora, varias medidas en materia de hipotecas. Las analizamos:
1. Bono de emergencia de 1.000 euros para hogares hipotecados
Yolanda Díaz ha anunciado que, si es presidenta, creará un bono “de emergencia” para la compra de vivienda habitual dirigido a los hogares hipotecados a tipo variable, que sufren el alza de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE). La cuantía del bono será de 1.000 euros por hogar y, dicen, “ayudará a sufragar una parte del aumento de la hipoteca”.
Podrán beneficiarse de este bono los hogares que se hipotecaron a tipo variable en los últimos diez años por un importe de hasta 250.000 euros, y precio de compra de hasta 300.000 euros, “que son los que tienen una mayor carga de intereses (un millón de hogares) con un coste global de mil millones de euros que se financiarán con cargo al impuesto extraordinario a la banca”.
El experto financiero de iAhorro, Antonio Gallardo, compara esta ayuda con la que propone el Partido Popular con los 750 euros a familias con rentas medias y bajas: “Como pasa con la anunciada por Feijóo, Díaz propone un bono que es 250 euros superior, que puede suponer una ayuda, pero que igualmente no deja de ser puntual y que no se centra ni soluciona el problema de fondo”.
2. Establecer obligatoria la portabilidad de hipotecas
Otra de las propuestas afecta directamente a la banca. Desde Sumar aseguran que el euríbor, índice de referencia más utilizado para calcular los intereses de las hipotecas variables en Europa, es un índice “opaco sujeto a movimientos especulativos”. Por eso, la coalición de izquierdas propone establecer de forma obligatoria la portabilidad de las hipotecas de tipo variable a tipo fijo, ya sea por novación, cancelación o subrogación. “Se trata, siguiendo la estela de la portabilidad telefónica que tan buenos resultados ha dado, de promover la portabilidad de hipotecas, obligando a que las entidades de crédito publiquen en la CNMC sus ofertas de crédito hipotecario junto a los perfiles asociados para que cada cliente pueda decidir saltar al que se ajuste mejor a sus características y posibilidades”, explican dese Sumar.
Sobre la “opacidad” del euríbor, el experto financiero de iAhorro, Antonio Gallardo asegura que “las alternativas que seguramente se planteen son más artificiales, ya lo hemos visto con sistemas como el IRPH” y que “el problema del euríbor lo es tanto para lo bueno como para lo malo: cuando hay cambios importantes en los tipos de interés, estos se suelen trasladar con mucha rapidez a los valores del euríbor, tanto a la baja como al alza, lo que genera una amplia variabilidad”.
Por ejemplo, desde febrero de 2016 hasta abril de 2022 el euríbor se situó en valores negativos y los tipos de interés en 0%, por lo que los hipotecados a tipos variable referenciados a este índice de referencia no pagaban intereses por sus hipotecas. No obstante, ahora, con la subida del euríbor y de los tipos de interés al 4%, las cuotas de esos mismos hipotecados se han disparado.
En lo que respecta a la medida de hacer obligatoria la portabilidad, Gallardo asegura que “es interesante, ya que le da la facilidad a un producto tan sumamente largo en sus plazos (ya hay hipotecas con plazos de amortización de hasta 40 años) de adaptarse a los cambios del mercado. Esto es positivo para las familias porque podrían, sin tantas medidas extraordinarias, aminorar los impactos de una subida de cuotas de la hipoteca en sus ahorros como la que vemos ahora”.
3. La creación de un banco público
El partido que lidera Yolanda Díaz incluye en su programa electoral una medida concreta para la creación de “un banco público que contrarreste el oligopolio bancario” y gracias al cual “se pueda rebajar el coste de las hipotecas”. Su objetivo es crearlo a partir del ICO y de la red de oficinas de Correos, y que sea un banco que también lleve los servicios financieros a la España vaciada.
Sobre esta medida, Antonio Gallardo asegura que “hasta los propios bancos están deseando que se haga efectiva” porque “lo que estarían creando es un ‘banco malo’ en el cual se da cabida al cliente que expulsa la banca privada”. Es decir, “si ahora mismo el cliente tiene que estar más o menos atendido por las entidades porque no hay otras alternativas, si tú les marcas esa alternativa, lo único que estás haciendo es que la banca privada mande a sus peores clientes al banco público”, agrega.
Por tanto, esta medida “difícilmente sería rentable”, además de que, finaliza el experto del comparador y asesor hipotecario iAhorro, “supondría una anomalía en el mercado: tendría un coste grande y, a priori, sin grandes ventajas; es muy populista y muy poco realista para la situación del mercado actual”.
