Existen casos en los que en el momento en que se compra una vivienda, no se pueden apreciar ciertos defectos que afectan a su uso, pero sí se detecta su presencia una vez que se vive en ella. Hablamos de los llamados vicios ocultos, y en este artículo vamos a explicarte cómo se reclaman.
¿Qué son los vicios ocultos en viviendas?
Los vicios ocultos son ciertos defectos en la vivienda que si bien no impiden su uso completamente, lo dificultan. Por lo tanto, son problemas de una cierta gravedad, que el comprador no detectó en el momento de la compraventa, y que de haberlos advertido, no hubiera adquirido el inmueble o lo hubiera hecho a un precio notablemente más bajo.
Se llaman vicios ocultos porque precisamente una de sus características esenciales es que no pueden ser detectados a simple vista. No obstante, si el comprador debía haber apreciado dichos vicios por su profesión, no podrá alegarlos.
Entonces, si por ejemplo el comprador de la vivienda es un arquitecto y por ello tiene los conocimientos necesarios para detectar la existencia de vicios ocultos en la vivienda antes de su compra, no podrá reclamar por los mismos posteriormente.
También tenemos que destacar que los vicios ocultos deben tener una cierta entidad. Como decíamos antes, deben ser lo suficientemente importantes como para que hubiera condicionado la decisión del comprador de adquirir el inmueble, o al menos, de hacerlo al precio al que lo hizo.
Y es que, en todo caso, los vicios ocultos deben suponer un obstáculo al correcto aprovechamiento de la vivienda.
¿Cómo reclamar el saneamiento por vicios ocultos?
Hay que tener en cuenta que cuando se trata de una compraventa entre particulares, no rigen las mismas garantías que cuando los consumidores compran directamente a los profesionales.
Por lo tanto, en la reclamación del saneamiento de vicios ocultos no se aplica la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, sino las disposiciones generales del Código Civil.
Pues bien, el Código Civil no contiene una regulación específica para los vicios ocultos. Pero existen tres acciones que los particulares pueden iniciar en estos casos:
Redhibitoria
Es la acción que da al comprador la posibilidad de desistir del contrato, devolviéndosele los gastos que pagó, y se encuentra contemplada en el artículo 1486 del Código Civil.
Si el vendedor conocía los vicios ocultos y no se los contó al vendedor, este tendrá derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
Quanti minoris
Regulada también en el artículo 1486 del Código Civil, es la acción que permite rebajar una cantidad proporcional del precio que se pagó por la vivienda, según el juicio de los peritos.
Saneamiento
La acción de saneamiento por vicios ocultos se regula en el artículo 1484 del Código Civil, y obliga al vendedor al saneamiento de los vicios ocultos de la vivienda, si la hacen impropia para su uso, o disminuyen tal uso de forma que el comprador no hubiera adquirido la vivienda si los hubiera conocido, o lo hubiera hecho a un precio menor.
En este artículo se dispone que no será responsable el vendedor de los defectos que estuviesen a la vista, y tampoco de los que no lo estén si el comprador es un perito que debía conocerlos fácilmente por su oficio o profesión.
¿Merece la pena denunciar por vicios ocultos?
Sí, merece la pena denunciar por vicios ocultos, siempre y cuando se puedan presentar pruebas suficientes sobre su existencia. Es decir, hay que disponer de un informe realizado por un perito, en el que se constate que, en efecto, existen los vicios ocultos alegados.
Como vimos anteriormente, si se puede acreditar que hay vicios ocultos en una vivienda, es posible desistir del contrato, conseguir una rebaja en el precio de la vivienda o incluso que se proceda a sanear los defectos que esta presenta. De ahí que sí compense denunciar los vicios ocultos que aparezcan en un inmueble.
Pero si dichos vicios ocultos no se pueden demostrar, no solo la reclamación será improductiva, sino que se perderá dinero denunciando. Por ello, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado experto en estos temas antes de iniciar la correspondiente reclamación.
Es importante recordar que se dispone de un plazo de 6 meses desde la entrega para presentar la demanda, si se trata de un inmueble de segunda mano. Cuando se trate de una vivienda de nueva construcción, se estará a los plazos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, que son de 1, 3 y 10 años según el tipo de daño del que se trate.
