Debido a la situación actual inmobiliaria, podemos encontrar muchas ofertas inmobiliarias con descuentos muy importantes. "El parqué inmobiliario todavía tiene exceso de oferta y los precios tienen algunos picos con tendencia bajista", nos comenta Irene Cortell -arquitecto, y director ejecutivo en IBEROTASA, Sociedad de Tasaciones-.
Y es que cuando tenemos intención de adquirir un piso o un inmueble con una buena oferta inmobiliaria, por ejemplo un piso de un banco, que está por debajo de su valor de mercado (entorno a un 40%), y llegado el momento de escriturar la compra-venta del inmueble, el notario puede que nos comente que el valor del inmueble está por debajo del valor mínimo fiscal, (obtenido de la comprobación de valores procedente de multiplicar su valor catastral multiplicado por un coeficiente corrector). El notario nos puede alertar de que no debo poner un valor inferior, para no arriesgarnos a recibir una liquidación complementaria en relación al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
¿Cómo se calcula el Valor Fiscal Mínimo?
Como ya he comentado los "pisos chollo" están sujetos a ITP, impuesto que se le aplica al precio de compraventa de un inmueble. Obviamente, no es lo mismo pagar el 7-8% sobre 50.000 € que sobre un valor de 100.000 €, como valor fiscal comprobado (valor catastral por coeficiente de ponencia de valor). El cálculo fiscal viene referenciado del valor catastral del inmueble, y al que se le aplica un coeficiente corrector en función de la ubicación y determinado por las ponencias de valor.
#1 Para ello es necesario conocer su referencia catastral que podemos obtener de la Sede Electrónica del Catastro.
#2. Cálculo del valor fiscal de la Comunidad de Madrid. ingresa aquí. Una vez tenemos esta referencia catastral ingresamos esta referencia en la página. Obtendrás el valor fiscal mínimo por el cual escriturar.
Pero en el caso real, lo que ocurre es que el valor fiscal es superior al precio que yo voy a pagar por ese piso "chollo" ¿Por qué he de pagar más impuestos por un inmueble que tiene un valor real muy inferior al valor catastral?
Supone una inseguridad jurídica para el ciudadano (obligado tributario) tener que pagar mucho más impuestos por un inmueble que tiene un "valor real" muy por debajo del valor mínimo fiscal. En este caso el planteamiento de la operación debe ser totalmente diferente. Para ello debemos realizar primero una tasación que pueda justificar el valor real del inmueble, su estado de conservación (si necesita reforma), su superficie real (en algunos casos existen grandes divergencias entre la superficie castastral y la real), sus calidades, etc…, aunque como apunte interesante también podemos usar la Tasación Hipotecaria, si es de nuestra conveniencia. Finalmente, en la autoliquidación del ITP declararemos el valor de tasación de compra del inmueble, rellenando el modelo 600, de la Administración de Hacienda.
Escriturar por valor de compra inferior a precio mínimo según valor catastral
En este supuesto debemos saber que lo más probable es que nos llegue una carta de liquidación complementaria, que debemos impugnar desde las alegaciones hasta el recurso de reposición, pasando por ir al TEAR (Tribunal Económico Administrativo Regional) por unos 500 €, todo el proceso, hasta llegar a un procedimiento contencioso Administrativo con muchas posibilidades de éxito con Abogado y Procurador, además de utilizar el Proceso de la Tasación Pericial Contradictoria que podemos encargar a empresas especializadas como ITE-ESPAÑA, para finalmente conseguir la impugnación del 100% del total o parcial de la cuantía a liquidar, siempre con un 100% de éxito en este tipo de procedimientos.
