¿Quieres modificar las condiciones de la hipoteca? Con la novación hipotecaria es posible. Desde iAhorro te explicamos en qué consiste y qué otras opciones existen.

1. ¿Qué es la novación hipotecaria?

La novación hipotecaria consiste en cambiar las condiciones del préstamo después de que éste ya haya entrado en vigor.

Aunque modifiquemos el contrato la hipoteca seguirá en el mismo banco.

2. ¿Cómo funciona la novación?

Con la novación buscamos cambiar algunas de las condiciones de la hipoteca.

Cuando hablamos de novación, primero tendremos que hablar con el banco para negociar los cambios y, una vez que hayan sido aceptados, tendremos que firmar la modificación ante notario para notificárselo al Registro de la Propiedad.

De esta forma, las autoridades competentes estarán al tanto de que las condiciones de nuestra hipoteca han cambiado.

2.1. ¿Qué es lo que puedo cambiar a través de la novación?

La novación hipotecaria permite modificar varios aspectos de la hipoteca:

    - El tipo de interés: existen dos opciones: rebajar el interés y cambiar nuestra hipoteca de tipo fijo a variable o viceversa.
    - Comisiones y vinculaciones: podemos pedir la eliminación de comisiones (la de amortización parcial, por ejemplo) o de productos que nos pidieron contratar para concedernos la hipoteca (seguros, cuentas bancarias, planes de pensiones…).
    - El capital: si necesitamos más financiación podemos solicitar una ampliación de la hipoteca.
    - El plazo: la novación permite la modificación del plazo de amortización.
    - Titulares y avales: con este procedimiento podemos añadir o quitar titulares, avales, etc.
    - Cláusulas abusivas: si se da el caso de que en nuestra hipoteca existe una cláusula abusiva (suelo, IRPH…) podemos hablar con el banco y realizar una novación para eliminarla.

 

3.¿Cuáles son los gastos de la novación?

Al realizar la novación modificamos algunas condiciones de la hipoteca, por lo tanto, debemos hacérselo saber al Registro de la Propiedad.

Para poder registrar ese cambio es necesario firmar la modificación ante notario.

Ambos procesos conllevan una serie de gastos que se añaden a los que detallamos a continuación:

- Comisión por novación: algunas entidades pueden incluirla en el contrato. En tal caso suele suponer entre el 0,1% y el 1%. La comisión dependerá de lo que cambiemos.

                                  -Modificación del periodo de amortización: la comisión no podrá superar el 0,1%.

                                  -Pasar de hipoteca variable a fija: la comisión no podrá superar el 0,15% y será aplicable solo en los tres primeros años del préstamo hipotecario.

- La mitad de los gastos de notaría: supone el 0,5% del importe que quede por pagar en la hipoteca.
- El registro: dependerá del valor de la vivienda que tengamos hipotecada. Suele suponer la mitad de los gastos de notaría.
- La gestoría: dependerá de cada empresa. Las tarifas oscilan entre los 150 y 400 euros.
- La tasación: este trámite se realiza en el caso de que modifiquemos la financiación de la hipoteca y siempre que hayan pasado más de seis meses desde la última tasación. Su precio se sitúa entre los 250 y 400 euros.

Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados corre a cargo de la entidad bancaria correspondiente.

Por lo tanto, las personas que realicen la novación no tendrán que pagarlo.

3.1.Ejemplo de coste de una novación hipotecaria

Supongamos que tenemos una hipoteca de 208.000 euros de tipo variable.

Ha pasado un año y nos queda por pagar 200.476 euros, pero queremos hacer una novación para cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo.

- Comisión por novación (este banco lo tiene): 0,15% por pasar de tipo variable a fijo: 301 euros

- Notaría: 1.002 euros

- Registro: 500 euros

- Gestoría: 275 euros

- Tasación: Como no se amplía la financiación no es necesario.

- Total: 2.078 euros

Por lo tanto, realizar una novación hipotecaria en este caso nos costará unos 2.000 euros.

 

4. ¿Cuándo me compensa hacer una novación?

Con la novación hipotecaria cambiamos las condiciones de nuestra hipoteca, por lo tanto, esta operación será beneficiosa cuando realizar una modificación suponga un abaratamiento de la hipoteca.

Si el euríbor está bajo y tenemos una hipoteca fija, por ejemplo, puede compensarnos cambiarla a variable y así pagar menos en la cuota mensual.

Otro caso en el que nos podría compensar realizar una novación es si pasamos a percibir más ingresos mensuales.

Podemos reducir el periodo de amortización y, de esa forma, acabar de pagar la hipoteca antes.

5. Si no puedo hacer una novación hipotecaria… ¿Qué opciones tengo?

Puede ocurrir que el banco no acepte modificar algunas condiciones de nuestra hipoteca.

En ese caso tenemos dos posibilidades:

- Subrogación de la hipoteca:

    - Seguir pagando la hipoteca en otro banco.

    - Podremos aprovechar para cambiar otras condiciones de la hipoteca: comisiones, vinculaciones…

- Cancelación de la hipoteca:

    - Empezar una hipoteca nueva en otro banco.

    - Si estaba en nuestro contrato tendremos que pagar una comisión por amortización total y, en la nueva hipoteca, todos los costes relativos a la formalización de una hipoteca.

Vamos a explicarlo de forma más detallada:

- Subrogación por cambio de acreedor: consiste en cambiar nuestra hipoteca de banco hasta que terminemos de pagar el préstamo, por lo tanto, no abrimos una nueva hipoteca desde cero, sino que seguimos desde el punto en el que nos encontremos. Asimismo, como nos cambiamos de banco podemos aprovechar para cambiar más condiciones y, de esta forma, tener una hipoteca que esté adaptada a nuestras necesidades.

- Cancelación de la hipoteca: en este caso el banco al que nos queremos cambiar nos da dinero para pagar el préstamo al banco anterior y, de esta forma, poder abrir uno nuevo con él. Cuando realicemos esta operación empezaremos una hipoteca desde cero, es decir, con todos los costes que lleva consigo la formalización de una hipoteca.

 

6. ¿Es más barato hacer novación o subrogar la hipoteca?

Es la pregunta del millón. Lo cierto es que desde que entró en vigor la reforma de la Ley Hipotecaria de junio de 2019, los bancos han pasado a asumir también la mayor parte de los gastos en la subrogación. Sin embargo, con la novación, ciertos costes como la mitad de la notaría, el registro... siguen siendo responsabilidad del cliente. No obstante, hay que prestar atención a las diferentes comisiones a las que podamos enfrentarnos en la subrogación o novación de la hipoteca.

En resumidas cuentas, para saber qué es lo que más nos compensa será necesario tener a mano papel y boli y echar cuentas. También dependerá de los aspectos de nuestra  hipoteca que queramos modificar, por lo general, la novación tiene unas opciones más limitadas que la subrogación.

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Si no sabes cuál es la mejor manera de modificar tu hipoteca siempre es mejor ponerse en las manos de expertos hipotecarios. Para ello puedes acceder al comparador de hipotecas de iAhorro que te ayudará a conocer cuáles son las ofertas hipotecarias del mercado. ¡Infórmate de tus posibilidades!