Por rentabilidad de un inmueble entendemos los beneficios que puede generar con respecto a su coste. Es preciso calcularla porque nos permite comparar entre distintas operaciones de inversión inmobiliaria y decidir cuál es la más ventajosa (o si una determinada operación es o no es ventajosa y sobre qué parámetros es posible influir para que lo sea).
Entendiendo la rentabilidad del alquiler: claves para inversiones
Una de las formas más comunes de rentabilizar las inversiones inmobiliarias es adquirir propiedades de naturaleza urbana (viviendas, garajes, oficinas, naves industriales, locales comerciales, etc.) con el objetivo de obtener unos ingresos pasivos a través de su arrendamiento.
Puedes plantearte su posterior venta, una vez que haya pasado el tiempo y el inmueble se haya revalorizado. Sin embargo, el alquiler te puede proporcionar rendimientos a corto plazo, mientras esperas su revalorización.
¿Y que hay que tener en cuenta para conseguir operaciones rentables? Aquí es cuando entran en escena las claves de la inversión inmobiliaria:
-Investiga el mercado para estimar si el precio de compra es adecuado. En este sentido, puedes compararlo con precios de inmuebles similares en la zona e incluso realizar una valoración online.
-Si te es posible, realiza una inspección in situ del inmueble. Analiza su distribución, luminosidad, orientación, ruidos, estado de conservación, vecindario, etc.
-Existen indicadores del mercado inmobiliario que publica el Banco de España y pueden orientarte acerca de la situación en términos generales.
-Ten presente tu situación inicial y si necesitas financiación para adquirir el inmueble. Si tienes que solicitar una hipoteca, recuerda contabilizar los gastos de formalización, más los intereses y comisiones a pagar.
-Realiza un presupuesto en el que se detallen todos los gastos relacionados con la compra y mantenimiento del inmueble.
-Determina tus objetivos de rentabilidad de una forma clara y realista.
-Ten en cuenta los riesgos existentes, evalúa cada uno de ellos y establece un plan para sortearlos (por ejemplo, períodos en los que el inmueble no esté alquilado, posibles impagos, deterioros, costes inesperados, etc.).
-Busca asesoramiento profesional. Te ayudará a tomar mejores decisiones, ahorrar costes y realizar una gestión eficaz.
Entonces te podemos ayudar
¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?
Una vez que apliques todas las claves y realices las acciones necesarias, es el momento de realizar cálculos y dedidir si el inmueble cumple con tus objetivos de rentabilidad.
Para maximizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias es necesario incidir en las siguientes variables, realizar los cálculos que te indicamos y evitar cometer los errores que compartimos contigo.
Variables clave para el cálculo de la rentabilidad de un inmueble
La primera variable que tienes que tener presente para maximizar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es el precio de compra.Como es natural, cuanto menor sea el capital invertido, mayor será la rentabilidad.
El siguiente factor a considerar son los beneficios anuales obtenidos. Cuanto mayor sean, tus rendimientos serán mayores. Los beneficios pueden provenir del alquiler, del aumento de valor del inmueble o de ambos conceptos.
Por otra parte, es preciso minimizar los costes y riesgos. Los costes inciden directamente en la rentabilidad, puesto que se restan directamente de los ingresos obtenidos. Así pues, un ahorro en gastos supone u
Así pues, lo primero que tienes que necesitas es hacerte una primera idea para determinar si la inversión tiene potencial. Para ello puedes calcular la rentabilidad bruta del alquiler. La fórmula es la siguiente:
Rentabilidad bruta = Ingreso anual por arrendamiento / Precio de compra x 100
Con esta fórmula puedes obtener las primeras conclusiones, sobre todo para descartar la idea o ver si es posible rentabilizar tu inversión.
No obstante, después tendrás que aplicar los gastos correspondientes (después de hacer un presupuesto detallado) para calcular la rentabilidad neta. Es decir, la rentabilidad que realmente vas a obtener.
Se calcula de la siguiente manera:
Rentabilidad neta = (Ingreso anual por arrendamiento - Gastos) / Precio de compra x 100
Si relacionas el porcentaje de la rentabilidad neta con el obtenido anteriormente (rentabilidad bruta), puedes hacerte una idea de la incidencia que tienen los gastos en la rentabilidad y si puedes minimizarlos de algún modo.
Finalmente, si decides vender la propiedad, puedes calcular la rentabilidad por la plusvalía generada:
Rentabilidad por revalorización = (Precio de venta - Precio de compra) / Precio de compra x 100
Por supuesto, el precio de venta debe ser neto. Es decir, tienes que descontar todos los posibles impuestos y costes asociados a la venta (por ejemplo, los gastos de cancelación de hipoteca).
Errores comunes para al calcular la rentabilidad
Hay que tener un especial cuidado de no cometer errores, puesto que pueden generar unas expectativas alejadas de la realidad y arruinar la operación inmobiliaria.
Por esta razón, te exponemos los errores más comunes a la hora de calcular la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias:
-No realizar una estimación rigurosa del inmueble que vas a comprar: el mercado inmobiliario es complejo y opaco. Es posible que tengas que asumir un sobrecoste por rehabilitar el bien para poder alquilarlo.
-No contabilizar gastos comunes: como el IBI, las cuotas de la comunidad de vecinos, las tasas de residuos urbanos, etc.
-No tener presentes los seguros (incluyendo un seguro de impago).
-No considerar la tributación en el IRPF por el alquiler de la vivienda.
-No tener un fondo de reserva para atender reparaciones ordinarias: si tienes que financiar estos gastos, te supondrán un coste mayor en intereses y comisiones.
-No conocer la Ley de Vivienda: la cual restringe la subida de los alquileres por encima del 3% como consecuencia de la inflación. Asimismo, hay que observar de cerca la tendencia del IPC.
-No fijar el precio del alquiler adecuadamente: este hecho, aunque parezca a priori que puede proporcionarte un mayor rendimiento, en realidad contribuye a que el inmueble no sea alquilable y no genere rendimientos.
-No explorar todas las alternativas de financiación para la compra del inmueble: conseguir un préstamo hipotecario en las mejores condiciones puede marcar una diferencia en la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria.
