La venta de una vivienda supone tener en cuenta una serie de trámites más allá del contrato de compra-venta en sí. A veces hay que cancelar hipoteca, pagar gastos de gestión o tener en cuenta si hay ganancia patrimonial. Esto último ocurre cuando se ha vendido por encima del precio de compra y, en este caso, habrá que tenerlo en cuenta a la hora de pagar impuestos por la operación. Conocer el valor del inmueble a vender es fundamental para hacer los cálculos previos a la venta y no llevarse sorpresas.
¿Qué es la plusvalía?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU, es un tributo directo, conocido como plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento de valor que experimenten los terrenos a consecuencia de la transmisión de la propiedad.
No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos. En consecuencia con ello, está sujeto el incremento de valor que experimenten los terrenos que deban tener la consideración de urbanos, con independencia de que estén o no contemplados como tales en el Catastro o en el padrón de aquél, asimismo estará sujeto a éste el incremento de valor los terrenos integrados en los bienes inmuebles.
En resumen la plusvalía municipal o IIVTNU es un impuesto municipal que grava únicamente los bienes de naturaleza urbana, no los de naturaleza rústica.
¿Qué ha dicho el tribunal supremo?
La Sentencia del Tribunal Constitucional núm. 59/2017, de fecha 11 de mayo de 2017, relativa al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, declara inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, pero únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.
Por tanto, será aplicable este tributo a todos aquellos supuestos en que el obligado tributario no ha logrado acreditar, que la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título, ha originado una pérdida de valor.
Para acreditar la inexistencia de incremento de valor, se tomarán los efectivamente satisfechos respectivamente en la transmisión y adquisición del bien inmueble, que consten en los títulos que documenten la transmisión, como por ejemplo la escritura de compraventa, o bien, en su caso, los comprobados por la Administración tributaria a quien corresponda la gestión de los impuestos que gravan la transmisión del inmueble, en caso de que sean mayores a aquellos.
Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicará tomando por importe real de los valores respectivos aquellos que consten en la correspondiente declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o bien el comprobado administrativamente por la Administración tributaria a quien corresponda la gestión del impuesto que grava la transmisión en caso de que sea mayor a aquel.
Por tanto el contribuyente tendrá que demostrar a la Administración, que realmente existe pérdida en la transmisión.
Además, con el objeto de mejorar técnicamente la determinación de la base imponible se sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno para la determinación de la base imponible del impuesto por unos coeficientes máximos establecidos en función del número de años transcurridos desde la adquisición del terreno, que serán actualizados anualmente, mediante norma con rango legal, teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario, así como los coeficientes de actualización de valores catastrales.
Por último, y como consecuencia de la introducción del citado supuesto de no sujeción, se establece que los ayuntamientos podrán efectuar las correspondientes comprobaciones.
¿Qué puedo hacer para no pagar la plusvalía?
Para no pagar la plusvalía o solicitar la devolución, el contribuyente deberá acreditar como hemos mencionado anteriormente, que la transmisión ha generado una pérdida de valor. La perdida se obtiene por ejemplo, cuando el valor de transmisión es inferior al valor de adquisición que se reflejan en la escritura pública.
