Compartimos contigo los factores a tener presentes para decidir si se trata de una buena zona geográfica donde invertir en vivienda para alquiler y una serie de recomendaciones finales.
Importancia de elegir la ubicación adecuada para la inversión inmobiliaria
A la hora de escoger una vivienda para invertir, la ubicación es un factor crítico. Dependiendo de la ciudad y la zona en la que se encuentre el inmueble, afectará de forma significativa a su revalorización y los potenciales rendimientos; es decir, el precio del alquiler (el cual determina la rentabilidad de la inversión). Se trata de una decisión estratégica.
Por este motivo, la inversión inmobiliaria requiere de una gran dedicación y, en muchas ocasiones, recurrir a expertos en la materia que puedan prestar asesoramiento legal, jurídico, financiero y, por supuesto, sobre la situación del mercado del ladrillo.
Entonces te podemos ayudar
Identificar y analizar las ciudades más prometedoras para este tipo de inversión
Identificar y analizar la ciudad en la que se encuentre el inmueble es uno de los primeros pasos, puesto que la zona urbana determina lo siguiente:
-La calidad y el estilo de vida.
-El acceso a servicios.
-La estabilidad del mercado.
-La demanda.
-La seguridad.
Factores a considerar para invertir en vivienda
¿Y qué deberías analizar exactamente a la hora de elegir dónde invertir en vivienda para alquilar? Estos son los factores más relevantes.
Precio de la vivienda y tendencias del mercado
El precio de la vivienda supone, por una parte, el capital a desembolsar y puede ser una barrera de entrada. Por otro lado, también es un factor que influye en la rentabilidad obtenida.
La cuestión principal en este aspecto es realizar una correcta valoración y atender a la capacidad que tiene el bien para revalorizarse. Conocer el comportamiento y evolución del mercado de la vivienda en la ciudad te ayudará a tener una referencia sobre el precio objetivo y podrás tomar decisiones informadas. Por ejemplo, la estacionalidad puede jugar un papel importante.
Rentabilidad y retorno de la inversión (ROI)
Además del precio de la vivienda, que define la inversión a realizar, es preciso analizar las ganancias que puedes obtener por el arrendamiento y los costes de mantenimiento del bien, puesto que es la base para calcular la rentabilidad a obtener.
El retorno de la inversión inmobiliaria (ROI) puedes calcularlo con la siguiente fórmula:
Beneficio neto - Inversión realizada / Inversión x 100
Crecimiento económico y demográfico
Como cualquier otro mercado, la evolución del precio del arrendamiento, así como la revalorización de la vivienda, depende de la oferta y la demanda.
Así pues, cuanto mayor sea el crecimiento demográfico en una determinada ciudad, cabe esperar que aumente la demanda de vivienda. Del mismo modo, el crecimiento económico impulsa el mercado inmobiliario, puesto que supone un aumento del consumo e inversión (también son factores de demanda).
Estas dos variables deben seguirse de cerca a la hora de elegir las ciudades más rentables para invertir en inmuebles residenciales.
Infraestructura y servicios públicos
Una ciudad con una infraestructura inadecuada hace la vida más sencilla para sus habitantes, la convierte en más atractiva e impulsa la demanda, lo cual repercute en una mayor rentabilidad para la inversión inmobiliaria.
No solo se trata de que la ciudad pueda satisfacer las necesidades de sanidad, educación, ocio, cultura o alimentación (supermercados), sino que también debe contar un buen sistema de transporte público que permita un acceso sencillo a estos lugares. Además de una buena conectividad.
Políticas gubernamentales y regulaciones que afectan al mercado inmobiliario
Por último, para decidir dónde invertir en vivienda para alquiler, es necesario que la normativa autonómica relativa al mercado inmobiliario sea flexible y ofrezca seguridad jurídica.
Al igual que las leyes de alquiler tienen un impacto significativo en el mercado, los incentivos fiscales, la facilidad para realizar trámites o la protección al propietario también pueden incentivar la inversión en una determinada ciudad. Es preciso conocerlas.
Metodología para seleccionar las mejores ciudades
La primera medida para identificar las ciudades más rentables es observar la rentabilidad bruta media en el territorio nacional, con el fin de establecer cuáles son aquellas que la superan.
Para conocer las cifras actualizadas, puedes atender a los informes del mercado de la vivienda que publica el Banco de España. No obstante, en febrero de 2024 la rentabilidad bruta del alquiler en España se situó en el 6,17%.
Una vez conozcas las cifras de rentabilidad, es necesario realizar un análisis más profundo de la oferta y la demanda. Puedes apoyarte en los factores anteriormente descritos, pero en definitiva tienes que tratar de encontrar respuesta a:
-Población: puedes segmentar por edad para definir los potenciales inquilinos.
-Crecimiento demográfico: para proyectar la revalorización a largo plazo).
-Análisis socioeconómico: una economía fuerte impulsa la demanda, puedes atender al PIB provincial y sus tasas de crecimiento. También puedes analizar el número de empresas y su tendencia.
-Evolución de los precios de venta: es una variable que te ayuda a analizar la oferta y la evolución del mercado inmobiliario en la zona.
-Evolución de precios del alquiler: este dato puedes encontrarlo en el Instituto Nacional de Estadística (INE).
-Sostenibilidad de la oferta: es decir, comparar el nivel de renta con el nivel de precios de alquiler para determinar si supone mucho esfuerzo pagar los precios.
Ranking de las mejores ciudades para invertir en vivienda
Basándose en lo expuesto anteriormente, estas serían las 10 mejores ciudades para invertir en vivienda en España:
#1 Madrid
-Alta demanda (con una población de más de 3.000.000 de habitantes y crecimiento potencial).
-Rentabilidad por alquiler alta y estable.
-Excelente infraestructura y servicios (es el centro sociopolítico del país).
-Garantiza la solidez de la inversión.
#2 Valencia
-Considerada como una de las mejores ciudades del mundo para vivir.
-Crecimiento del turismo.
-Rentabilidad atractiva.
-Buenas infraestructuras y servicios.
-Atractivo cultural y gastronómico.
#3 Barcelona
-Se trata una ciudad cosmopolita
-Gran oferta cultural, turística y de ocio.
-Rentabilidad por alquiler superior a la media nacional.
-Los problemas con la seguridad la hacen bajar al tercer puesto del ranking de las mejores ciudades para invertir.
#4 Málaga
-Fue elegida como la mejor ciudad del mundo para vivir por Forbes
-Dispone de un buen sistema sanitario e infraestructuras adecuadas.
-Atractivo turístico, cultural y gastronómico.
-Rentabilidad por alquiler similar a la media pero con potencial de revalorización.
-Precio de la vivienda.
#5 Murcia
-La rentabilidad del alquiler se situó en el 7,49% en diciembre de 2023 (es una de las ciudades más rentables para invertir).
-Buena relación calidad/precio en las viviendas.
-Revalorización potencial.
-Oferta turística (cercanía del mar).
#6 Sevilla
-Demanda intensa.
-Oferta turística y cultural.
-Dinamismo económico.
-Calidad de vida.
-Instalaciones y servicios.
-Atractiva rentabilidad del alquiler.
#7 Bilbao
-Ciudad en constante crecimiento.
-Economía diversificada.
-Oferta gastronómica, cultural y deportiva.
-Atractiva rentabilidad.
-Excelente infraestructura y servicios.
#8 Alicante
-Excelentes infraestructuras y servicios.
-Ciudad turística.
-Creciente demanda.
-Buena rentabilidad del alquiler (sobre todo vacacional y de temporada).
#9 Palma de Mallorca
-Crecimiento del mercado inmobiliario en los últimos años.
-Destino turístico.
-Amplio abanico de opciones de inversión (para diferentes presupuestos y necesidades).
-Potencial rentabilidad del alquiler.
#10 Lleida
-Se trata de la ciudad más rentable para invertir en vivienda.
-Calidad de vida.
-Ciudad cultural.
-Buenos servicios de sanidad y educación.
-Calidad de la vivienda.
-Baja tasa de desempleo.
Conclusiones y recomendaciones
A lo largo de estas líneas hemos tratado de la importancia que tiene la ubicación en las inversiones inmobiliarias. Cuando se trata de invertir en vivienda, existen una serie de factores a tener presentes para determinar si la ciudad tiene atractivo y potencial revalorización en el futuro.
Además, has podido comprobar cómo en el ranking de las mejores ciudades para invertir en vivienda se encuentran aquellas que cumplen con los requisitos indicados.
Recomendaciones finales para inversores interesados en el mercado inmobiliario
Como recomendación final, recalcamos la importancia de calcular bien el valor de la vivienda, los costes de mantenimiento y la necesidad de encontrar financiación en las mejores condiciones.
El mercado inmobiliario puede ser complejo y opaco. Por ello, en muchas ocasiones es necesario recurrir a profesionales expertos en diversas áreas que pueden asesorarte. En iAhorro somos especialistas en materia hipotecaria y estamos en disposición de conseguir tu préstamo en las mejores condiciones.
Referencias
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