¿Afecta el nuevo decreto ómnibus a la vivienda?

Noelia Pérez I Publicado: 07/03/2025

Los propietarios son uno de los colectivos más afectados por este decreto, que también también tiene implicaciones directas en la inversión y compra de vivienda

El Decreto Ómnibus, aprobado el 28 de enero de 2025 por el Consejo de Ministros y publicado en el BOE al día siguiente, introduce una serie de medidas en materia de ayudas económicas, subvenciones y movilidad sostenible.

Sin embargo, entre sus disposiciones más relevantes también encontramos ciertas medidas en materia de vivienda, como la creación de avales públicos para el alquiler y una mayor protección para los colectivos más vulnerables. En este artículo analizamos sus principales puntos y sus repercusiones en el mercado inmobiliario.

¿Qué es el decreto ómnibus y qué regula?

Los decretos ómnibus son un tipo de normativa caracterizada por agrupar varias medidas o reformas de diferentes ámbitos en un mismo paquete. Así pues, todas ellas son votadas al mismo tiempo.

En este caso, al hablar del Decreto Ómnibus, nos referimos al Real Decrelo-ley y 1/2025, de 28 de enero. Esta nueva normativa tiene por objeto actualizar la legislación vigente para responder a nuevos desafíos socioeconómicos y trae consigo un amplio conjunto de disposiciones en ese sentido.

Entre las medidas más destacadas se encuentran:

Revalorización de las pensiones.
Ayudas de transporte público.
Ayudas para afectados por la DANA de Valencia y el volcán de La Palma.
Prohibición de interrumpir los suministros básicos a las personas en situación de vulnerabilidad.
Prórroga en el bono social eléctrico.
Moratoria en los desahucios de familias vulnerables.
Sistema público de avales y garantías para facilitar el arrendamiento de viviendas.

La aprobación de este texto legal por parte del Congreso (el 12 de febrero) trae consigo una serie de desafíos en cuanto al arrendamiento de vivienda que vamos a analizar a continuación.

Impacto del decreto ómnibus en la vivienda

El Decreto Ómnibus introduce cambios importantes. Sobre todo, afectan la llamada “inquiokupación”. Es decir, la ocupación de viviendas por parte de los inquilinos (combina las palabras “inquilino y okupación”), los cuales aprovechan los plazos y procedimientos legales para retrasar el desalojo.

Concretamente, las medidas que introduce esta nueva normativa son las siguientes:

Prohibición de desahucios para personas vulnerables: se suspenden los lanzamientos y desahucios para personas en situación de vulnerabilidad hasta el 31 de diciembre de 2025, incluyendo los cortes en los suministros de agua, luz y gas.
Línea de avales para impago de alquileres: sistema de avales estatales para cubrir impagos en alquiler de vivienda habitual cuando se trate de jóvenes menores de 35 años o personas en situación de vulnerabilidad. El sistema público de avales también cubre daños en la vivienda y costes de suministros asumidos por el propietario.

Como se puede apreciar, la suspensión de desahucios ofrece un escudo social, por una parte, pero por otra crea una inseguridad jurídica que desincentiva la inversión.

También puede afectar a una nueva estrategia de inversión que está marcando tendencia: comprar pisos ocupados.

¿Cómo afecta a los propietarios de vivienda?

Los propietarios de viviendas son uno de los colectivos más afectados por el Decreto Ómnibus.

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En realidad, se les ofrece una compensación económica a cambio de la imposibilidad de recuperar su vivienda en caso de tratarse de una situación de vulnerabilidad (suele ser el caso más habitual cuando se habla de “inquiokupación”).

La medida de suspensión de los desahucios para personas vulnerables se implementó en época de pandemia y lo que introduce el Decreto Ómnibus es una extensión hasta el 31 de diciembre de 2025.

No obstante, para conseguir el acceso a la línea de avales públicos es preciso que el precio del alquiler no supere el índice estatal de referencia, lo que limita la rentabilidad del arrendamiento en algunas zonas.

Además, es necesario que se haya depositado la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler y sus actualizaciones y suscribir un compromiso con el inquilino relativo al mencionado aval según el modelo aprobado por la Administración.

Consecuencias para inquilinos

En principio, para poder acogerse a los derechos recogidos en el recién aprobado Decreto-ley es necesario encontrarse en una situación de vulnerabilidad social. En caso contrario se aplicará la “nueva ley anti okupas” (cuya aprobación se espera de cara abril de 2025).

El desalojo no se suspenderá:

Si se trata de la residencia habitual o segunda residencia del propietario.
Si el inmueble está alquilado a otra persona que lo usa como residencia habitual o segunda vivienda.
La okupación se ha producido con intimidación o violencia.
Se sospecha que la vivienda es utilizada para realizar actividades ilegales.
Se trata de una vivienda social y ha sido asignada a otra persona.

En otro orden, al ofrecerse una garantía pública al arrendador, los jóvenes menores de 35 años y familias vulnerables tienen una mayor facilidad de acceso al alquiler.

Sin embargo, esta medida puede ser insuficiente y el riesgo percibido por los propietarios y puede derivar en un aumento de precios o endurecimiento de las condiciones del contrato.

En síntesis, existe incertidumbre sobre las futuras subidas de alquileres, según cómo se apliquen las nuevas normativas que introduce el Decreto-ley.

Repercusiones en el mercado inmobiliario

Este decreto también tiene implicaciones directas en la inversión y compra de vivienda. Algunos efectos esperados podrían girar en este sentido:

Algunos propietarios, ante el riesgo percibido, pueden optar por la venta de su vivienda en lugar del alquiler, reduciendo la oferta en el mercado de arrendamiento.
Las empresas especializadas en la gestión de propiedades, capaces de manejar los riesgos, pueden experimentar un mayor auge.
Incertidumbre por parte de inversores, que podrían esperar a ver cómo se implementan las medidas antes de tomar decisiones.
Subida de precios de la vivienda debido a menor oferta de obra nueva, retirada de inmuebles en el mercado de alquiler y aumento poblacional (como consecuencia de la inmigración masiva).

¿Cuáles son las principales críticas y opiniones sobre el decreto?

Además de las críticas al Gobierno por implementar una serie de medidas dispares en un mismo paquete legislativo (lo cual pone en duda la transparencia), el Decreto Ómnibus ha causado descontento entre los propietarios de vivienda, los cuales ven comprometida su seguridad.

La asociación de propietarios Aprovij, que estuvo presente en el Congreso de los Diputados el día de la votación de la normativa, expresa su hartazgo por “ser el escudo social desde 2020”, cuando esta función le corresponde al Gobierno. Precisamente, esta asociación lucha porque se revierta la indefensión jurídica de los propietarios producida por el Real Decreto 11/2020, el cual instauró la suspensión de los lanzamientos para hogares vulnerables.

Por otra parte, el Sindicato de Inquilinos considera que el aval público no tendrá efectos en la práctica. Según entiende su portavoz, Víctor Palomo, el verdadero problema de los impagos reside en el aumento de los precios del alquiler.

De esta manera, la nueva normativa genera malestar tanto en el fondo como en la forma.

Preguntas frecuentes sobre el decreto ómnibus y la vivienda

¿Afecta este decreto a las viviendas de alquiler?

Sí, se extiende el plazo de la suspensión de los desalojos en familias vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2025 y esta medida impacta en el riesgo percibido por los propietarios. Como contraprestación, se les ofrece un sistema de avales públicos para cubrir los ingresos del alquiler no percibidos tanto los daños en la vivienda que se puedan ocasionar.

¿Qué implicaciones tiene para la vivienda protegida?

No se menciona expresamente la vivienda de protección oficial en este decreto (de hecho, quedó fuera una medida para la simplificación de trámites para la construcción o rehabilitación de la vivienda protegida). Sin embargo, las medidas descritas pueden beneficiar a sus residentes, sobre todo en términos de protección contra desahucios y garantías para el alquiler.

Conclusión: ¿Qué podemos esperar en el futuro?

El Decreto Ómnibus tiene como objetivo proteger a los colectivos más vulnerables, pero genera incertidumbre en el mercado de alquiler de inmuebles.

Ante la extensión de la prohibición de desahucios y el sistema de avales públicos, los propietarios deben evaluar si el arrendamiento sigue siendo rentable o si resulta más conveniente vender el inmueble; lo cual puede tener impacto en el mercado inmobiliario y, en última instancia, en el precio de la vivienda.

Recomendaciones para propietarios e inquilinos

Algunas de las mejores estrategias que pueden llevar a cabo los propietarios ante la inseguridad jurídica continúan siendo:

Contratar seguros de impago de alquiler y daños a la propiedad para mitigar el riesgo asociado a la "inquiokupación" y posibles impagos.
Contar con asesoría profesional para garantizar el cumplimiento de los requisitos legales y maximizar la rentabilidad del arrendamiento.
Recurrir a empresas especializadas en la gestión de propiedades inmobiliarias para reducir riesgos y optimizar la relación con los inquilinos.

En cuanto a los inquilinos, podríamos ofrecerles esta serie de recomendaciones:

La garantía pública en los arrendamientos facilita el acceso a la vivienda para menores de 35 años y familias en situación de vulnerabilidad.
Ante el posible endurecimiento de los requisitos por parte de los propietarios, es recomendable prepararse para demostrar solvencia y cumplir con las condiciones establecidas.