Los préstamos hipotecarios para no residentes son un tipo de financiación que aprueba un banco en España, para conceder un préstamo con la garantía real de un inmueble en este país, a un ciudadano que no tiene la residencia fiscal en el territorio (su nacionalidad puede ser extranjera o española, la clave es que no tiene la residencia fiscal en España).
Los bancos financia entre el 60% y el 70% del precio de la compra-venta, pudiendo llegar de forma extraordinaria al 80%. Los ahorros que debe aportar el no-residente, por tanto, suelen ser mayores que los compradores que tributan en España. La razón es obvia: la dificultad de cobrar al no residente más allá de adjudicarse la vivienda.
Documentación para una hipoteca de no residente
En cuanto a la documentación a aportar, para trabajadores por cuenta ajena, depende de cada país en el que se pagan impuestos. En el caso de un no residente en Inglaterra es:
- 2 last salary slips.
- Income statement (Last P60).
- Letter froma the company. The company letter must indicate the type of contract, seniority, annual salary and post of the employee.
La documentación a aportar si se es autónomo:
- Accountant´s letter: Must indicate the name of the company, sector in which it operates and registry details, confirmation of turnover and corporateprofits of the last 2 years together with the salary, dividends and bonuses the self-employed have received.
- Annual Accounts for the past 2 years.
Documentación acreditativa de otros ingresos:
- Proof of other source of income.
- Credit Report.
- Bank statement of past 6 months.
- Last mortgage statement – chief address.
- Lease Contract.
Hay que entregar el Experian.
NIE
Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, serán dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial.
El número personal será el identificador del extranjero, que deberá figurar en todos los documentos que se le expidan o tramiten.
El Número de Identidad de Extranjeros debe solicitarse en persona en la Comisaría más cercana al lugar donde tiene intención de vivir o comprar propiedades. En el sigueiente enlace encontrará las comisarías de policía en España donde tramitan directamente el N.I.E.
Si quiere tramitar la solicitud a través del Consulado, tenga en cuenta que el Consulado no puede emitir el N.I.E. y actuará solo como Caja Postal entre el solicitante y las autoridades competentes españolas, en este caso, la Policía.
Gastos para un no residente
Los gastos para la compra que hay que tener en cuenta:
- El IPT de viviendas de segunda mano (Impuesto de trasmisiones patrimoniales) fijado en cada Comunidad Autónoma.
- El IVA viviendas de obra nueva (10%).
- Gastos bancarios, como la comisión de apertura del préstamo hipotecario, seguros, etcétera.
- Resto de gastos de notaría, Registro y gestoría.
Si se decides vender los inmuebles:
- En caso que venda uno de los inmuebles adquiridos, el comprador está obligado a practicar al no residente una retención del 3% del precio estipulado en la compra-venta. Esta retención es un pago a cuenta del vendedor por la ganancia patrimonial que aflore en la venta de la propiedad. El comprador devolverá una copia del modelo 211 (conforme la retención se ha pagado a Hacienda). Habitualmente esto se hace incluso antes de la compra ante notario. Esta retención será reducida de la obligación fiscal resultante de la compraventa. En caso que el importe exceda de la obligación fiscal (obtención de pérdidas), el vendedor podrá obtener la devolución del importe retenido.
- Impuesto de la renta de los no residentes: la ganancia obtenida por la venta de la propiedad (precio de la adquisición menos el precio de transmisión), se encuentra sujeta al impuesto sobre la ganancia patrimonial y le serán aplicables los coeficientes de reducción de abatimiento establecido en el texto de la ley del impuesto de la renta de las personas físicas. El tipo actual aplicable (2015) es del 20% de la ganancia obtenida. Para el 2016 se establecerá en un 19%.
Uso de la propiedad: si las vivienda no se alquila y solo la usa el comprador no residente, existe una Imposición sobre la no residencia que dependerá del valor de la propiedad. Esta cantidad es relativamente baja; por ejemplo, para una propiedad de 300.000 euros, el montante total a pagar sería de alrededor 800 euros/año.
Anualmente hay que pagar el IBI – impuesto de bienes inmuebles, como todos los españoles, al tratarse de una tasa municipal se calculara en función del valor de la propiedad. Este impuesto se devenga anualmente (1 de enero).
Alquiler de la vivienda: la ganancia que se obtenga por el alquiler de la vivienda deberá tributar trimestralmente, y el tipo de interés establecido será del 24%.
Gestión de la hipoteca
Hay que tener un representante legal en España (por ejemplo un familiar que le representa y lo hace de forma solidaria).
Las entidades solo permiten un endeudamiento de entre un 30% y un 35% de sus ingresos. Este porcentaje comprende, la hipoteca o alquiler que se pague en el extranjero, más lo que se pagará por la hipoteca de no residente.
La contratación de un préstamo hipotecario siendo no residente es aún más compleja que para los residentes en España, con lo que cobra máximo interés la intervención de un intermediario hipotecario profesional, como Plus Financers.
