Un producto tan a largo plazo como una hipoteca nos debe permitir mucho más que financiar la compra de una vivienda, también, es una herramienta para conseguir financiación para otros fines.
En este aspecto la garantía principal -que no única- de este tipo de préstamo, la hipoteca sobre la vivienda, juega a favor. Según avanzamos en el pago, vamos por un lado reduciendo el capital pendiente de amortizar y, con ello, manteniéndose estable el precio de la vivienda en garantía, mejorar su relación con respecto al capital prestado.
Esto, además, se acelera cuando la hipoteca pasa su ecuador. Por el sistema de amortización que se utiliza prácticamente en la totalidad de estos préstamos, el sistema francés, en el arranque de la operación es cuando se paga más intereses y lo contrario, según avanza se amortiza más capital. El resultado, unido a un crecimiento del valor de la vivienda, es que teniendo en cuenta esta garantía es posible conseguir ampliar esa hipoteca con la garantía original y en mejores condiciones.
Menores costes
Y es que, otra de las grandes ventajas de la hipoteca está precisamente en sus menores costes. Si la comparamos con un préstamo personal se ve claramente esta diferencia. Si en el mes de julio de 2019 la media de tipo de interés para préstamos al consumo de más de cinco años era del 7,82%, en hipotecas, en el mismo periodo, era del 2,56%, un diferencial del 5,26%. Así, si por ejemplo necesitas 20.000 euros a devolver a 10 años, con el tipo medio del préstamo al consumo tu cuota sería de 240,76 euros mensuales mientras que con la hipoteca sería 189,09 euros, 51,67 euros más al mes. O lo que es lo mismo con el préstamo al consumo acabarías devolviendo 28,891,20 euros por los 20.000 solicitados y por la ampliación de la hipoteca 22.690,80 euros.
La diferencia de coste es clara, aunque no es el único componente. Ampliar una hipoteca también tiene sus tramites y hay que pagar para realizar una novación del préstamo. Pero estos no son excesivamente elevados y son más baratos que constituir una hipoteca nueva. Entre estos se incluye una comisión por novación, que parte del 0,1% si solo modificas plazo y que en todo caso nunca es superior al 1%, aunque se modifiquen los tipos de interés, unos gastos de notaría y registro que sumados no deben exceder de media los 600 euros y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que dependiendo de la Comunidad Autónoma se sitúa entre el 0,5% y el 1,5%, y normalmente si ha pasado mucho tiempo desde la constitución de la primera hipoteca una nueva tasación de la vivienda que va a servir como garantía. Para una operación de unos 20.000 euros no debe exceder el total de los 1.000-1.200 euros, una cantidad que aún sumada los intereses genera una diferencia muy a favor de la ampliación de la hipoteca frente al préstamo personal.
Cómo conseguir la ampliación de la hipoteca
Con unos costes menores, queda una de las partes más complicadas en muchas ocasiones que el banco nos la conceda. En este caso es importante cumplir una serie de puntos clave para que el banco vea la operación viable entre los que están:
- Que el total de la deuda (suma de la deuda pendiente y la cantidad a ampliar) esté por debajo del 80% del valor actual de la vivienda. Esto es lo mínimo, pero es muy valorable si este porcentaje es menor.
- Pide lo que necesites, aunque sea financiación más económica, pedir de más supone un sobrecoste y de menos perder una oportunidad, no es una financiación que puedas solicitar frecuentemente, más con los gastos que conlleva.
- Puedes optar con esta novación por ampliar plazo (manteniendo la misma cuota) o pagar más cuota manteniendo el mismo plazo. Es más valorable normalmente lo segundo, ya que la amortización es más rápida, pero para conseguir que sea viable tus ingresos deben ser suficientes para cubrir esa mayor cuota, que suponga en todo caso entre el 25%-30% de tus ingresos.
- Cuidado si tienes más endeudamiento, desde créditos personales a tarjetas de crédito y, especialmente si tienes algún impago. Procura en la medida de lo posible sanear tu situación financiera antes de recibir la negativa.
- Especifica muy bien el fin de esta ampliación de la hipoteca. Aunque puedas financiar cualquier objetivo o necesidad, incluida refinanciación de otra deuda, hay fines como reformas del hogar, nuevos negocios,… que suelen tener más probabilidades que otros. En todos los casos documenta correctamente para que lo necesitas.
Con todo ello la hipoteca se convierte en una oportunidad de conseguir nuevos recursos económicos, especialmente para proyectos de cierta envergadura de forma más económica y con un mayor control de estos costes de financiación.
