Un problema muy común al iniciar los trámites para contratar una hipoteca y solicitar la tasación, es que los metros cuadrados del inmueble a tasar no coincidan con los del Catastro o los del Registro de la Propiedad.
¿Pueden tomarse los metros cuadrados reales o solamente sirve la superficie registrada, a efectos de valorar nuestra casa?
Gemma Garzón Martín, perito judicial inmobiliario y de contenido, nueva colaboradora independiente de iAhorro.com, nos explicará los efectos en la tasación que tiene la divergencia de superficie real y registral.
Sin más dilación os dejamos con las palabras de esta experta tasadora:
Valoraciones con discrepancias de superficies
Cuando se procede a realizar una valoración de un inmueble se comprueba la información registral o de la escritura, donde nos indica la propiedad del bien, el uso y la descripción de la finca con su superficie.
También se comprueba el Catastro obteniendo una ficha catastral, en ésta se verifica la ubicación y la superficie.
A continuación se procede a realizar su medición in situ para comprobar si la superficie inscrita corresponde con la real; nos podemos encontrar con 3 casos diferentes:
- Que la superficie comprobada se corresponda tanto con la registral como con la catastral, con lo que se adopta la superficie comprobada para su valoración al no existir divergencias entre la realidad y lo registrado.
- Que la superficie comprobada sea igual que la catastral, pero superior a la registral (menos superficie registrada que la real). La superficie catastral coincide al haberse realizado una revisión, que afecta al pago del IBI, pero no altera los datos del registro de la propiedad.
- Si no excede de un 20% se adoptaría la superficie comprobada.
- Si excede de un 20%, en la actualidad, se adoptaría la superficie menor, en este caso la registral.
- Cuando la superficie del inmueble no figura ni en el catastro ni en el registro. A nivel catastral solo afecta al pago correspondiente del recibo de contribución.
Cuando no aparece en el registro significa que no se ha inscrito nunca y puede darse en casos tanto de inmuebles unifamiliares como de un inmueble plurifamiliar o piso.
En caso de inmuebles en edificios plurifamiliares, suele darse cuando el edificio en principio era considerado como un único inmueble y con el tiempo se ha procedido a realizar una división en varios inmuebles; muchas veces sucede que no se ha inscrito el cambio registralmente y habrá que realizar este cambio vía notarial. A veces también sale bien reflejado en el catastro o lo contempla erróneamente como un único elemento.
Cuando es una vivienda unifamiliar, se puede dar el caso que sea de obra nueva y no se haya inscrito el final de obra y la declaración de obra nueva, por lo que hay que proceder a la misma. Al realizar la inscripción saldrá reflejado primero en el registro y después en el catastro, al presnetar la docuemntación correspondiente.
Cuando se encuentra construida hace mucho tiempo en suelo rústico hay que proceder a su legalización realizando un proyecto de declaración de obra antigua, se procede al levantamiento de planos con su medición correspondiente para poder inscribirla en el registro, previamente habrá que comprobar que se encuentra dentro de la legalidad y el ayuntamiento pertinente no tiene ninguna sanción ni expediente disciplinario abierto y autoriza su inscripción. El proyecto debe realizarlo un arquitecto o aparejador.
Muchas veces en el catastro viene reflejado la realidad y los recibos vienen como urbanos.
Para poder realizar la valoración de la superficie comprobada es necesario tener el proyecto hecho y visado para su inscripción.
Gemma Garzón Martín
Valoraciones Garzón
