Vale la pena que le prestes atención a lo que sigue en estas líneas, puesto que la forma de gestionar la construcción puede afectar significativamente a los impuestos que debes abonar.
Porcentaje de IVA en construcción de obra nueva: ¿Cuáles son las tarifas actuales?
Según la Agencia Tributaria, tributan al tipo reducido, es decir, con un IVA del 10%, las siguientes operaciones:
-Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos (por lo menos el 50% debe estar destinado a ese tipo de uso). Siempre y cuando se trate de contratos formalizados directamente entre el promotor y el contratista (no así en subcontratas).
-Ejecuciones de obra directamente formalizadas con Comunidades de Propietarios para la construcción de garajes, principalmente para viviendas, y el número de plazas por propietario no sea superior a dos.
-Obras de rehabilitación; siempre y cuando más del 50% del coste total se corresponda con las obras de tratamiento o consolidación de los elementos estructurales, fachadas, o cubiertas y, además, el importe total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación o el valor de mercado (exceptuando el valor del suelo).
-Algunas obras análogas de rehabilitación: seguridad constructiva, refuerzo de la cimentación, aplicación de la superficie construida, reconstrucción de fachadas, instalación de elementos elevadores, etc.
De esta forma, puede afirmarse que el IVA en la construcción de obra nueva es del 10%.
Así pues, si contratas la construcción o rehabilitación de tu vivienda con una constructora, debes pagar un 10% de IVA, mientras que si compras los materiales por tu cuenta y contratas la mano de obra por separado, deberás abonar un 21%.
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Exenciones y bonificaciones fiscales en el IVA de obra nueva
Existen algunas situaciones especiales en las que el pago del IVA en la vivienda de obra nueva se reduce aún más. Se trata del caso de las viviendas de protección oficial (VPO), con algún tipo de régimen especial o aquellas que se encuentran integradas en proyectos públicos.
En este caso, el IVA suele ser de un 4%.
Cómo calcular el IVA en la compra de una vivienda de obra nueva
Calcular el IVA en la compra de una vivienda de obra nueva es sencillo, puesto que únicamente se trata de sumar al precio de compraventa el porcentaje aplicable (en este caso, como hemos comentado, se trata de un 10%).
Dicho de otro modo, si por ejemplo queremos encargar la construcción de una vivienda (contratar directamente con un promotor inmobiliario) y tiene un precio de 150.000 euros. El cálculo sería el siguiente:
-Precio de la vivienda: 150.000 €
-Tipo de IVA aplicable: 10%.
Para calcular el IVA:
-IVA a pagar: 150.000 X 10% = 15.000 euros.
-Total a pagar (IVA incluido): 165.000 euros.
En realidad, al precio total a pagar habría que sumar otra serie de gastos, como la notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría, etc.
Cabe la pena resaltar que el IVA de una vivienda de obra nueva se abona en el momento en el que se firman las escrituras.
Implicaciones del IVA en la financiación de una vivienda de obra nueva
Por otra parte, si necesitas solicitar una hipoteca para la compra de una vivienda de obra nueva (lo mismo es aplicable para una vivienda usada), las entidades bancarias no suelen financiar el IVA: tan sólo el valor de la vivienda libre de gastos e impuestos.
En realidad, el banco únicamente te financiará sobre el 80% del valor de tasación del inmueble, como norma general (excluyendo el IVA y otros gastos). En el caso de que encargues la construcción, como generalmente ya habrás realizado pagos parciales antes de que se firmen las escrituras, puedes incluso conseguir que el banco te financie la totalidad del restante.
No obstante, a pesar de que en algunas ocasiones puedes conseguir hipotecas que incluso financian el 100% del valor de tasación o el precio de compraventa (el menor de estos dos importes), el IVA incrementa el coste del inmueble y es una cantidad que necesitarás tener ahorrada.
Es difícil establecer a cuánto asciende el total de gastos no financiables que inciden en la compraventa de una vivienda, puesto que depende de su ubicación, el número de folios y el propio precio al cual se compra. Sin embargo, suelen tener un impacto significativo y estas cantidades no son financiables.
¿Cuáles son los requisitos para beneficiarse de la reducción del IVA en las construcción de obra nueva?
Además de los requisitos que indica la Agencia Tributaria que hemos reseñado anteriormente, la Dirección General de Tributos define a una vivienda como: un “edificio o parte del mismo destinado a la habitación o morada de una persona física o una familia”. Es decir, no se aplica el IVA reducido (10%) a los locales comerciales, oficinas, naves industriales.
También se entiende como “obra nueva” a la “primera entrega” de viviendas. Lo que significa que son aquellas que se adquieren directamente al promotor cuando la construcción o rehabilitación está terminada.
En resumen, para que se considere vivienda de obra nueva, es preciso que se trate de un inmueble para uso residencial y que se adquiera directamente al promotor. De ahí la importancia de contratar a una constructora y no gestionar la operación por tu cuenta.
No obstante, cuando se trata de una obra nueva, pero el inmueble no tiene la calificación de vivienda, la compraventa está gravada con un 21% sobre el precio del bien.
Referencias
Agencia Tributaria. (Junio de 2024). Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP? Obtenido de https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/compro-vivienda-tengo-que-pagar-itp.html#:~:text=Los%20tipos%20impositivos%20establecidos%20en,especial%20o%20de%20promoci%C3%B3n%20p%C3%BAblica
BBVA. (Junio de 2024). IVA al comprar vivienda nueva, todo lo que hay que saber. Obtenido de https://www.bbva.es/finanzas-vistazo/ef/hipotecas/iva-vivienda-nueva.html#:~:text=El%20IVA%20para%20una%20vivienda,la%20tributaci%C3%B3n%20es%20del%204%20%25
