El contrato de arras es una práctica habitual en la compraventa de viviendas. Las arras son la señal que deja el comprador para reservar el derecho de compra y que se mantengan las condiciones.
En realidad, pueden existir varios tipos de arras, según el compromiso de las partes y las consecuencias de incumplimiento. En todo caso, en este artículo vamos a enfocarnos en quién lo hace, quién lo firma y quién paga el contrato de arras.
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¿Quién hace el contrato de arras?
Cuando se trata de un modelo de contrato de reserva de vivienda entre particulares, cualquiera de las partes puede tomar la iniciativa y proponer que se establezca un contrato de arras para que los acuerdos queden plasmados y se formalice la reserva.
En estos casos, es común que sea la parte vendedora la encargada de su elaboración, aunque cabe la posibilidad de que el comprador ofrezca el borrador del documento.
No obstante, el contrato de arras también lo puede redactar la propia agencia inmobiliaria o un agente experimentado. Incluso puede ser firmado ante notario (aunque no es obligatorio, le aporta una mayor fuerza jurídica).
Como es de suponer, si se deriva a un especialista en derecho inmobiliario, la redacción de un contrato de arras tendrá un coste relativo a los honorarios de la persona que redacta el contrato.
El precio puede ser variable, según la ubicación del inmueble, el tipo de profesional que elabore el modelo de contrato y la complejidad de los acuerdos que se exponen en el documento.
Como norma general, cuando la operación de compraventa es compleja, el contrato de arras también suele ser más elaborado. Por ejemplo, no es el mismo modelo cuando se realiza un contrato de arras con varios vendedores que un contrato de arras firmado por un solo propietario.
En estos casos, un profesional experto en derecho inmobiliario puede ser de utilidad, no solo para la confección del modelo de contrato, sino para que analice la situación y proponga soluciones ante un incumplimiento.
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¿Cómo se elabora un contrato de arras?
Si optas por redactar tú mismo el escrito para presentarlo como borrador a la contraparte y negociar sobre esa base, la información mínima que debe contener el documento es la siguiente:
-Se debe identificar claramente la vivienda objeto de compraventa.
-Del mismo modo, el precio al cual se vende tiene que estar expuesto de forma clara y bien desglosado. Por ejemplo, si se trata de una vivienda de obra nueva, deberán especificarse los honorarios del agente comercializador y el IVA.
-La forma de pago también debe incluirse.
-La cantidad entregada en concepto de arras: normalmente suele ser entre el 5% y el 15% del valor de la vivienda y se debe adjuntar al contrato el documento que justifique el pago.
-Los tipos de arras (penitenciales, penales o confirmatorias).
-Deberá constar el plazo previsto para que se formalice la compraventa mediante el otorgamiento de escritura pública. Normalmente, se establece una fecha tope prorrogable.
-Es importante que se refleje en el contrato de arras el reparto de los gastos e impuestos relativos a la compraventa.
¿Quién firma el contrato de arras?
Como es de suponer, el contrato de arras debe estar firmado por todas las personas involucradas en la operación. Pero, según el destinatario (el que firma), el modelo puede cambiar.
En principio, deben firmar la parte compradora y la vendedora. Aun cuando cada una de ellas esté compuesta por más de una persona, todas deberán firmar el contrato de arras. Dicho de otro modo, si la vivienda tiene varios titulares, todos deben firmar, salvo que alguno tenga un poder notarial a favor de otros.
Por otra parte, si se trata de un domicilio conyugal, deben firmar los dos cónyuges, aun cuando uno de ellos no sea propietario.
No obstante, es importante que el vendedor (o vendedores) tenga capacidad legal para disponer del bien. Para cerciorarse de estas cuestiones, es necesario solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. En este documento se refleja quién o quiénes son los titulares y si están en disposición de vender el inmueble.
Junto con la verificación previa en el Registro de la Propiedad, es recomendable realizar una revisión completa del inmueble:
-Comprobar si tiene deudas con el Ayuntamiento (el pago del IBI).
-Comprobar la situación en el catastro.
-Si se trata de un piso, hablar con el presidente de la comunidad de propietarios.
-Entre otras comprobaciones.
¿Quién paga el contrato de arras?
En principio, las arras las paga el comprador, puesto que la cantidad entregada sirve como señal para manifestar su compromiso de continuar con la operación.
Sin embargo, debido a que existen diferentes tipos de arras, diferentes modelos de contrato de arras según quien firma y diferentes situaciones, es posible que los costes del profesional encargado de la redacción efectiva los abone la parte que toma la iniciativa en su elaboración.
No hay ningúna regla que regule quién debe pagar el contrato de arras. Esta cuestión debe ser negociada entre el comprador y el vendedor de la vivienda.
