Una hipoteca no es un producto estanco. Esto significa que se puede modificar de diferentes maneras a lo largo de los años.
Una opción es amortizar la hipoteca. Consiste en reducir la cuota que estamos pagando o el plazo en el que se terminará de saldar la deuda aportando una cantidad de dinero. Suele ser un mecanismo que se utiliza cuando tenemos unos ahorros y decidimos invertirlos en la hipoteca para reducir la deuda.
Pero… ¿En una hipoteca es mejor reducir cuota o plazo? ¡Vamos a verlo!
Diferencias entre reducir cuota o plazo
Lo primero que debemos saber es cuál es la diferencia entre reducir cuota o plazo. Cuando reducimos cuota lo que hacemos es que la mensualidad que pagamos todos los meses por la hipoteca sea menor.
Imaginemos que al mes pagamos 700 euros por nuestra hipoteca, si reducimos la cuota puede que pasemos a pagar 600, 550, etc. dependiendo de la cantidad utilizada para realizar la amortización.
Si lo que hacemos es amortizar plazo, en cambio, lo que hacemos es reducir el plazo de devolución del préstamo. Si nosotros habíamos contratado una hipoteca a devolver en 30 años podemos reducirlo a 25, 20, 15 años, entre otros, en función del dinero aportado.
Por lo tanto, la principal diferencia entre amortizar cuota o plazo reside en el aspecto de la hipoteca que se modifica en cada caso.
En una hipoteca qué es mejor… ¿Reducir cuota o plazo?
Llegados a este punto nos podemos preguntar… ¿Qué es mejor, reducir cuota o plazo? Depende de nuestras circunstancias personales y del contexto económico en el que nos encontremos.
Por lo general suele ser más adecuado amortizar plazo que cuota, sobre todo si lo hacemos durante los primeros años de la vida de la hipoteca. Esto se debe a que en España la gran mayoría de las hipotecas siguen el sistema de amortización francés, que implica que primero pagamos los intereses de la hipoteca y, después, el dinero que le debemos a la entidad en sí. Por lo tanto, si amortizamos por plazo estaremos quitándonos de encima el interés de la hipoteca.
Asimismo, si tenemos una hipoteca variable, cuanto mayor sea el euríbor más nos va a compensar amortizar por plazo por el mismo motivo expuesto en el párrafo anterior. Se trata de un momento en el que se nos aplica más interés, por lo tanto, amortizando nos lo quitaremos de golpe.
En cuanto a amortizar cuota, puede ser una decisión adecuada si nos estamos viendo en aprietos para afrontar la cuota de la hipoteca. En estos momentos, por ejemplo, aquellas personas con una hipoteca variable han sufrido subidas de cuota de hasta 300 euros. Si estos usuarios realizan una amortización por cuota podrán paliar un poco esta subida y ver sus bolsillos algo más aliviados.
En definitiva, aunque amortizar plazo suela ser la opción más adecuada, dependiendo del contexto económico y de nuestras necesidades puede que debamos optar por una amortización de cuota. No existe la opción 100% correcta y, por ello, hay que hacer números y mirarlo todo con detenimiento antes de tomar una decisión.
¿Mejor reducir cuota o plazo? Un ejemplo
Para entender mejor si es más rentable amortizar plazo o cuota vamos a poner un ejemplo.
Imaginemos que tenemos una hipoteca variable desde hace 4 años de 200.000 euros con un TIN del euríbor +0,50%. Nos ha tocado la revisión este mes (el euríbor ha cerrado en un 4,007%), por lo tanto, ahora mismo se nos aplicará un interés del 4,5%. Eso significa que pagaremos una cuota de unos 1.014 euros al mes.
Nos ha tocado la lotería y hemos conseguido 40.000 euros. Decidimos realizar una amortización parcial en la hipoteca, pero no sabemos si hacerlo por cuota o plazo. Haciendo la simulación con ambos casos estos son los resultados:
-Amortización por cuota: la mensualidad se reducirá a los 800,21 euros al mes. En total nos habremos ahorrado 29.118,59 euros de intereses cuando terminemos de pagar la hipoteca.
-Amortización por plazo: al plazo de devolución se le restarán 8 años y 11 meses, lo que significa que tendremos que pagar 69.185 euros menos en concepto de intereses.
Por lo tanto, si amortizamos por plazo los intereses se reducirán un 57% más que si lo hacemos por cuota. Es por ello que, como comentábamos anteriormente, suele ser más rentable amortizar por plazo que por cuota.
Ojo con los gastos de amortización
Amortizar no es gratis. Hay que tener en cuenta que si realizamos una amortización parcial el banco nos puede cobrar una comisión. En función del tipo de hipoteca que tengamos los límites establecidos por Ley son los siguientes:
-Hipoteca fija: un máximo del 2% durante los 10 primeros años y, a partir de ahí, del 1,5%.
-Hipoteca variable: durante los tres primeros años un máximo del 0,25%, en el cuarto o quinto año se reduce al 0,15% y, después, no se podrá cobrar dicha comisión.
