Cuántas viviendas protegidas hay en España? ¿Qué beneficios tienen? ¿Cómo se puede acceder a ellas? Antes de contestar a estas preguntas, muy recurrentes entre quienes buscan comprar una vivienda a un precio relativamente asequible, hay que saber qué es una vivienda protegida. Para saber si una vivienda es protegida o no, la administración correspondiente de cada comunidad autónoma debe considerarla como tal con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda de los más vulnerables.
Precisamente, por ello, debe cumplir una serie de obligaciones, entre las que están tener un precio máximo de venta, una superficie máxima útil o construida, cumplir con unos parámetros de diseño y que quien quiera acceder a ella no puede destinarla a segunda residencia, sino que tiene que ser vivienda permanente. También existen diferentes consideraciones en cuanto a la posibilidad de alquiler o cesión de su uso (venta) en función del tipo de vivienda protegida.
¿Cuántos tipos hay? Dentro de las viviendas protegidas hay dos grandes categorías, que, a su vez, se dividen en diferentes subtipos. No obstante, Antonio Gallardo, experto financiero del comparador y asesor hipotecario iAhorro, explica que, “pese a la variedad, la oferta en España de viviendas protegidas actualmente es muy limitada y suelen estar destinadas especialmente a colectivos vulnerables que ya están dados de alta en algún tipo de servicio social”.
1) Viviendas de protección oficial (VPO)
Las viviendas de protección oficial son aquellas cuyos propietarios, que deben cumplir ‘a priori’ con unos requisitos bastante exigentes, pueden gozar de alguna ventaja: préstamos subsidiados, ayudas o subvenciones. Estas, aunque depende de cada plan, suelen estar destinadas a ciudadanos con rentas bajas, jóvenes u otros colectivos vulnerables o que tengan alguna dificultad económica.
Dentro de esta categoría están las viviendas de protección oficial pública (VPOPP), cuyo promotor es alguna administración u organismo público y suelen tener un límite de superficie, aunque su calidad es alta, y las viviendas de protección oficial de promoción privada, también llamadas, vivienda de precio tasado (VPT), cuyo promotor es privado (empresas, cooperativas…).
2) Viviendas de protección pública
Las viviendas de protección pública son aquellas en las que la labor de la administración se limita a facilitar tanto su construcción (proporcionando terrenos o ventajas para su adquisición) o su comercialización. Su tipología es mucho más variopinta que la de las VPO. En cuanto a limitación de extensión, por un lado, están las viviendas de protección pública básica (VPPB), cuya superficie no puede superar los 110 metros cuadrados; por otro, las viviendas de protección pública de precio limitado (VPPL), que no puede exceder los 150 metros cuadrados.
En cuanto al fin de la adquisición podemos encontrar la vivienda con protección pública para arrendamiento (VPPA), cuyo fin es el alquiler con precios limitados; la vivienda con protección pública para arrendamiento con opción a compra (VPPAOC), que se destina al alquiler asequible, pero permite una posterior adquisición por parte del inquilino; o las viviendas con protección pública para arrendamiento con opción de compra para jóvenes (VPPAOCJ), que es una variante de la anterior destinada a jóvenes menores de 35 años.
También, dentro de las viviendas de protección pública están las viviendas de integración social (VIS) destinadas para colectivos desfavorecidos.
¿Quién puede acceder a una vivienda protegida?
Como bien explica Gallardo, “el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 cedió las competencias en esta área a las distintas comunidades autónomas, y, por tanto, los requisitos para acceder a una vivienda protegida son dispares según cada territorio. Y no solo eso, cuando los promotores son otras administraciones (es decir, los ayuntamientos) no existen requisitos generales”.
Pero sí debe haber siempre unos requisitos comunes como ser mayor de edad, ser residente en España, no tener ninguna otra vivienda en propiedad, pertenecer a colectivos especiales o tener una necesidad económica que se mide según el IPREM (Indicador Público de Rentas Múltiples) y que depende de cada autonomía.
El experto financiero de iAhorro pone dos ejemplos para ver las diferentes realidades: “En Andalucía, para una vivienda en régimen especial (familia numerosa con más de tres hijos) se pide que el sueldo del futuro propietario (o la unidad familiar en conjunto) no sobrepase tres veces el IPREM, una cifra que asciende a cuatro veces en la de régimen general (familia numerosa con tres hijos) y a 5,50 en las viviendas de precio limitado. Por su parte, en Madrid, un ciudadano que quiera acceder a una vivienda de precio básico no puede sobrepasar en 5,5 veces el IPREM (con independencia de que sea régimen especial o general) y 7,5 veces si a lo que quiere optar es a una vivienda de precio limitado”.
¿Qué tipo de hipoteca se concede para una vivienda protegida?
Además de las condiciones de la propia vivienda, quienes opten a ella también pueden acceder a diferentes tipos de ayudas o subvenciones. Por ejemplo, muchas de las viviendas protegidas están sujetas a tipos de interés fijos determinados por ley. Es decir, los bancos no pueden conceder una hipoteca para esa vivienda a un tipo de interés diferente al marcado. No obstante, es cierto que en función de cómo estén los tipos medios del mercado, los fijados por ley pueden incluso superarlos.
Además, aunque el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se supone que los va renovando cada año, los últimos disponibles datan de 2008:
- Plan de Vivienda 1996-1999: 1,32%
- Plan de Vivienda 1998-2001: 1,91%
- Plan de Vivienda 2002-2005: 1,35%
- Plan de Vivienda 2005-2008: 1,33%
La revisión se realizaba en función de la evolución de los tipos fijos de referencia del mercado publicados por el Banco de España, tomando como referencia la variación de los últimos meses. De este modo, “en un principio, se buscó que los tipos de interés de las hipotecas concedidas sobre estas viviendas fueran más baratos, pero el problema llegó cuando el mercado bajó de forma abrupta y la regulación se quedó atrás, ya que los últimos disponibles son los de 2008”, detalla Gallardo, que matiza también que “estos datos se actualizaron a principios de año por el ministerio y se bajaron todos los tipos, exceptos los del plan de 1998-2001”.
Las viviendas protegidas caen más de un 80% en una década
Aunque ha crecido ligeramente en 2020 y 2021, “el volumen actual de vivienda protegida no pasa un buen momento y es muy marginal si lo compramos con los niveles precrisis”, asegura el experto de iAhorro. Y es que, en el año 2006, antes de estallar la crisis financiera, se construyeron más de 97.000 viviendas protegidas en España, según los datos publicados por el Ministerio de Fomento.
A partir de ese año la cifra de viviendas aprobadas para su construcción en régimen de vivienda protegida ha ido cayendo en picado. Tanto es así que en solo una década su calificación ha disminuido un 82,92%, desde las 58.308 que había en 2011 hasta las 9.957 de 2021, último ejercicio del que hay datos completos. Además, el bajón más grande se registró entre los años 2012 y 2013, cuando se dejaron de calificar hasta un total de 36.273 viviendas, lo que supone una caída del 68% en ese año.
¿A qué se debió? “Ese descenso tan drástico se produjo principalmente por la eliminación en el año 2011, en plena burbuja económica, de las ayudas que se daban a los promotores para compensar la limitación de precio de la vivienda que mayoritariamente se construye para la venta”, responde Gallardo, que añade que “si a esto se une la caída de precio de la vivienda en general y el encarecimiento del precio de suelo, especialmente en los últimos años, hace que el parque de vivienda protegida haya caído hasta las cifras actuales”.
Asimismo, matiza el experto de iAhorro, “en 2021, más de ocho de cada diez viviendas protegidas fueron construidas por promotores privados mientras que menos de dos de cada diez viviendas las construyeron promotores públicos”.
El reparto es muy desigual por autonomías. La Comunidad de Madrid es la que presenta actualmente mayor número de viviendas protegidas, tanto en propiedad (1.050) como alquiladas (3.892), seguida, aunque ya muy de lejos por el País Vasco, que cuenta con 652 en régimen de alquiler y 1.214 en propiedad. Incluso hay comunidades como Canarias o la Región de Murcia que no disponen actualmente de ninguna vivienda protegida, según los datos del Ministerio de Fomento.
¿Se puede destinar una vivienda protegida al alquiler? ¿Y venderla?
Tal y como explica Antonio Gallardo, “La desventaja principal de las viviendas protegidas está en las restricciones para su posterior venta o alquiler. A esto habría que añadir que en los últimos años los préstamos hipotecarios están siendo, grosso modo, más caros que los que conceden los bancos para cualquier otro tipo de vivienda. Eso sí, con la subida que está experimentando el euríbor y el consecuente aumento de tipos de interés, puede que el margen se estreche”.
En lo que respecta a la posibilidad de venta o alquiler de una vivienda protegida, “las hay que tienen como fin el alquiler, pero con unos porcentajes muy bajos sobre el total de VPO (sobre el 15%). El resto, para poder alquilarlas, primero tienes que descalificarlas y esto dependerá del régimen al que estén sometidas, pero el plazo para poder hacerlo suele rondar los 15 años”, agrega el experto de iAhorro.
Y es que la descalificación de la vivienda protegida tiene como objetivo anular las limitaciones a las que está sujeta para poder disponer libremente de ella. La descalificación de la vivienda protegida (es decir, su paso a vivienda libre) conlleva la devolución de las ayudas públicas recibidas. Esa descalificación la pueden solicitar, de forma voluntaria, los titulares de cualquier vivienda protegida siempre que haya transcurrido el plazo que establezca el Plan de Vivienda al que se acoja.
¿Cómo se hace la solicitud de descalificación? Lo primero que hay que hacer es dirigirse a la consejería competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda con la copia del DNI del solicitante, la fotocopia de la escritura de propiedad de la vivienda y la fotocopia de la escritura de la cancelación del préstamo cualificado, si lo hubiera. Una vez admitida la solicitud de descalificación, se deberán devolver las ayudas públicas recibidas por cualquier administración, ya sean del Estado o de la comunidad autónoma.
Situación en Europa y otros países
Si comparamos cómo está el mercado de la vivienda protegida en España respecto a otros países, tanto de la Unión Europea como de fuera, vemos que “en España el mercado de la vivienda protegida es un mercado muy pequeño y con pocos incentivos, que además parte de tener una vocación finalista, es decir, primero se crea el parque y luego se entrega la vivienda a quien la necesita”, aclara Gallardo.
Echando la vista atrás e incluyendo los últimos años de bonanza del sector podemos ver que el Reino Unido ha sido el país que más gasto ha invertido en vivienda protegida, es decir, 439 euros por habitante. Tras él se encuentran Dinamarca (311 euros), Irlanda (250 euros), Luxemburgo (253 euros), Alemania (204 euros), Finlandia (208 euros), Suecia (187 euros) y Países Bajos (155 euros), cuyas cifras de gasto en esta materia son de las más elevadas de Europa. Frente a esto, España se ha situado mucho más abajo en el ‘ranking’, con tan solo 35,4 euros por habitante destinados a vivienda protegida.
Los países europeos generalmente han estado durante años alimentando su sistema de vivienda a través de medidas de protección gracias a las que se iba aumentando el ‘stock’ de viviendas (por eso sus volúmenes de inversión son más elevados), para posteriormente poder utilizarlo de modo selectivo, destinando las viviendas a aquellos colectivos que tienen un acceso limitado. Mientras, en España, la forma de actuar ha sido siempre completamente distinta. No se ha apostado por tener parques de vivienda pública (y en estos últimos años incluso menos), ni siquiera privada, para cubrir demandas urgentes de los colectivos más vulnerables.
¿Qué pasará con la vivienda protegida en los próximos años?
El Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025 es el que marcará el desarrollo de la vivienda protegida en los próximos años. Analizándolo en detalle, el experto financiero de iAhorro explica que “el principal problema que vemos actualmente está en la asignación de recursos, ya que son pocas las acciones directas de las comunidades autónomas para la construcción de vivienda protegida, sobre todo porque existe una gran diferencia de precio y así es muy complicado que las promotoras encuentren incentivos para la construcción”.
Así, si en 2020, el precio medio por metro cuadrado de una vivienda protegida frente a una libre se situaba en el 38%, pero con la subida actual de los precios en general nos encontramos con márgenes que ya se sitúan entre el 45%-50%. A esta dificultad habría que añadir el objetivo de reconvertir buena parte del parque en vivienda para el alquiler para arrendatarios con menos recursos, personas víctimas de violencia de género, las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables.
A esto se une el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes, con mayores ayudas al alquiler e incluso con ayudas a la adquisición de vivienda en municipios o núcleos de población de pequeño tamaño. “Pero, sin un apoyo directo (que las administraciones sean promotoras) o indirecto (que se compensen las diferencias de precio con el mercado libre), la vivienda protegida seguirá siendo minoritaria en los próximos años”, finaliza Antonio Gallardo.
