En esta ocasión tenemos el inmenso honor de poder entrevistar al notario Fernando Gomá Lanzón, un profesional muy activo en la Red y cuya labor de divulgación aporta una visión rica y muy útil a todos.
Este notario de Cebreros (Avila) ejerce desde el año 1.991, ha trabajado en el Consejo General del Notariado como su Delegado de Informática y miembro de la Comisión de Control de Sistemas de Información (2000-2006). Además ha pertenecido al patronato de la fundación FESTE para la seguridad en las telecomunicaciones y ha sido secretario del Observatorio del Notariado para la Sociedad de la Información desde su fundación hasta el año 2006, entre otros logros y trabajos profesionales que se pueden consultar en el excepcional blog ¿Hay Derecho?
Os dejamos la entrevista recién salida del horno, con respuestas que sin duda sorprenderán al lector:
Entrevista a Fernando Gomá
Siempre se ha identificado a los notarios como unos profesionales de mucho prestigio y bien remunerados. ¿Sufre vuestro colectivo los efectos de la crisis económica?
Obviamente es así, como no podría ser de otro modo. Los notarios somos funcionarios del Ministerio de Justicia, pero un dato que quizá no se conozca lo suficiente es que no recibimos ninguna retribución por parte de los presupuestos públicos. Todos los ingresos dependen del trabajo que se realice, y con ellos hay que mantener toda la oficina notarial: locales, empleados, equipos, material, etc, son sufragados con esos ingresos. Al Estado y al contribuyente, ni los notarios ni las 3000 notarías le cuestan nada. Dado que la actividad económica ha bajado dramáticamente, nos hemos visto muy afectados, como tantas y tantas empresas o profesionales.
Al Estado y al contribuyente, ni los notarios ni las 3000 notarías le cuestan nada
Cuando se analiza quienes han sido los principales culpables de la burbuja inmobiliaria y posterior crisis bancaria, se suele señalar a bancos, cajas de ahorro y al Banco de España. En menor medida a empresas de tasación y otros agentes económicos del sector. Sin embargo, el colectivo de notarios parece quedar al margen, pese a que se son los que han dado fe pública de los contratos hipotecarios firmados. ¿No podría vuestro colectivo haber hecho más para dar transparencia a lo que los clientes firmaban?
No es exacto que hayamos quedado al margen de las críticas, las hemos tenido, en ocasiones notablemente severas y ajustadas, y otras, como suele ocurrir, sin gran fundamento. Y es absolutamente necesario que haya no únicamente críticas, sino una adecuada autocrítica. Pertenezco a la Comisión del Consumidor del Consejo General del Notariado y puedo asegurar que la estamos haciendo. Teniendo en cuenta todo lo que nos ha ocurrido desde el 2008, que no es más que la consecuencia tremenda de los quizá 15 años anteriores, nadie debería escapar a la reflexión y el análisis de qué es lo que ha pasado. Porque lo que no debe permitirse es que vuelva a ocurrir algo semejante en el futuro.
En todo caso, hay que situar los acontecimientos en perspectiva, a la hora de analizar los comportamientos no solamente de los notarios, sino de todos los que han tenido alguna parte o algún papel durante los años de la burbuja inmobiliaria. Ahora mismo, la actualidad absoluta la tienen conceptos como transparencia, consumidor, cláusulas abusivas, protección en la ejecución hipotecaria, limitaciones al banco, etc. Sin embargo, recordemos cómo era la situación hace por ejemplo 8 o 10 años: inmuebles que se compraban y se vendían al poco tiempo con plusvalías increíbles (o incluso que simplemente se señalizaban y se “daba el pase” al comprador final del promotor), gente haciendo cola frente a la caseta de la promotora para señalizar pisos, personas que sin ser expertas en el tema se dedicaban a promover y vender, compras de varias plazas de garaje para alquilarlas o venderlas pero sin necesidad real de ellas, hipotecas con intereses bajísimos en las que se decía al cliente que pidiera más “para amueblar la casa”, suelos rústicos que al ser recalificados eran las Minas del Rey Salomón para su afortunado propietario, ningún ahorro dinerario porque el verdadero ahorro era el inmobiliario aunque hubiera que endeudarse…
En esa época desquiciada desde luego que podría haberse incidido más en cuestiones de información y transparencia, de garantías y límites, pero me temo que todo el mundo estaba “a otra cosa”: aquí había dinero a espuertas y oportunidades que no se podían dejar escapar, dado que el ladrillo nunca iba a dejar de subir, según se decía. De modo que me temo que pocas personas se hubieran interesado por aquellas cuestiones para comprenderlas a fondo, y creo que un número de ellas probablemente testimonial son las que quizá hubieran dejado de hacer el negocio.
Un cliente que va a firmar un préstamo hipotecario y la correspondiente compra-venta ante notario, ¿qué servicios puede pedir al notario aparte de la lectura de las correspondientes escrituras?
Es un error frecuente entender que el servicio que da el notario es “leer” una escritura. Desde que el cliente entra en la notaría, todo lo que ocurre, esté o no a la vista de él, forma parte de la labor notarial. La inmensa mayoría de los documentos públicos son redactados por los notarios, no son textos preestablecidos o presentados por alguna de las partes. Esos negocios contenidos en los documentos tienen que ser obviamente “legales”, es decir, ser conformes a la normativa. A toda la normativa aplicable, que en estos momentos puede ser variadísima, y llegar a extremos de mucha complejidad: se mezclan en muchas ocasiones aspectos civiles, mercantiles, administrativos y hasta penales, como saben bien quienes acuden frecuentemente al notario, y eso en primer lugar es lo que se obtiene, un documento que refleja un negocio que cumple al cien por cien la compleja legalidad.
Desde el punto de vista del cliente como tal, es muy frecuente que personas acudan a la notaría a consultar sobre diversos temas jurídicos, compraventas, herencias, sociedades poderes, etc, recibiendo consejo o asesoramiento incluso aunque después no se otorgue ningún documento. Es parte del servicio.
En el caso del negocio antes tan frecuente de la compraventa e hipoteca, hay ciertamente muchos aspectos que entran en juego, algunos de cierta tecnicidad: precio, impuestos aplicables, gastos de comunidad, IBI, condiciones de préstamo, plazos, seguros, intereses, comisiones, etc. Mi consejo es preguntar todas las dudas que se tengan, no en el momento del otorgamiento solamente, sino antes de él: hay un derecho que apenas se utiliza por parte de los consumidores y que sin embargo me parece muy interesante: la posibilidad de examinar el texto de la hipoteca en la propia notaría, con una antelación de tres días al momento de obligarse y firmar. Sería una buena práctica que se hiciera uso de ese derecho y que se empleara ese tiempo en informarse, preguntando todo lo que no se llegue a entender bien.
Desde que el cliente entra en la notaría, todo lo que ocurre, esté o no a la vista de él, forma parte de la labor notarial
¿Se ajusta a derecho la sentencia del Tribunal Supremo que dicta que bajo determinadas circunstancias las cláusulas de suelo son abusivas, para después establecer que no corresponde la devolución al cliente de las cantidades pagadas indebidamente?
Decir lo contrario, que no se ajusta a Derecho una sentencia del TS, estaría completamente fuera de lugar. No obstante, es cierto que dicha sentencia tiene muchos matices y bastante complejidad. Me remito al buen y claro estudio que ha hecho el magistrado y profesor José Gálvez en el blog del que soy coeditor, ¿Hay Derecho?
Recientemente el PSOE ha presentado un recurso de inconstitucionalidad contra el decreto-ley sobre participaciones preferentes y las quitas que se imponen al ahorrador. ¿Qué recorrido lo ves a esta iniciativa judicial? ¿Hay esperanzas para los ahorradores que invirtieron en preferentes sin saber el riesgo que estaban asumiendo?
Habrá que esperar al resultado. En todo caso, siendo realistas, considero improbable una respuesta del TC en el sentido de considerar que existe una inconstitucionalidad radical y una anulación completa de esta normativa. Lo que sí sería muy deseable es que, por una vez, la sentencia fuera rápida y no llevara años su redacción, porque entonces casi va a dar igual lo que diga.
En el tema de las preferentes y otros productos similares, suelo decir que no tienen buena solución, sino que tienen salida, si por solución entendemos reparación de todos los daños causados y la satisfacción de todos los que han sido afectados sin culpa, con la devolución de lo invertido. Hay cosas que tienen difícil, por no decir imposible, arreglo.
En todo caso, en estos momentos, el camino que está dando resultados, más allá de arbitrajes y otras propuestas, es acudir a la justicia e impugnar judicialmente. Existen muchas causas de nulidad que se pueden alegar, por vía civil y penal, y lo cierto es que el arbitraje propuesto para Bankia tiene muchas sombras.
Personalmente he asistido a cientos de firmas de préstamos hipotecarios ante múltiples notarios. Algunos leen brevemente las cláusulas que consideran oportunas, otros explican con palabras sencillas lo que van a firmar los clientes y algunos leen de forma rápida y casi incomprensible el texto. Una vez acabado el proceso, preguntan al cliente si lo ha entendido todo y, por vergüenza, desconocimiento o la tensión del momento, rara vez hay preguntas, pese a que es evidente que hay muchos puntos que no han entendido. ¿Quién inspecciona a los notarios? ¿Se castiga a los que hacen peor su trabajo y se premia a los que lo hacen bien?
Hay inspecciones ordinarias y extraordinarias que son ordenadas por las Juntas Directivas y que después pasan al ministerio de justicia, para finalmente y en su caso, terminar si hay discrepancias en los tribunales. Existe una legislación bastante estricta en esta materia, y en ocasiones puntuales las sanciones que se han aplicado han sido muy duras, hasta de expulsión temporal e incluso definitiva de la carrera. Hay que decir que los tribunales a veces han moderado las severas sanciones impuestas en vía administrativa con argumentos con los que no coincido.
Por otra parte, cuando una persona no esté conforme con el servicio notarial, puede acudir al Colegio Notarial correspondiente. Es mi recomendación, porque los Colegios se toman bastante en serio las reclamaciones que se hacen. Aunque en primer lugar yo acudiría a la propia notaría, muchas de las dudas o quejas se acaban resolviendo ahí mismo. En todo caso, como suele ocurrir, algunas de las reclamaciones ellas tienen razón y otras no, son malentendidos o meras confusiones.
Que generalmente sea el banco el que elige a los notarios con que va a firmar (al igual que hacía con las empresas de tasación), pese a que es el cliente el que paga el servicio, ¿no provoca un conflicto de intereses? Es decir, ¿no incentiva a cuidar más los intereses del banco que financia que los del cliente que contrata?
Hay un derecho del cliente, en especial del consumidor, que aparece incesantemente mencionado y analizado en cuantos congresos, seminarios y reuniones hacemos corporativamente los notarios: el derecho a la libre elección de notario.
Nos parece de extremada importancia para el consumidor y para nosotros mismos que esa libertad de elección sea ejercitada de manera efectiva por parte de quien tiene derecho a ella.
Y en el caso de documentación bancaria (hipotecas, cancelaciones, etc.) quien tiene derecho a elegir es el cliente y no el banco. Del mismo modo que el derecho a consultar la escritura tres días antes de la firma del que hablaba en una pregunta anterior, en este momento de crisis es hora de exigir mucho más que antes, de tener una actitud más activa, y en este caso de elegir al notario que le va a atender, le sea más cómodo o más incómodo al banco en cuestión.
Para ello sería deseable que el legislador se lo tomara más en serio puesto que en la Orden de Transparencia en la contratación hipotecaria, de 2011, en vez de mencionarlo como un derecho básico del consumidor, lo cita de pasada y no en el texto de la orden, sino en un anexo, como para no publicitarlo demasiado.
En este momento de crisis es hora de exigir mucho más que antes, de tener una actitud más activa, y en este caso de elegir al notario que le va a atender, le sea más cómodo o más incómodo al banco en cuestión.
El tándem notarios y registradores, ¿qué aporta al tráfico inmobiliario en materia de seguridad jurídica y demás?
Voy a poner un ejemplo real que “visualice” la respuesta: una persona adquiere un inmueble en 1950 en escritura y lo inscribe en el registro de la propiedad. Fallece en 2010, y sus herederos quieren venderlo hoy pero no saben si otorgó testamento y el comprador quiere la máxima seguridad de que no va a tener ningún problema. Este tema, en países en los que no hay documentación pública como EEUU, conllevaría meses de investigación (sobre el inmueble, el testamento, etc), intervención de abogados, miles de dólares gastados y ninguna seguridad jurídica de que el comprador vaya a ser finalmente propietario, únicamente una seguridad económica porque se contrata un seguro para indemnizarle en el caso de que pierda lo comprado.
En España los trámites son de extremada sencillez, la cual tiene detrás no obstante un enorme entramado muy bien organizado: para saber si hizo testamento basta pedir un certificado al registro central y luego acudir al notario que lo tenga custodiado. Si por ejemplo el fallecido de este ejemplo lo hizo en 1960, por el coste enormemente barato de un testamento, se le ha custodiado gratuitamente durante los 50 años siguientes y hasta el día de hoy. Para tener la escritura de compra del fallecido (repito, de 1950), puede también pedirse al notario que la esté custodiando en los tomos de protocolo, desde 1950 hasta hoy, sin que el interesado y su familia hayan tenido que preocuparse para nada ni pagar ninguna cantidad durante ese tiempo. Para conocer el estado de cargas y titularidad de ese inmueble basta con pedir una nota al registro, muy económica, sin tampoco tener que molestarse en rebuscar papeles, puesto que el registro lleva 60 años publicitando inscripción, de manera también gratuita para los interesados.
En definitiva, que con unos pocos trámites muy baratos y en muy poco tiempo, puede comprobarse a satisfacción completa de un comprador que el inmueble, que compró un señor en 1950, pueden venderlo otros en 2013 sin que desde 1950 hasta hoy nadie se haya tomado ninguna la molestia de custodiar documentación de ninguna clase, y se puede hipotecar el mismo día, con la seguridad de que nadie reclamará ni a los herederos, ni al comprador, ni al banco. Esto que resulta tan sencillo para el que lo hace requiere una sólida y eficaz estructura mantenida a lo largo de décadas y, estos es importante resaltarlo, con un coste cero para el contribuyente, como antes dije puesto que es mantenido con los aranceles notarial y registral. Es lo que hace ya muchos años llamé, en un artículo publicado en La Ley, “la difícil facilidad”.
¿Tienes una opinión formada sobre la dación en pago y en qué casos sería conveniente que se estableciera de forma automática o como mecanismo dentro de un proceso concursal o similar?
De la dación en pago hay mucho que hablar y lo han hecho en el blog personas que saben mucho más que yo y cuya lectura recomiendo.
Muchas gracias por darnos la oportunidad de conocer de primera mano el trabajo que se hace en las notarías de toda España.
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