Deudas pendientes, un proyecto nuevo, comprar un coche…Son muchos los proyectos y necesidades que podemos tener en mente y, para todos ellos, necesitamos una financiación sumamente elevada. En caso de no tener el dinero a mano tendremos que buscar la financiación a través de otras vías.
Una de ellas es pedir un préstamo al uso, pero esto puede acarrear que tengamos que asumir numerosos intereses. Si tenemos una vivienda en propiedad existe otra opción: rehipotecar una casa.
Rehipotecar una casa consiste en solicitar una nueva hipoteca para el inmueble que tenemos en propiedad, solo que en este caso solicitamos más financiación para poder afrontar un proyecto o saldar alguna deuda.
Para que lo entiendas mejor, vamos a poner un ejemplo:
Supón que tienes un inmueble con valor de 100.000 euros. Imagina que para comprar esta vivienda tuviste que solicitar una hipoteca de 80.000 euros. Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación.
Pasados unos años, te queda por pagar de hipoteca un total de 50.000 euros. Sin embargo, el valor del inmueble ahora es de 120.000 euros porque la zona donde se encuentra ubicado ha crecido o cualquier otro motivo relacionado con el mercado inmobiliario.
De este modo, si tuvieses que solicitar una nueva hipoteca sobre la vivienda, podrías conseguir hasta 96.000 euros (recuerda, el 80% del valor de tasación como máximo). Pero tendrías que cancelar la hipoteca anterior.
¿Qué sucedería si solicitas una hipoteca por 96.000 euros y cancelas la anterior de 50.000 euros?:
-Tendrías una nueva hipoteca, con otras condiciones que incluso pueden ser más beneficiosas que la anterior.
-Conseguirías un capital de 46.000 euros.
Ahora supón que no existe una hipoteca anterior. Es decir, quieres rehipotecar una vivienda pagada. En este caso, podrías acceder a un préstamo de 96.000 € euros y podrías destinar íntegramente esta cantidad para el fin que quieras darle.
¿En qué casos se puede rehipotecar una casa?
Una persona puede rehipotecar su vivienda por los siguientes motivos:
-Financiar un proyecto: puede ser la reforma de la vivienda, emprender un negocio…
-Afrontar una deuda: de esta manera en vez de pedir un préstamo y pagar la deuda por separado se amplia la hipoteca para reunir todas las deudas en una sola cuota.
Realmente se puede pedir para cualquier propósito, pero los mencionados suelen ser los más habituales.
¿Quién puede rehipotecar una vivienda?
Cuando se rehipoteca una casa es como si pidiéramos una nueva financiación y, además, de mayor cantidad. Es por ello que el propietario tendrá que cumplir una serie de requisitos para rehipotecar una casa:
-Tener solvencia económica: la idea es pedir una financiación mayor, por lo tanto, la entidad necesita que el solicitante tenga los fondos suficientes como para afrontar la nueva cuota de la hipoteca. De hecho, esta no deberá superar entre el 30% y el 35% de sus ingresos mensuales según la recomendación del Banco de España.
-Disponer de un trabajo estable: las entidades suelen preferir a personas con un trabajo indefinido, pero también son válidas personas con trabajos estables.
-Historial crediticio impecable: no debemos tener deudas pendientes.
-El estado de la hipoteca actual: la entidad debe ver que la hipoteca está al día, es decir, no debe haber ningún impago. Esto se debe a que si el banco se percata de que el propietario tiene problemas para pagar esa hipoteca considerará que no va a ser capaz de afrontar una con mayor financiación.
Cómo rehipotecar una casa paso a paso
Lo primero que debemos tener claro es cuánto dinero queremos solicitar y en cuanto tiempo queremos devolverlo. Hay que tener en cuenta que cuanta más financiación solicitemos mayor será el interés que tendremos que asumir.
Asimismo, si para contrastar el aumento de cuota también ampliamos el periodo de amortización del préstamo el interés va a aumentar.
Por lo tanto, a la hora de rehipotecar una vivienda debemos tener en cuenta este aspecto.
Una vez que tengamos claro este aspecto tendremos que hacer lo siguiente:
1. Acudimos al banco y mostramos nuestra intención de rehipotecar nuestra casa.
2. El banco estudia nuestro perfil financiero para determinar si somos válidos para llevar a cabo esta operación.
3. Se cancela la hipoteca actual y se abre una con las nuevas condiciones.
¿Cuáles son los gastos de rehipotecar una casa?
Para rehipotecar una vivienda lo primero que tendremos que hacer es acudir a nuestra entidad bancaria y comentarle nuestra intención de pedir mayor financiación a través de una hipoteca nueva.
En ese momento la entidad analizará nuestra solicitud y determinará si tenemos el perfil adecuado para solicitar una hipoteca con mayor financiación.
En caso afirmativo tendremos que afrontar dos tipos de gastos: el de cancelación de la hipoteca y el de la constitución de una hipoteca nueva.
En el caso de los gastos de cancelación se distinguen los siguientes conceptos:
-Comisión de cancelación anticipada: al fin y al cabo, vamos a terminar de pagar un préstamo antes del tiempo establecido en las condiciones con el banco. Dependiendo del tipo de hipoteca existen unos porcentajes establecidos por ley:
-Hipoteca variable: 0,15% durante los cinco primeros años y a partir del sexto año nada o un 0,25% durante los primeros tres años y a partir del cuarto nada.
-Hipoteca fija: un 2% durante los 10 primeros años y, a partir del décimo, un 1,5% siempre que esta operación suponga una pérdida financiera para la entidad.
-Notaría: entre 90 y 500 euros.
-Gestoría: entre 100 y 500 euros.
-Registro de la Propiedad: 24 euros.
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): es gratuito.
En cuanto a los gastos de apertura de una nueva hipoteca podemos distinguir:
-Comisión de apertura: no lo aplican todas las entidades. Puede suponer, como mucho, el 3% del valor de la vivienda.
-Notaría: unos 50 euros.
-Tasación: 315 euros.
Por lo tanto, tendremos que afrontar numerosos gastos a la hora de rehipotecar una vivienda. Esto significa que, antes de realizar esta propuesta al banco, debemos tener claro si podremos afrontar el coste de esta operación.
