Solicitar una hipoteca suele ser uno de los procesos financieros más complejos y, en muchas ocasiones, decisivos para la vida de un particular. Debido a los estrictos requisitos que imponen los bancos, conseguir la aprobación suele costar tiempo y esfuerzo, lo cual puede derivar en estrés y frustración. Para solventarlo, en este artículo te desvelamos algunos consejos prácticos que puedes llevar a cabo.
Obtén la preaprobación de la hipoteca antes de empezar la búsqueda
La preaprobación de una hipoteca es un documento en el que la entidad bancaria indica que está dispuesta a conceder un préstamo hipotecario. Se trata de un primer paso necesario que muchas veces es subestimado por el solicitante.
¿Y por qué es tan importante obtener la preaprobación de la hipoteca? Simplemente, porque acelera el proceso y, dado que el banco ya ha realizado un primer análisis preliminar, y puedes tener una cierta confianza de que puedes emprender una búsqueda de inmuebles con base en la cantidad de dinero que la entidad está dispuesta a prestarte basándonos en tu situación financiera actual.
Además, este documento puede ser presentado al vendedor o agente inmobiliario para respaldar tu oferta y llevar a cabo una negociación más efectiva. Todo ello sin contar con que evita sorpresas y te permite corregir cualquier tipo de problema con antelación.
En definitiva, este truco para conseguir una hipoteca está orientado al ahorro de tiempo, tomar decisiones más rápidas y conseguir una mejor posición negociadora.
Entonces te podemos ayudar
Mejora tu historial crediticio
Mejorar tu historial de crédito tiene como objetivo hacer más atractiva tu solicitud de préstamo hipotecario para cualquier banco. Dado que las entidades califican a los clientes según un scoring o puntaje.
De esta manera, además de que aumentas las probabilidades de aprobación de la hipoteca, las condiciones también serán más favorables y estarás en disposición de conseguir una mejor oferta.
Ahora bien, forjar una buena puntuación de crédito conlleva algo de tiempo y una conducta responsable con respecto a la gestión de tus finanzas personales.
Por ejemplo, algunas de las acciones que puedes llevar a cabo son:
-Realiza todos tus pagos con puntualidad: no solo en lo que concierne a otros préstamos bancarios o tarjetas de crédito, sino también en las facturas de los suministros básicos que se cargan mediante recibos en el banco.
-Mantén una buena gestión de tus créditos abiertos: de esta forma demuestras al banco que eres capaz de tener otros tipos de financiación bajo control (préstamos, tarjetas, etc.) y que haces un buen uso de ella. La combinación de varios tipos de crédito (suponiendo que se haga un manejo responsable del mismo) puede suponer un 10% más en tu scoring bancario.
-Reduce el uso de tu tarjeta: mantener el saldo dispuesto por debajo del 30% del límite de crédito también mejora tu scoring bancario.
-No cancelar cuentas antiguas: la antigüedad que tengas en el banco supone hasta un 15% en tu puntuación de crédito.
-Revisa tu informe CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) para corregir datos en caso necesario.
-Consulta con un asesor financiero o un bróker hipotecario si consideras que tienes problemas en este aspecto y necesitas mejorar tu historial crediticio.
Aumenta tus ahorros para ofrecer una mayor entrada
Se trata de otro de los trucos más efectivos para que te concedan la hipoteca y consiste en proporcionar una entrada significativa con el fin de que el valor de tasación del inmueble que actúa como garantía sea más elevado que el importe a solicitar.
Como norma general, los bancos conceden hasta el 80% del valor de la vivienda (cuando se trata de la primera residencia). Por lo que es necesario que aportes el 20% restante como entrada, más los gastos e impuestos relativos a la compraventa inmobiliaria.
Sin embargo, si eres capaz de aportar una mayor cantidad inicial, el ratio que relaciona el endeudamiento activo con respecto al valor real (Loan to Value o LTV) se reduce. Esto significa que el banco asume un menor riesgo y aumentan las posibilidades de conseguir que la hipoteca sea aprobada.
Para aumentar la entrada deberás aplicar una serie de técnicas de finanzas personales que te permitan ahorrar de un modo más efectivo, tales como realizar un presupuesto, reducir gastos y aplicar alguna estrategia concreta (como la regla del 50/30/20).
Compara ofertas entre varios bancos
Hay una máxima en negociación bancaria: nunca aceptes la primera oferta sin antes llevar a cabo una comparación.
Como seguramente sabrás, cada banco establece sus propios criterios de riesgo, su propia política comercial y, en definitiva, sus condiciones en materia de hipotecas. Por esta razón, no es una buena idea centrarse en el producto que te ofrece tu banco (es decir, la entidad con la cual mantienes tu operativa financiera).
En principio, emprender una búsqueda y comparación activa te permite estar al tanto de las condiciones que reinan en el mercado. Pero, además, te proporciona la posibilidad de crear competencia entre las entidades para conseguir unas condiciones más atractivas. A fin de cuentas, ¿cómo vas a encontrar la mejor hipoteca si solo te centras en una oferta sin contrastar sus condiciones?
Para comparar los costes entre diferentes hipotecas puedes atender a la Tasa Anual Equivalente (TAE). Se trata de un cálculo que tiene en consideración el Tipo de Interés Nominal (TIN), la frecuencia de pagos, comisiones y gastos. Todo ello se traspasa a un plano anual.
También puedes utilizar el comparador de hipotecas que iAhorro pone a tu disposición.
Ten en cuenta los productos vinculados
Es común a la hora de analizar una oferta hipotecaria que el banco te aplique un tipo de interés menor si contratas una serie de productos vinculados.
En otras palabras, te ofrece una serie de bonificaciones por la contratación de determinados productos que la propia entidad comercializa (tales como seguros, contratación de cuentas, domiciliación de nómina o recibos, tarjetas, aportaciones a planes de pensiones o fondos de inversión, etc.).
Sin embargo, estos productos conllevan unas comisiones, lo cual supone que el ahorro que consigues por una parte, lo gastas en ellos. Además, en muchas ocasiones no son necesarios y pueden ser más caros que si los contratases por separado.
Por tanto, antes de lanzarte a firmar una hipoteca creyendo que consigues unas condiciones bonificadas, ten presente si los productos y servicios financieros asociados que hacen posible dicha bonificación son útiles para ti y si estás pagando por ellos más de lo que pagarías si los contratas de forma independiente con otra entidad.
En este aspecto también es necesario comparar los costes y alternativas externas.
Mantén bajo control tu ratio deuda-ingreso
El ratio deuda/ingresos es una métrica importante, puesto que determina qué porcentaje de tus ingresos se destina al pago de deudas.
Según el Banco de España, cuando el pago de las cuotas mensuales de tus préstamos o créditos alcanza el 40% de tus ingresos mensuales, la estabilidad de tus finanzas personales se ve comprometida y puedes entrar en una situación de sobreendeudamiento.
Sin embargo, por motivos de seguridad, los bancos suelen reducir este porcentaje hasta un 35% - 30%. Por esta razón, para conseguir que te concedan una hipoteca debes tener presente el no sobrepasar este porcentaje para demostrar a la entidad que tienes margen financiero para hacer frente al pago de las cuotas.
Puedes reducir la relación entre deuda e ingresos de varias formas:
-Cancela las pequeñas deudas para liberar margen de endeudamiento.
-Aumenta tus ingresos a través de trabajos secundarios o algún tipo de negocio paralelo.
-También puedes considerar la refinanciación o consolidación de deudas para pagar una cuota inferior y conseguir una mayor capacidad de endeudamiento.
Prepara toda la documentación necesaria con antelación
El no tener los documentos preparados suele ser uno de los errores más comunes, puesto que retrasa el proceso y genera un estrés innecesario.
Por el contrario, si tienes listo un “dossier de negociación bancaria” y lo presentas en el banco con la suficiente antelación, además de mostrar una imagen de control y seriedad, también permite que la entidad pueda realizar todas sus evaluaciones con la suficiente rapidez como para que, si surge algún problema, tengas tiempo para solventarlo.
Los documentos básicos del mencionado dossier que debes tener preparado para pedir una hipoteca son:
-Copia del documento de identificación en vigor.
-Contrato de trabajo.
-Nóminas de los 3 meses más recientes.
-Declaraciones de IRPF del último año.
-Vida laboral actualizada.
-Extractos bancarios que demuestren tus movimientos regulares.
-Escrituras del inmueble objeto de la hipoteca.
-Contrato de arras.
-Nota simple del Registro de la Propiedad.
-Informe CIRBE.
-Documentos de pago de otros préstamos.
Referencias
Banco de España. (Diciembre de 2024). CIRBE. Obtenido de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/cirbe/
Banco de España. (Diciembre de 2024). Productos y servicios bancarios. Obtenido de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/consultasreclama/consultasreclama/
Banco de España. (Diciembre de 2024). Solicitud de informes de riesgos a la Central de Información de Riesgos por los titulares. Obtenido de https://sedeelectronica.bde.es/sede/es/menu/tramites/central-de-infor/solicitud-informes-riesgos-cirbe-p58.html
BBVA. (Diciembre de 2024). Documentación necesaria para pedir una hipoteca. Obtenido de https://www.bbva.es/finanzas-vistazo/ef/hipotecas/documentacion-hipoteca.html
EQUIFAX. (Diciembre de 2024). What is a FICO Score? Obtenido de https://www.equifax.com/personal/education/credit/score/articles/-/learn/what-is-a-fico-score/
