¿Has pagado los gastos de formalización de la hipoteca? Pues puedes reclamarlos a tu entidad bancaria. Descubre cómo realizar esta operación con iAhorro.
Como vas a descubrir, puedes reclamar los gastos hipotecarios si firmaste el préstamo antes de junio de 2019, cuando todavía no estaba en vigor la Nueva Ley Hipotecaria. Pero, ¿tienes un plazo límite para reclamar estos costes? Sigue leyendo porque hay novedades en este sentido.
¿Es posible reclamar los gastos hipotecarios?
Sí, puedes reclamar los gastos hipotecarios, en base a lo estipulado por el Tribunal Supremo, el banco debe devolver una serie de gastos de formalización de la hipoteca, en caso de que los hayas pagado.
Para poder realizar este procedimiento la hipoteca debe haber sido firmada antes del 16 de junio de 2019. En todo caso, puedes reclamarlos incluso tras haber amortizado la hipoteca.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios puedo reclamar?
Cabe la pena resaltar que los gastos que son objeto de reclamación no se corresponden con los de compraventa de la vivienda, sino los de constitución del préstamo hipotecario.
Dicho esto, según lo dictaminado por el Tribunal Supremo los gastos que tiene que pagar el banco son:
-Notaría: el coste de la notaría depende de varios factores, como el importe del préstamo hipotecario y los folios necesarios para formalizar la escritura. Además, el notario puede aplicar un descuento del 10%. No obstante, puede oscilar entre el 0,3% y el 0,5% sobre el importe firmado. En este caso, el banco debe hacerse cargo del 50% del importe.
-Gestoría: su precio se sitúa entre los 200 y 350 euros. El banco debe pagarlo al 100%.
-Registro: corresponde al 0,2% del valor de la hipoteca. También puedes recuperarlo al 100%.
-Tasación: cuesta unos 315 euros de media. Tras la sentencia del Tribunal Supremo de 2021, puedes recuperar este coste al 100%.
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): puedes recuperar el coste de este impuesto si firmaste la hipoteca después del 10 de noviembre de 2018. Antes de esta fecha, el pago le corresponde al cliente. Su coste depende de cada comunidad autónoma, pero puede rondar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la escritura de la hipoteca.
-Comisión de apertura: aunque el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es una cláusula abusiva, puedes recuperarla en caso de que no sea completamente transparente para ser válida.
Por lo tanto, realizando una breve simulación, si el banco nos ha concedido un préstamo de 280.000 euros el dinero que podríamos recuperar es:
-Importe de la hipoteca: 280.000 euros.
-Notaría (el 50% de 0,3%): 420 euros.
-Gestoría: 400 euros.
-Registro: 560 euros.
-Tasación: 300 euros.
-IAJD (0,5%): 1.400 euros.
-Total a devolver: 3.080 euros.
¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?
En principio, el Tribunal Supremo resolvió que el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca era de 5 años desde que fueron declarados abusivos y nulos
Es decir, que se podían admitir reclamaciones hasta el 23 de enero de 2024. No obstante, debido a la suspensión de los plazos procesales durante el estado de alarma (como consecuencia de la pandemia), los plazos se dilataron hasta el 14 de abril de 2024.
Sin embargo, tras la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 25 de enero de 2024, este plazo queda sin efectos: no tienes una fecha límite para reclamar los gastos hipotecarios.
En realidad, la sentencia del TJUE establece que el plazo para reclamar los mencionados gastos se inicia cuando el consumidor tiene conocimiento de que las cláusulas son abusivas. Además, el cliente debe tener tiempo para preparar e interponer un recurso de forma efectiva.
¿Cómo puedo reclamar los gastos hipotecarios?
Para poder reclamar los gastos hipotecarios tendremos que seguir una serie de pasos:
1. Recopilar toda la documentación: necesitamos justificar que tuvimos que hacernos cargo de los gastos de la mitad de la notaría, gestoría, registro y tasación. Para ello podemos usar las facturas y los extractos bancarios que reflejen que hemos pagado esos gastos.
2. Poner una reclamación en el servicio de atención al cliente de nuestra entidad bancaria: aportamos nuestra documentación y explicamos que asumimos unos gastos que competían a la entidad, exigiendo su devolución.
A partir de aquí puede que el banco acepte nuestra solicitud y nos devuelva el dinero, pero también puede ocurrir lo contrario.
Si en el plazo de 30 días no se ha obtenido respuesta, tendríamos que acudir al Banco de España, que nos hará llegar un veredicto en un plazo máximo de cuatro meses. No es vinculante, pero nos servirá para interponer una nueva reclamación.
En el caso de que el banco siga sin aceptar nuestro requerimiento tendremos que poner una demanda en los juzgados. Si la sentencia sale a nuestro favor, el banco tendrá que asumir los costes del proceso y devolvernos el dinero de los gastos de formalización de la hipoteca.
Sentencias de la devolución de los gastos de la hipoteca
El reparto de los gastos empezó a ser objeto de debate en los tribunales españoles en 2018, cuando el Tribunal Supremo (TS) decidió quién se tenía que hacer cargo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Pese a que el TS adjudicó el pago al cliente, el Gobierno aprobó un Real Decreto para obligar a los bancos a pagarlo.
Es entonces cuando se comenzó a hablar sobre los otros gastos de la formalización de la hipoteca: notaría, registro, notaría y tasación. Pese a que la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 expuso que es el banco quién los debe pagar, los tribunales españoles realizaron diferentes interpretaciones.
El conflicto sobre el reparto de gastos acabó elevándose al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). En julio de 2020 el TJUE sentenció que la entidad debe hacerse cargo de todos los costes, excepto si los tribunales nacionales establecen un reparto.
A partir de aquí, los bancos han ido asumiendo los costes a través de varias sentencias:
-24 de julio de 2020: El Tribunal Supremo dictamina que las entidades deben asumir los gastos del registro y la mitad de los notariales.
-26 de octubre de 2020: la sentencia expone que los bancos deben pagar el 100% de los gastos de gestoría.
-28 de enero de 2021: este pronunciamiento del Tribunal Supremo considera que son los bancos los que deben pagar los costes de la tasación.
-25 de enero de 2024: el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea dictamina que el plazo para iniciar las reclamaciones comienza cuando el usuario tiene conocimiento del carácter abusivo de las cláusulas que firmó.
