Si estás pensando en comprar una vivienda de obra nueva, es posible que tengas la posibilidad de subrogar la hipoteca al promotor. Ahora bien, quizá te preguntes en qué consiste esta operación, cuáles son sus ventajas y qué requisitos son necesarios para formalizarla.
¿Qué es subrogar la hipoteca al promotor y cómo funciona este proceso?
La subrogación es una fórmula legal que consiste en el cambio de un elemento personal en un contrato. Es decir, cuando se cambia alguna de las partes intervinientes.
Así pues, cuando hablamos de subrogar la hipoteca al promotor, se trata de una operación que consiste en quedarnos con la hipoteca que en su día firmó la empresa encargada de construir una vivienda y que necesitaba para conseguir financiación que permitiese ejecutar el proyecto.
De este modo, únicamente se produce un cambio de deudor para el banco (se trata de una subrogación de deudor), pero todos los elementos del contrato permanecen inalterables. Esto significa que las condiciones de la hipoteca, tales como intereses, plazo de amortización e importe de las cuotas se mantienen: es el mismo contrato.
Este tipo de subrogación de hipoteca se propone como una alternativa a la solicitud de un préstamo hipotecario propio en la compraventa de viviendas de obra nueva. Suele darse a menudo cuando se compra una casa sobre plano.
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Requisitos para subrogar la hipoteca al promotor
Subrogar una hipoteca al promotor es un acuerdo privado. Por consiguiente, deben darse los siguientes requisitos:
1. Deben estar de acuerdo las dos partes implicadas en la compraventa: es decir, tanto el comprador como el vendedor (la constructora) deben dar el visto bueno a proceder con la subrogación hipotecaria.
2. El propio banco debe aprobar la operación: puesto que se trata de una subrogación del deudor y en virtud del Código Civil, el propio acreedor tiene que estar de acuerdo. Esto implica que la entidad bancaria deberá realizar un estudio de solvencia del nuevo deudor para determinar si es viable subrogar la hipoteca.
3. Tienes que tener presente que la subrogación hipotecaria debe formalizarse ante notario.
En definitiva, si las tres partes implicadas en el proceso (comprador, vendedor y banco) prestan su consentimiento, la subrogación hipotecaria puede llevarse a cabo sin ningún tipo de problema.
Ahora bien, en la práctica no suele ser tan sencillo debido a que el banco solicitará información que demuestre que el nuevo deudor tiene ingresos suficientes y estables para hacer frente al préstamo.
El banco puede dar una respuesta negativa y oponerse a la subrogación si considera que asume un elevado riesgo al producirse un cambio de titular en la hipoteca.
Ventajas y beneficios de subrogar la hipoteca al promotor
Aunque es necesario estudiar con detenimiento y valorar si conviene subrogar la hipoteca al promotor, esta operación, como norma general, suele tener una serie de ventajas:
-Se requieren menos gestiones y, por lo tanto, aumenta la agilidad en la aprobación.
-La subrogación es más sencilla que solicitar una nueva hipoteca, puesto que no tienes que llevar a cabo una búsqueda y comparación de las diferentes ofertas de préstamos hipotecarios.
-El banco suele estar más predispuesto a subrogar la hipoteca al promotor debido a que le supone el ahorro del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y otros gastos de formalización. Por lo tanto, los requisitos de aprobación pueden ser más flexibles.
-El comprador puede ahorrarse la comisión de apertura del préstamo e incluso la tasación del inmueble.
-Es posible que el promotor haya podido acceder a una hipoteca en mejores condiciones si se trata de una entidad solvente y trabaja habitualmente con ese banco.
Aspectos legales y financieros a considerar antes de subrogar la hipoteca al promotor
En principio, el Banco de España prohíbe que el promotor realice una publicidad engañosa y/o confusa acerca de las condiciones del préstamo hipotecario, con el fin de agilizar la compraventa. Tampoco puede imponer condiciones ni penalizaciones para obligar al comprador a subrogar la hipoteca.
Es necesario considerar que, una vez firmada la subrogación ante notario, se procederá a inscribir en el Registro de la Propiedad al nuevo deudor y éste pasa a asumir todas las obligaciones, liberando a la empresa constructora de la deuda.
Por ello, la información suministrada al comprador debe ser completa y veraz, con el fin de que el comprador pueda decidir si le conviene subrogar la hipoteca con el promotor o solicitar un nuevo préstamo con la entidad que considere oportuna.
El banco también debe colaborar en este sentido y proporcionar toda la información acerca de las condiciones con al menos 10 días de antelación a la firma de las escrituras.
En caso de que el comprador opte por solicitar una nueva hipoteca, los gastos de cancelación de la anterior correrán a cargo del promotor.
Referencias
Álvarez, T. (25 de Enero de 2023). Pisos.com. Obtenido de Cuándo es más recomendable subrogarse a la hipoteca del promotor: https://www.pisos.com/aldia/cuando-es-mas-recomendable-subrogarse-a-la-hipoteca-del-promotor/1659483/
El Derecho. (1 de Octubre de 2014). La subrogación del comprador en el denominado préstamo promotor. Obtenido de https://elderecho.com/la-subrogacion-del-comprador-en-el-denominado-prestamo-promotor-2
Firmus Homes. (20 de Mayo de 2021). Las ventajas de la subrogación hipotecaria. Obtenido de https://www.firmushomes.es/las-ventajas-de-subrogar-tu-prestamo-hipotecario-con-el-promotor/
