Los pisos de alquiler con opción a compra se han convertido en una de las soluciones de acceso a la vivienda. Como vas a descubrir a continuación, este tipo de acuerdos te permiten conseguir tu propia casa y pagar parte de ella en plazos. También facilita el acceso a un préstamo hipotecario en el momento que decidas comprarla.
No obstante, se trata de un contrato complejo y es necesario conocer bien todos los términos para que puedas tomar una decisión informada y realmente llevar a cabo una operación inmobiliaria que se ajuste a tus objetivos, intereses y necesidades.
¿En qué consisten los pisos de alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra no es más que un contrato en el cual el inquilino tiene la opción de comprar la vivienda en un futuro a cambio del pago de una prima.
Es decir, a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento, el inquilino abona al arrendador una cantidad pactada para reservarse el derecho de comprar la casa en una fecha posterior establecida en el contrato.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
Un contrato de alquiler con opción a compra se compone de dos partes:
-Arrendamiento: en esta parte del contrato se exponen todas las condiciones relativas al alquiler con base en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Durante un tiempo establecido, el inquilino tiene derecho a hacer uso del inmueble a cambio de una remuneración mensual al arrendador.
-Opción de compra: al final del período establecido para el alquiler, el inquilino tiene la opción de comprar la propiedad a un precio acordado. Para adquirir este derecho, el inquilino deberá pagar una cantidad al arrendador y, si finalmente decide no comprar la vivienda, esta cantidad no será reembolsada. Sin embargo, si decide comprarla, las cantidades pagadas en concepto de alquiler (o gran parte de las mismas) se descuentan del precio de compra. En esta parte del contrato figuran todas las condiciones relativas a la compra (precio, fecha para ejercer el derecho de compra, prima inicial, gastos de compraventa, etc.).
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Ventajas y desventajas
Los pisos de alquiler con opción a compra tienen una serie de ventajas e inconvenientes que es necesario conocer antes de firmar el contrato.
Por ejemplo, el inquilino puede hacer uso de la vivienda y decidir si realmente se ajusta a sus necesidades antes de comprarla.
Además, en caso de ejercer su derecho a la compra, ya habrá pagado parte del precio de compraventa con el propio alquiler y podrá solicitar una hipoteca al 100% del importe restante (el valor de tasación del inmueble muy probablemente será superior a la cantidad que le queda por abonar).
De hecho, este tipo de contratos representan solución para conseguir una hipoteca en mejores condiciones, puesto que se habrá pagado una buena parte de la vivienda y tienes la posibilidad de ahorrar dinero durante el tiempo que esté en vigor el alquiler, así como mejorar la situación financiera para cumplir con los requisitos exigidos por la entidad para acceder al crédito y negociar con mayor fuerza.
Por otra parte, es probable que las cuotas de alquiler sean superiores a las de un arrendamiento ordinario, al margen de que, si no compras la vivienda, perderás el dinero acumulado para la compra y la entrada inicial (prima que otorga el derecho de optar a la compra).
También tienes que tener presente que las condiciones del arrendamiento pueden ser más restrictivas.
Consejos antes de contratar
Debido a que se trata de un contrato complejo, es importante revisarlo detalladamente y prestar atención a todos los términos.
También debes verificar todas las condiciones de la opción, como el precio de la vivienda (que esté en proporción con el mercado inmobiliario actual y futuro), penalizaciones en caso de no comprar la vivienda, el precio de la prima de opción, la posible revalorización del inmueble.
Los tiempos son un elemento clave. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, un contrato de alquiler debe tener un mínimo de 5 años cuando el arrendatario es un particular. Pero lo más probable es que puedas pactar cuál es el plazo hasta que puedas ejecutar la opción de compra y adaptarlo a tus necesidades.
No te olvides de los precios, tanto el de arrendamiento, el de compraventa y la prima de opción. El primero de ellos se encuentra regulado por la Ley por el derecho a la vivienda y la prima suele rondar entre el 5% y el 10% del valor de compraventa (el cual debe estar sujeto al valor de tasación del inmueble y las condiciones del mercado inmobiliario).
Por lo demás, tienes que ver los pormenores, como por ejemplo quién se ocupa del mantenimiento, reformas, gastos de comunidad, etc. El IBI lo debe pagar el propietario de la vivienda, según la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En otro orden, es necesario realizar números para llevar a cabo una compraventa ordinaria, puesto que suele ser más económico que los pisos de alquiler con opción a compra. Si no puedes acceder a un préstamo hipotecario que te permita comprar la vivienda directamente, puedes ponerte en contacto con un bróker hipotecario. iAhorro está formado por un grupo de especialistas en esta materia.
Referencias
BOE. (25 de Noviembre de 1994). Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Obtenido de https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
BOE. (26 de Mayo de 2023). Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Obtenido de https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
Caixabank. (18 de Junio de 2024). ¿Cómo funciona un alquiler con opción a compra? Obtenido de https://blog.caixabank.es/blogcaixabank/alquiler-compra/#
Inmovilla. (Agosto de 2024). Alquiler con opción a compra: qué es y cómo funciona. Obtenido de https://inmovilla.com/alquiler-opcion-compra/
Martínez, L. (15 de Noviembre de 2022). Alquilar o comprar una casa ¿qué es mejor? Obtenido de iAhorro: https://www.iahorro.com/blog/noticias/alquilar-comprar
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. (Agosto de 2024). Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. Obtenido de https://serpavi.mivau.gob.es/
