Este mes de noviembre es importante para el Banco Central Europeo (BCE). Se acaba la etapa de ocho años de Mario Draghi y comienza la de Christine Lagarde. Se dice adiós a una etapa muy difícil para el BCE, pero en la que muchas de sus decisiones valientes y firmes de su máximo dirigente sin duda salvaron al euro. Mario Draghi comenzó su andadura en 2011 en lo más álgido de la crisis, con el precio del dinero en el 1,5%, un precio que está en el 0% desde el año 2016. Una decisión, que junto a la compra masiva de deuda llevó a los tipos de interés, incluidos los de referencia del mercado hipotecario, como el euribor a 12 meses, en mínimos.
Hoy, el euríbor a 12 meses cotiza en niveles negativos, del -0,30%, tras una leve subida en septiembre y octubre. Unos tipos que están en negativo desde febrero de 2016 en un ciclo que se mantendrá aún durante mucho tiempo y que ha animado al mercado hipotecario en España.
El largo camino en la bajada de diferenciales
En estos años el mercado hipotecario ha cambiado mucho en España, pasando de una situación de parálisis, con muy pocas concesiones, a un mercado más dinámico. La baja concesión estaba basada en primer lugar en poner trabas, y estás en buenas partes sustentadas en tipos de interés altos. Así, en hipotecas variables era muy normal encontrar diferenciales por encima del Euribor + 2% e incluso cercanos al 3%. Una situación que chocaba enormemente con hipotecas anteriores de la crisis en las que se llegó a diferenciales incluso por debajo de Euribor + 0,30%.
Así, a pesar de que los tipos de referencia bajaban en esos años, el coste de las hipotecas subía y solo se beneficiaban los que la tenían concedidas desde hace años. Todo esto empezó a cambiar al ritmo de la recuperación económica y la mejora del mercado inmobiliario e hipotecario. Mejor solvencia, llevó a mejores condiciones y que se fueran rompiendo diferenciales hasta llegar a romper la barrera del Euribor + 1%, aunque fuera solo ante un testimonial Euribor + 0,99% que ha sido el diferencial que han repetido muchas entidades financieras.
El efecto de la bajada de las hipotecas fijas
Esta situación se ha mantenido estable durante estos años, aunque algunas entidades si han dado el paso y reducido, a veces puntualmente como oferta promocional, este diferencial hasta Euribor + 0,89% o inferior.
Qué razones hacen que seamos optimista
- El boom de las hipotecas fijas presionará a la baja a las variables: El segmento de las hipotecas fijas es el que más está presionando los precios a la baja, como hemos visto en estos meses de septiembre y octubre. Esta tendencia puede continuar en los próximos meses, pero tiene un límite cercano, más si los tipos dejan de bajar como está ocurriendo en estas últimas semanas.
Es más, en el momento que cambie la tendencia de tipos de interés, los bancos volverán a mirar más a las hipotecas variables que a las de interés fijo por un control más adecuado del riesgo.
- Mayor competencia cuando acabe el periodo de reestructuración bancaria. En este momento la mayor preocupación de las entidades financieras está en el ahorro de costes en un proceso que se ha acelerado este año en gigantes como CaixaBank o Banco Santander con cierre de cientos de oficinas.
Pero también este proceso está cercano al final y desencadenará un cambio de estrategia más agresiva comercialmente que afectará también a las hipotecas.
- El tipo de interés se consolida como el factor diferencial del precio de la hipoteca. Hasta ahora algunas entidades ponían el enfoque comercial para hacer más atractivo sus productos en la gratuidad de comisiones. Está vía está muy agotada, tanto por la limitación de la nueva Ley Hipotecaria como que la mayoría de las hipotecas ya no las cobran. En definitiva, para hacer destacar tu hipoteca no queda otra que bajar los tipos.
- Menor volumen de compraventas. En estos meses se ha visto una cierta ralentización del mercado inmobiliario, con menor crecimiento (e incluso bajada) de precio. En estas circunstancias mejores condiciones hipotecarias son un incentivo para mantener el mercado al alza.
Entramos en una fase distinta, no exenta de incertidumbres económicas, pero en la que todo indica que se mantendrán tipos bajos, que combinados con el final de la reestructuración del sector y mayores incentivos para seguir manteniendo activo el mercado inmobiliario llevará irremediablemente a que abandonemos el referencial de Euribor + 0,99% que tanto se ha repetido en muchas hipotecas en los últimos años.
