Comprar un piso para alquilar es una de las estrategias de inversión más sólidas que existen. Sin embargo, en muchas ocasiones no se tiene el dinero necesario para conseguir el activo que proporcionará rendimientos y en estos casos cabe la pena preguntarse si es rentable solicitar un préstamo hipotecario para esta finalidad.
Beneficios de comprar un piso para alquilar
Invertir en inmuebles para alquilar proporciona una serie de ventajas sobre los activos financieros, comenzando porque se trata de un bien físico y, por consiguiente, ofrece un refugio contra la inflación.
No obstante, existen otra serie de beneficios. Entre los más significativos se encuentran los siguientes.
Ventajas financieras de invertir en propiedades para alquiler
No cabe duda que comprar un piso para alquilar es una forma de obtener beneficios económicos. Sin ir más lejos, según el informe de indicadores del mercado inmobiliario publicado por el Banco de España, la rentabilidad bruta por el alquiler en el primer trimestre de 2024 asciende a un 3,4%.
Si tenemos en cuenta la rentabilidad del alquiler más la revalorización de precios de la vivienda, la rentabilidad bruta se sitúa en el 7,6% (datos del cuarto trimestre de 2023).
Potencial de generación de ingresos pasivos a través del alquiler de viviendas
Además de conseguir una rentabilidad competitiva en relación a otros activos financieros, al comprar una vivienda para alquilarla, tienes la posibilidad de obtener una renta estable y continua.
De esta forma, tienes la posibilidad de reinvertir estos ingresos y aprovechar el interés compuesto e incrementar tu patrimonio con el paso del tiempo.
Diversificación de la cartera de inversiones mediante bienes raíces
Por otra parte, los activos inmobiliarios son considerados como una inversión alternativa y, por ello, se encuentran descorrelacionados de los mercados financieros.
Así pues, se trata de una estrategia de inversión adecuada para diversificar una cartera global de activos financieros.
Importancia de entender las opciones de financiamiento para inversiones inmobiliarias
En principio, aunque tengas el dinero disponible para comprar una vivienda para alquilar. El uso de financiación puede ayudarte a aprovechar el apalancamiento financiero y utilizar tu capital para otros fines.
Entre las opciones de financiación de inversiones inmobiliarias destacan:
-Hipoteca.
-Segunda hipoteca.
-Préstamo bancario.
-Préstamo extrabancario.
-Subrogación hipotecaria.
-Buscar socios o inversores.
Comparación entre hipotecas convencionales y otras opciones disponibles
Entre las alternativas de financiación inmobiliaria vistas un párrafo más arriba, la hipoteca representa la opción más sencilla y directa. A fin de cuentas se trata de solicitar un préstamo con la garantía del piso que quieres comprar para poner en alquiler.
La idea es amortizar el préstamo hipotecario con los ingresos obtenidos por el arrendamiento. En otras palabras, puedes pagar la hipoteca con el alquiler.
También tienes la posibilidad de solicitar una hipoteca sobre otro inmueble que ya sea de tu propiedad.
Si el piso a comprar ya tiene una hipoteca, puedes optar por la subrogación hipotecaria. Sin embargo, pasarás a ser titular de un préstamo con unas condiciones determinadas que no has podido negociar tú directamente con la entidad bancaria.
En cuanto al préstamo personal, al no existir una garantía real, las entidades suelen concederlos por importes más limitados (unos 50.0000 €) y unos plazos de amortización más reducidos (unos 10 años versus los 30 años que suelen permitir para los préstamos hipotecarios).
Por otra parte, el comprar una vivienda como inversión con otros socios puede ser motivo de disputas si no se tienen bien definidos los objetivos y políticas a llevar a cabo.
Entonces te podemos ayudar
Explorar la viabilidad de obtener una hipoteca para adquirir una propiedad con el objetivo de alquilarla
¿Es rentable pedir una hipoteca para comprar un inmueble de inversión? Lo cierto es que se trata de una deuda positiva, puesto que tiene como finalidad adquirir un bien duradero y con potencial para obtener ganancias.
Aun cuando la inversión no genere ingresos, tendrás un inmueble en propiedad.
Ahora bien, es necesario realizar bien los cálculos acerca de la relación entre el dinero invertido y el beneficio anual.
Requisitos para solicitar una hipoteca para inversión inmobiliaria
En relación al párrafo anterior, tienes que ser consciente de que las condiciones hipotecarias para comprar una segunda residencia no suelen ser las mismas que en el caso de adquirir la primera residencia.
Análisis de los criterios que los prestamistas suelen considerar al otorgar hipotecas para comprar propiedades de inversión
Las condiciones de una hipoteca para una segunda vivienda, en términos generales, suelen ser:
-Financiación máxima: entre el 60% y el 70% sobre el valor del bien hipotecado (versus el 80% para el caso de la primera residencia).
-Plazo de amortización: pueden ser variados, pero generalmente el máximo permitido suele acortarse hasta los 20 o 25 años (versus los 30 años para la primera vivienda).
-Intereses: las entidades bancarias suelen aplicar un interés más alto en las hipotecas que financian un inmueble que no sea para uso habitual.
Evaluación de los requisitos de ingresos historial crediticio y capacidad de pago
Además de ofrecer unas condiciones más duras a la hora de solicitar una hipoteca para alquilar una vivienda, los bancos también suelen exigir unos requisitos más estrictos, sobre todo en lo referente a la capacidad de pago.
Debido a que el plazo de amortización suele ser más corto, también es necesario contar con unos ingresos más altos, puesto que la cuota mensual suele ser más elevada.
Por otra parte, contar con un impecable historial de crédito es uno de los factores principales para la concesión de este tipo de financiación, junto a la estabilidad laboral.
Tipos de hipotecas disponibles para comprar para alquilar
Básicamente puedes optar por los 3 tipos de hipotecas principales:
-Hipoteca a interés fijo: se caracteriza por pactar un tipo de interés aplicable al inicio del préstamo y éste permanece inalterable hasta su finalización.
-Hipoteca a interés variable: el tipo de interés se calcula teniendo en cuenta un índice de referencia (principalmente el euríbor) más un diferencial fijo. Como el índice fluctúa a lo largo del tiempo, el tipo de interés aplicable varía y provoca cambios en las cuotas a pagar.
-Hipoteca mixta: se trata de una combinación de los dos tipos de hipotecas mostrados. Se aplica un interés fijo al inicio del préstamo (durante un período acordado) para después pasar a ser una hipoteca variable.
Consideraciones adicionales para comprar un piso para alquilar
Si quieres pedir una hipoteca para alquilar, necesitarás una mayor cantidad de ahorros (puesto que la financiación concedida es menor). Además, también tienes que tener en consideración los gastos e impuestos propios de la compraventa de la vivienda. Estos gastos tampoco son financiables.
Es difícil estimar los gastos de compraventa, ya que dependen de la comunidad autónoma, número de folios de la escritura, posible descuento del notario, etc. Sin embargo, en términos generales se estiman en torno a un 10% del precio de la vivienda.
En definitiva, para pedir una hipoteca que financie un piso para poner en alquiler, generalmente tendrás que contar con un ahorro en torno al 40% de su precio.
Aspectos legales y fiscales relacionados con la inversión en propiedades de alquiler
Si quieres ser arrendador, tienes que conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos, que define el marco legal y regula este tipo de negocios.
También tienes que tener en cuenta la Ley de Vivienda, que limita la actualización anual del precio del alquiler. De esta forma, no puedes subir el precio más de un 3% en 2024.
En cuanto a la fiscalidad, tienes que tener presente que no se aplica ningún tipo de deducción. Además, los ingresos netos que obtengas por el alquiler debes declararlos en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (salvo que lo realices como actividad económica). Aunque puedes aplicar una reducción si el alquiler es para una vivienda habitual.
Análisis de los riesgos y beneficios a largo plazo de este tipo de inversión
En cuanto a los beneficios, si destinas el inmueble para alquiler, puedes amortizarlo más rápidamente que si únicamente buscas la venta una vez se haya revalorizado. Además, se trata de una fuente de ingresos estable.
Por otra parte, tienes que considerar la normativa local, la gestión del alquiler, los seguros, los gastos de comunidad, roturas, mantenimiento y la financiación del inmueble. Existe el riesgo de impago y períodos en los que el piso pueda estar vacío (sin inquilinos).
Estrategias para maximizar el retorno de la inversión y minimizar los riesgos asociados
La mejor estrategia es estudiar cuidadosamente la rentabilidad bruta y neta del área, la demanda de la zona y tienes que asegurarte que el precio sea el adecuado. La ubicación y el estado del inmueble son factores clave.
Puedes apoyarte en profesionales expertos, tanto en materia legal, fiscal y financiera. Puedes ponerte en contacto con iAhorro para conseguir las mejores condiciones hipotecarias.
Conclusiones y recomendaciones
Aunque es cierto que puedes tener una renta mensual gracias al alquiler, tienes que ser consciente que tardarás un tiempo en recuperar la inversión.
Por ello, antes de lanzarte, considera y trata de minimizar todos los gastos, desde el precio de la vivienda, el coste de la financiación (la hipoteca), los gastos relativos a la compraventa y la reforma del inmueble (trata que sea la mínima posible).
Recomendaciones finales para aquellos interesados en invertir en bienes raíces para alquiler
En resumen, es necesario prestar atención a los siguientes factores antes de comprar un piso para alquilar:
-La ubicación.
-El estado y características del inmueble.
-La demanda de la zona.
-El precio.
-Los costes globales.
-La rentabilidad bruta y neta.
Referencias
20 Minutos. (9 de Enero de 2024). ¿Cuánto te puede subir tu casero el alquiler en 2024? Esto es lo que dice la Ley de Vivienda. Obtenido de https://www.20minutos.es/noticia/5207147/0/cuanto-te-puede-subir-tu-casero-alquiler-2024-ley-vivienda/
Agencia Tributaria. (Junio de 2024). Tributación del arrendador de viviendas y otros inmuebles. Obtenido de https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/tributacion-arrendador-viviendas-otros-inmuebles.html
Banco de España. (6 de Junio de 2024). Indicadores del Mercado Inmobiliario. Obtenido de https://www.bde.es/webbe/es/estadisticas/compartido/datos/pdf/si_1_5.pdf
BBVA. (Junio de 2024). Comprar vivienda para alquilar: ¿una inversión rentable? Obtenido de https://www.bbva.com/es/salud-financiera/comprar-vivienda-para-alquilar-una-inversion-rentable/
Grupo Alquila. (16 de Junio de 2021). Ventajas y desventajas de comprar una casa para alquilar. Obtenido de https://grupoalquila.es/ventajas-y-desventajas-de-comprar-una-casa-para-alquilar/
Remax Welcome. (18 de Enero de 2024). Comprar una vivienda: ¿Qué financiación necesito? Obtenido de https://www.remaxwelcome.es/comprar-una-vivienda-que-financiacion-necesito/
