¿Se puede ser titular de la escritura y no de la hipoteca?

Quizá no te hayas planteado que alguien pueda ser titular de la escritura y no de la hipoteca. Esta situación no es típica, pero puede llevarse a cabo en determinadas circunstancias.

No obstante, tiene una serie de riesgos que es preciso conocer y en este artículo los vas a descubrir.

¿Es posible ser titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda?

Sí, por supuesto, se puede ser titular de la hipoteca sin ser el propietario del inmueble.

La escritura de la vivienda es el documento público que acredita quién es el propietario del inmueble, mientras que la escritura de hipoteca es el préstamo que se solicitó para adquirirlo. Es decir, el propietario del inmueble y el titular de la hipoteca son dos figuras jurídicas diferentes y no tienen por qué coincidir en la misma persona.

Cuando alguien compra una vivienda y solicita un préstamo hipotecario para financiarla, se convierte en titular de las dos escrituras. Es decir, ostenta los derechos de la vivienda, pero también está obligado a cumplir con las obligaciones financieras contraídas.

Así pues, no parece lógico pensar que alguien sea tan solo el titular del préstamo hipotecario, pero no de la vivienda. Supondría que solo tiene la obligación de pagar las cuotas: tiene una deuda, pero no se tiene el bien que se adquirió con ella. Sin embargo, existen casos en los que puede darse esta situación.

Por ejemplo, supongamos una pareja en la que uno de los miembros adquiere la casa en propiedad y otro asume el préstamo hipotecario. No es que sea un caso de lo más común, pero puede darse si, por ejemplo, existe un negocio de por medio y se pretende que el administrador del mismo esté libre de cargas financieras.

Si no eres el titular de la hipoteca, ese préstamo no aparece en tu informe CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España). Por lo tanto, tienes más capacidad para contraer nuevas deudas. Así pues, quizá esta operación se realice en pro del negocio y la economía familiar.

Ventajas e inconvenientes de ser titular de la hipoteca sin ser propietario

Como acabamos de mostrar en los párrafos anteriores, las ventajas de ser titular de una hipoteca sin ser el propietario del inmueble están relacionadas con hechos, causas y situaciones concretas en las que puede resultar conveniente.

Por ejemplo, cuando un comprador no consigue obtener la aprobación de la hipoteca por parte del banco. Puede que esta persona no tenga un nivel de solvencia adecuado o su historial crediticio esté dañado.

En este caso, puede encontrar a un tercero de confianza (un familiar o amigo, por ejemplo) que solicite el préstamo. En otras palabras, en lugar de avalar el préstamo, directamente pasa a ser el titular del mismo. 

Aunque en la práctica sea el propietario de la vivienda quién abone las cantidades, el obligado principal a satisfacer las cuotas es el que asumió la titularidad de la hipoteca.

También suele darse esta situación cuando alguien de cierta edad pretende comprar una vivienda. No existe una edad máxima legalmente establecida para solicitar una hipoteca, pero generalmente, la entidad bancaria establece el límite en 75 años (a la fecha de finalización del préstamo hipotecario).

En cuanto a los inconvenientes de este tipo de operaciones, salta a la vista que representa un claro riesgo para la persona que asume la hipoteca. Puede verse con una deuda y sin ningún tipo de bien como contraprestación por la misma. 

Además, la capacidad de endeudamiento del titular de la hipoteca se ve mermada. Este préstamo aparecerá en su CIRBE y será más complicado solicitar nuevos productos de financiación.

Todo ello sin contar con que, a efectos fiscales, puede considerarse una donación. El receptor podría tener consecuencias en cuanto a sanciones, recargos e intereses de demora. 

Recomendaciones para ser titular de la hipoteca pero no del inmueble

Dado que ser titular de una hipoteca y no del inmueble trae consigo una serie de riesgos. Por ello es preciso tomar precauciones:

   -Estima todas las consecuencias: cuando has asumido ser titular de una hipoteca para, pero a cambio de que efectivamente pague las cuotas, debes ser consciente de que eres el principal obligado y el banco te reclamará las cantidades. Es recomendable hacer números y tener prevista esta situación para saber cómo afrontarla. En caso de impago se procederá a la ejecución hipotecaria, pero es posible que su precio en subasta no cubra la totalidad del préstamo y debas responder con tu patrimonio personal.

   -Establece siempre por escrito las obligaciones del propietario: cuando se trata de una operación realizada en el seno de algún negocio jurídico, es conveniente establecer todos los pactos por escrito entre el titular de la escritura y el titular de la hipoteca.

   -Comprueba tu solvencia: tienes que ser consciente de que esa deuda pesará en tu balance personal, actuando como un lastre en el caso de que quieras conseguir nuevas vías de financiación. Antes de comprometerte, asegúrate de que tienes solvencia suficiente para poder solicitar otros préstamos. Lo ideal es que la carga total de tus deudas no sea superior al 35% de tus ingresos mensuales.

   -Asesórate si se trata de un regalo: si, por el contrario, no esperas que el propietario se haga cargo de las cuotas hipotecarias y las asumes tú mismo desde un principio se trata de una donación en toda regla y deberás tener previstas todas las consecuencias fiscales.

Puedes consultar con un asesor hipotecario para comprobar si, según tus necesidades financieras, puede ser conveniente ser titular de la escritura y no de la hipoteca y llevar a a cabo esta operación en las mejores condiciones.