1. ¿Se puede mejorar la hipoteca?
Firmar una hipoteca no implica que tengamos que permanecer con las condiciones pactadas inicialmente durante todo el periodo en el que estemos pagándola.
Existen varias operaciones con las que podemos mejorar las condiciones de la hipoteca e, incluso, podemos cambiarnos de banco en el caso de que otra entidad bancaria nos ofrezca una alternativa más atractiva.
Las operaciones más comunes para conseguir unas condiciones más favorables en la hipoteca son las siguientes:
-Mejorar mi hipoteca con subrogación: existen dos tipos, aunque nosotros solo nos centraremos en la subrogación por cambio de acreedor, que es la que puede hacer que nosotros tengamos una hipoteca con mejores condiciones.
-Subrogación por cambio de acreedor: cambiar la hipoteca de banco y llevarla a uno que nos ofrezca mejores condiciones.
-Subrogación por cambio de deudor: cambiar el titular de la hipoteca.
-Cancelación: una entidad financiera nos da la liquidez que nos falta para pagar la hipoteca. De esta forma puedes cancelar la hipoteca en una entidad y nos vamos a otra abriendo una nueva.
-Novación: mejorar las condiciones de la hipoteca en la entidad en la que la tenemos.
Vamos a ir desgranando cada una de las operaciones mencionadas.
2.¿Cómo puedo mejorar mi hipoteca?
Como hemos mencionado anteriormente, podemos mejorar la hipoteca a través de tres vías: subrogación, cancelación y novación.
2.1.Mejorar hipoteca con Subrogación
Como hemos mencionado anteriormente, es una forma de mejorar la hipoteca y existen dos tipos:
-Por cambio de acreedor: cuando acudimos a otro banco para que nos ofrezca una hipoteca con mejores condiciones. Si nos trasladan una oferta que nos interesa se le comunicará a nuestro banco que nuestra intención es la de subrogar la hipoteca y que requerimos la certificación del importe de la cancelación subrogatoria. Entonces nuestra entidad tendrá 15 días para igualar estas condiciones o mejorarlas y, de esta forma, mantener nuestra hipoteca. Si nuestra entidad no quiere modificar las condiciones, firmaremos ante notario la subrogación. El nuevo banco pagará el crédito hipotecario que tenemos con la entidad anterior y se convertirá en nuestro nuevo acreedor.
-Por cambio de deudor: deudor le estamos dando la titularidad de nuestra hipoteca a otra persona.
2.2.Mejorar hipoteca con Cancelación
La cancelación consiste en realizar una amortización anticipada de la hipoteca en el banco en el que la tenemos actualmente, es decir, terminar de pagar la hipoteca de golpe y, a continuación, abrir una nueva en otra entidad con el fin de mejorar las condiciones de la hipoteca.
Para realizar esta operación tendremos que acudir a otra entidad y que esta nos de el dinero que necesitamos para poder terminar de pagar la hipoteca con nuestro banco actual.
La entidad en la que tenemos el préstamo nos cobrará una comisión por amortización anticipada.
Asimismo, habrá que notificar en el Registro de la Propiedad que el préstamo ya ha sido pagado.
Una vez terminados los trámites con el anterior banco, habrá que abrir otra hipoteca de cero con el nuevo banco.
Eso implica realizar de nuevo una tasación y pagar una comisión de apertura.
2.3.Mejorar hipoteca con Novación
En este caso mejoramos la hipoteca en el propio banco.
Esto podemos hacerlo en primera instancia o, tras notificarle a nuestra entidad que tenemos pensado cambiarnos a un banco con mejores condiciones, esta puede ofrecernos las mismas características o mejorarlas, lo que nos llevará a hacer una novación.
Con esta operación se puede modificar lo siguiente:
-El plazo de amortización: reducir o ampliar el plazo en el que queremos pagar la hipoteca.
-El tipo de interés y todo lo que a él se refiere: cambiar la hipoteca de fijo a variable, eliminar los tipos mínimos, etc.
-El importe del préstamo: ampliar la hipoteca.
-Cambiar la divisa en la que está formalizada la hipoteca.
-Cambiar las garantías reales o personales: sustituir o liberar avalistas del préstamos.
-Cambiar el sistema de amortización: la mayoría de las hipotecas formalizadas en España siguen el sistema francés.
3.Gastos de mejorar la hipoteca
Utilicemos una vía u otra tendremos que afrontar una serie de gastos: comisiones, tasación, etc. Vamos a ir desgranando los costes de cada uno de los procesos.
3.1.Gastos de mejorar la hipoteca con Subrogación
Los costes de subrogación a pagar serán los siguientes:
-Los honorarios notariales: están establecidos por ley y varían en función del capital que aún debemos al banco. Suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%.
-La factura de la gestoría: la entidad que lleve a cabo esta operación nos cobrará entre 200 y 500 euros.
-La inscripción en el Registro de la Propiedad: este gasto está regulado por ley y no supera los 100 euros.
-Tasación de la vivienda: el valor de este procedimiento oscila entre los 200 y 400 euros.
-Comisión de subrogación
En cuanto a los impuestos, nosotros no tendremos que asumir el coste de ninguno, pero la entidad que acoja nuestra hipoteca tendrá que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
3.2.Gastos de mejorar hipoteca con Cancelación
En este caso en la nueva entidad abrimos una hipoteca desde cero, por lo tanto, tendremos que asumir los gastos propios de la formalización de una hipoteca: coste de la notaría y de la tasación.
Asimismo, podemos encontrarnos con algunas comisiones, tales como la comisión de apertura.
3.3.Gastos de mejorar hipoteca con Novación
Mejorar la hipoteca, aunque sea en la misma entidad, no sale gratis, conlleva algunos gastos y costes.
Nosotros, como titulares de la hipoteca, tendremos que afrontar los siguientes gastos de novación:
-Comisión por novación: suele situarse entre el 0,1% y el 1%. Todo dependerá de lo que se vaya a modificar, es decir, no es lo mismo cambiar el plazo de amortización o convertir nuestra hipoteca variable en una fija.
-La mitad de los gastos de notaría: el Tribunal Supremo estima que debemos pagar entre el 0,2% y el 0,5%.
-El registro: suele costar la mitad de los gastos de notaría.
-La gestoría: dependerá de la tarifa de la empresa que contratemos. El importe suele situarse entre 200 y 400 euros.
La entidad puede exigir que paguemos la tasación de la vivienda, que suele costar entre 200 y 400 euros.
No obstante, si la última tasación tiene menos de seis meses de antigüedad, el banco debe aceptarla.
Por su parte, la entidad deberá asumir el coste de la mitad de la notaría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
4.¿Puedo mejorar la hipoteca cambiando de tipo fijo a variable o viceversa?
En algunas ocasiones podemos conseguir un ahorro de nuestra hipoteca cambiándola de fijo a variable o viceversa; puesto que si el euríbor está muy bajo el ahorro puede ser considerable.
Dicho cambio podemos hacerlo en el propio banco a través de una novación o cambiando la hipoteca de entidad a través de una subrogación.
5.Si quiero mejorar la hipoteca...¿Qué es mejor? ¿La subrogación, cancelación o novación?
Los tres procesos, tal y como hemos ido comentando, buscan mejorar las condiciones de la hipoteca, pero para conseguirlo utilizan caminos diferentes.
En este caso parece que es más barato realizar una subrogación por cambio de acreedor, pero todo dependerá de lo que queramos modificar, de nuestro perfil como titular y de las características de nuestra hipoteca.
Si no sabemos analizar el mercado hipotecario para saber cuál de las opciones elegir para mejorar nuestra hipoteca podemos buscar asesoramiento.
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Asimismo, si se presentara el caso negocian con la entidad a tu nombre para conseguir mejorar las condiciones de tu hipoteca.
