El director comercial de Tinsa, Pedro Soria, explica en esta entrevista concedida a iAhorro que "la tasación de una vivienda determina su valor de mercado" y analiza, por tanto, las tendencias que está experimentando el mercado de la vivienda en España, con un alza en los precios de compraventa de hasta un 6,8% en abril respecto al mismo mes de 2021, según un informe publicado por la propia sociedad de tasación.
Por este incremento de precios, una de las opciones que tienen los futuros propietarios a la hora de conseguir una mayor financiación de la hipoteca es que el valor de tasación sea más elevado que el valor de compraventa y el banco conceda la hipoteca sobre el primero. Pero ¿qué pasa si la tasación es más baja? Pedro Soria afirma que, entonces, el comprador "tendrá que poner más dinero de su bolsillo para afrontar la compra". ¿Cuánto cuesta hacer una tasación de una vivienda? ¿Quién asume los costes? Estas son otras de las preguntas a las que responde el director comercial de Tinsa.
1. Además de cuando quieres comprar o vender una vivienda, ¿en qué otros casos se necesita hacer una tasación de la misma?
Las valoraciones para garantía hipotecaria o para asesoramiento en compraventa están entre las solicitadas con más frecuencia por nuestros clientes, pero son muchas las situaciones en las que se hace necesario o recomendable contar con una valoración realizada por una empresa especializada. Por ejemplo, valoraciones para concretar el reparto de una herencia, para una disolución de gananciales en caso de divorcio o cuando se quiere rehipotecar un inmueble, por citar algunos ejemplos. También son frecuentes los informes de valoración para calcular el justiprecio en procesos de expropiación o para impugnar el pago de impuestos, como el IBI, el ITP, el de AJD o el IIVTNU, más conocido como impuesto de plusvalía.
2. Cuando una persona quiere pedir una hipoteca para comprarse una vivienda, ¿puede hacer una tasación de forma 100% digital o es obligatorio que el tasador acuda al inmueble de forma presencial?
Las herramientas de valoración online que se pueden encontrar por internet son meras orientaciones sobre el valor de una vivienda, no tienen ninguna validez oficial. Los datos que se introducen en la consulta, referentes a superficie y características de la vivienda, son introducidos por los propios usuarios y pueden contener información errónea. Y lo mismo ocurre con la base de datos con la que se compara, normalmente anuncios de venta de portales inmobiliarios.
En el caso concreto de solicitud de un préstamo hipotecario para comprase una vivienda, es requisito legal que el informe de tasación debe emitirse a través de una empresa tasadora homologada por el Banco de España, después de realizar una visita al interior de la vivienda a efectos de realizar las comprobaciones necesarias e identificación del inmueble y del entorno, así como sobre la documentación registral y catastral, que aportan seguridad y objetividad a la valoración.
3. Cuando el valor de tasación es más alto que el de compraventa, los ciudadanos pueden aprovecharse de esto para conseguir que el banco les dé una mayor financiación de la hipoteca. ¿Es habitual que esto ocurra?
El valor de tasación es una referencia profesional, objetiva e independiente sobre el valor de mercado de un inmueble de acuerdo con sus características, ubicación y el momento en el que se realiza la evaluación. Pero la fijación del precio de compra final es algo más subjetivo, en el que pueden intervenir factores de muy diverso tipo: la prisa por vender, la habilidad en la negociación, el desconocimiento del mercado por parte del comprador… De ahí que la casuística sea enorme.
A veces, el comprador logra un buen precio, inferior al valor de mercado del bien, y en otras puede estar dispuesto a pagar el precio superior que reclama el vendedor. La entidad financiera normalmente concede, por un criterio de riesgo, hasta el 80% del valor de tasación, por lo que, si la tasación supera el precio de compra, el comprador contará con una cantidad de financiación adicional a que la podría obtener si el precio de compra se corresponde aproximadamente con el valor de tasación, que, salvo esas excepciones, debería ser la situación más habitual. Aunque esta posición depende de los criterios de riesgo de cada una de las entidades financieras.
4. ¿Qué pasa si la tasación de la vivienda es más baja que el valor de compraventa?
La entidad financiera concede normalmente el 80% del valor de tasación, aunque el porcentaje puede variar según el banco y el perfil de solvencia del cliente. Eso quiere decir que el comprador siempre tiene que poner dinero de su bolsillo para afrontar la compra. Si la tasación es inferior al precio de compraventa, el comprador necesitará poner más dinero de su bolsillo (ahorros) para cubrir esa diferencia que el banco no le está dando.
5. ¿Qué opciones tiene el cliente si no está de acuerdo con la tasación realizada? ¿Puede pedir una ‘segunda opinión’?
La tasación se basa en una serie de comprobaciones in situ por el técnico y en información de mercado que justifican el valor. Si hay alguna inexactitud o alguna cuestión relevante que no se ha tenido en cuenta y que puede afectar a la estimación de valor, el cliente puede solicitar una revisión del informe. El área de control de valoraciones analizará si está justificado realizar algún ajuste y realizará los cambios si es oportuno.
La entidad financiera exige una tasación realizada por una empresa homologada con un máximo de seis meses de antigüedad desde la emisión del informe. El cliente siempre tiene la opción de solicitar una segunda tasación a otra empresa y presentarla a su entidad financiera.
6. ¿Qué factores influyen en la tasación de una vivienda? ¿Cuáles suman y cuáles restan valor a la vivienda?
La característica principal que determina el rango de valor de una vivienda es la localización. Ahí se incluye, no solo el municipio y el barrio donde se encuentra, sino también el entorno: equipamientos educativos, sanitarios y comerciales próximos, redes de transporte y comunicaciones, zonas verdes y deportivas…
Ya en la vivienda, el técnico comprueba la superficie real, el estado de conservación, las calidades, si es un inmueble nuevo o de segunda mano, la altura de planta (si es ático, bajo o planta intermedia), orientación (norte, sur…), distribución de las habitaciones, instalaciones (calefacción...); si es interior o exterior… o si el edificio dispone de ascensor.
Habitualmente, el mercado valora más las viviendas exteriores con vistas a la vía pública que las viviendas interiores a patio. Aunque es indispensable analizar cada caso concreto, puesto que también hay situaciones que pueden penalizar el valor. Por ejemplo, cuestiones que afecten al confort o la seguridad en el inmueble: ruido ambiental excesivo, malos olores, proximidad de zonas con problemas de okupación o incluso en el mismo edificio…
7. ¿Cómo se puede aumentar el valor de tasación de una vivienda? ¿Cuánto puede subir el valor de una vivienda rehabilitada (estimación)?
Las reformas que mejoran las calidades, la accesibilidad o la eficiencia energética de las viviendas incrementan el valor, ya que ante la posibilidad de elegir dos viviendas de tamaño y ubicación similares en la misma zona un cliente siempre preferirá la que está reformada. O la elección entre una vivienda en plantas intermedias o superiores en un edificio que tenga ascensor respecto a otro que no lo tenga. El mercado lo valora más. ¿Cuánto más? Depende del caso concreto. De entrada, se considera la inversión (materiales, equipamientos) que se ha destinado en esas reformas. En el caso de reformas para mejorar la eficiencia energética, que no solo mejoran el confort en las viviendas, sino que reducen la factura mensual energética, nuestros estudios apuntan que el incremento de valor puede situarse entre un 10% y un 25%, según los casos.
8. ¿Cuánto cuesta hacer una tasación de una vivienda? ¿Quién asume los costes de la de una vivienda destinada a la contratación de un préstamo hipotecario, el futuro propietario o el banco?
En la web de Tinsa es posible contratar una tasación a partir de 170 euros. El coste varía en función del tipo de inmueble, su complejidad y la ubicación. La normativa española es muy clara: el coste de la tasación lo paga el comprador que solicita el préstamo. A veces, las entidades financieras ofrecen asumir ese coste como oferta comercial para atraer clientes. En ese caso, el propietario de la tasación sería la entidad financiera, no el cliente, y eso implica una serie de limitaciones en la disponibilidad del informe por parte del cliente, así como en el acceso a información o la capacidad de hacer una reclamación. No va a poder utilizar ese informe si quiere pedir una hipoteca en otra entidad: tendrá que solicitar una nueva, con la consiguiente pérdida de tiempo.
9. Si el futuro propietario ya tiene decidida la casa que se va a comprar, ¿cuándo es el mejor momento para tasar la vivienda?
El momento ineludible es a la hora de solicitar la hipoteca. Pero el informe de tasación puede ser muy útil antes incluso de firmar cualquier compromiso de compra. Tener la referencia de valor a partir del que la entidad financiera va a calcular la cuantía de la hipoteca puede ser un arma objetiva de negociación del precio de compra, además de evitar que se firme un contrato de arras por un precio superior al que la tasación indica que es de mercado y no se pueda finalizar la compra.
Además, un informe de tasación aporta mucha información sobre cuestiones constructivas, la situación registrar y posibles cargas que pueden pasar desapercibidas inicialmente a un comprador no experto. Es una especie de auditoría del inmueble que aporta objetividad y seguridad al comprador en el proceso.
10. Los precios de la vivienda están en aumento, por ende, ¿también han ido aumentando los valores de las tasaciones? ¿Esperan que siga ese auge?
La tasación determina el valor de mercado de un inmueble, de modo que refleja las tendencias que está experimentado el mercado. De ahí que nuestras estadísticas sobre evolución del precio de la vivienda sean un referente que aporta transparencia a la hora de conocer el comportamiento de los mercados, desde una perspectiva muy local y pegada al terreno.
En cuanto a las perspectivas, el crecimiento de los precios va ligado a la pujanza de la demanda y al crecimiento económico. Actualmente, existen cuestiones (inflación, tensiones internacionales…) que arrojan incertidumbre sobre el crecimiento económico y la confianza del consumidor, así que posiblemente veremos en los próximos meses una moderación en el crecimiento de los precios, aunque, en obra nueva, podrían mantenerse las tensiones al alza debido a la falta de oferta en relación con la demanda y al incremento continuado de los costes de construcción, de la energía y de la mano de obra en el sector. Y, por supuesto, luego están las particularidades locales: existen diferentes velocidades según los mercados.
11. ¿Qué pasa con las VPO? ¿El futuro propietario también tiene que realizar la tasación antes de adquirirla?
Las viviendas protegidas siguen la misma dinámica que las libres, respecto a que, si se recurre a solicitar un préstamo hipotecario para comprarla, será necesaria igualmente la tasación. Las VPO tienen un precio máximo limitado por la legislación. Por lo tanto, si el comprador necesita una hipoteca, se realizará igualmente el informe analizando las circunstancias de cada mercado, considerando que, si el valor máximo legal determinado según el módulo vigente es inferior al valor de mercado, el valor de tasación que se adoptará será el menor.
