El contrato de arras es un documento por el que se formaliza un acuerdo para comprar una vivienda. No se trata del contrato de compraventa definitivo, pero tiene relevancia dado que refleja el interés del comprador a adquirir el bien a través del pago de una suma de dinero como adelanto y el vendedor se compromete a la reserva de la vivienda.
Pero, ¿cuánto se paga en el contrato de arras de una vivienda? ¿Es obligatorio este documento? ¿Cuáles son los pasos y los plazos para cumplimentarlo? ¿Qué se hace después de su firma? En este artículo descubrirás las respuestas.
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¿Cómo se formaliza el contrato de arras?
Por supuesto, antes de firmar un contrato de arras de una vivienda, debe existir un acuerdo entre las partes. Es decir, el comprador y el vendedor ya han acordado cuestiones tales como el precio de la vivienda, la forma de pago y los gastos que debe asumir cada una de las partes.
Suele ser común que el comprador necesite un tiempo para conseguir financiación que le permita hacerse con la vivienda. Por este motivo, en muchas ocasiones se procede a firmar este documento, en el cual se reflejan las condiciones de la compraventa y se establece el pago de una señal por parte del comprador a cambio de la reserva del derecho de compra del bien en las condiciones acordadas.
Las arras penitenciales es la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor. Si se produce un incumplimiento del contrato por su parte, pierde esta señal.
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Ahora bien, si el incumplimiento del contrato se lleva a cabo por parte del vendedor, debe devolver las arras y, además, pagarle al comprador una suma igual en concepto de indemnización.
Las arras penitenciales suelen ser el tipo de contrato de arras más común y están contempladas en el artículo 1454 del Código Civil. No obstante, también podemos encontrar las arras confirmatorias. En este caso, la compraventa se torna definitiva y el importe se descuenta del precio final. Cualquiera de las partes puede exigir el cumplimiento del contrato.
¿Es obligatorio el contrato de arras?
El contrato de arras no es un documento obligatorio, pero tiene una gran utilidad y suele ser habitual. En la práctica, resulta recomendable para las dos partes debido a que el proceso de compraventa suele dilatarse en el tiempo.
A pesar de no ser obligatorio, es válido y compromete a las partes. Incluso puede firmarse ante notario. De esta forma, se consigue una mayor garantía de cumplimiento.
¿Cómo se realiza el pago de contrato de arras?
Como hemos mencionado anteriormente, el pago de las arras simplemente es la señal que deja el comprador para formalizar el contrato y reservar el derecho de compra de la vivienda en las condiciones pactadas.
En el propio contrato debe estar reflejado el importe que se debe pagar en concepto de arras penitenciales y la forma de pago. Como norma general, la cantidad suele ser un porcentaje comprendido entre el 5% y el 15% del precio de compra acordado. Se debe pagar a la firma del contrato.
En cuanto a la forma de pago, pueden ser 3 (según acuerden las partes):
-Pago en efectivo: para que el pago pueda realizarse en efectivo, es necesario que la cantidad sea inferior a 2.500 € si intervienen dos particulares en la operación. Si interviene un profesional o una empresa, la cantidad máxima es de 1.000 €. Será necesario expedir un recibo al vendedor para demostrar el pago.
-Pago en cheque: puede ser nominativo, al portador, conformado o barrado. No obstante, es recomendable que sea nominativo y conformado para que pueda demostrarse el pago de las arras. También hay que tener en cuenta que la cantidad queda bloqueada durante 15 días.
-Pago por transferencia: suele ser el medio de pago más común y no suele suponer ningún problema, más allá de las comisiones bancarias que puedan generarse.
¿Cuál es el plazo para la compraventa?
También en el contrato de arras debe estar especificado el plazo máximo para proceder a la escritura de compraventa. No es conveniente firmar un contrato de arras sin fecha límite. Generalmente, se establecen 90 días, pero queda sujeto a lo que acuerden las partes.
Del mismo modo, como se trata de un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor, el plazo establecido puede prorrogarse. Aunque cualquiera de las partes puede decidir abandonar la operación una vez vencido el plazo. No respetar el plazo puede considerarse un incumplimiento del contrato.
¿Qué hay que hacer después de firmar el contrato de arras?
Después de firmar el contrato de arras, el comprador y el vendedor deben cumplir con las condiciones acordadas hasta la firma de contrato definitivo, el cual se realiza mediante escritura pública.
En algunos casos, el contrato de arras puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad después de su firma para garantizar los derechos de las partes. Sin embargo, para que sea inscribible debe estar firmado ante notario.
