como en cualquier transacción comercial, al comprar una vivienda tienes que pagar una serie de impuestos. Ahora bien, el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) sólo se aplica cuando se trata de una vivienda de primera entrega; en caso que se trate de un inmueble de segunda mano, es sustituido por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
¿Y cuál es la diferencia? Es lo que vas a descubrir si sigues leyendo. Pero, te adelantamos que puede darse el caso en que sea más económico comprar un piso para reformar que uno de nueva construcción.
¿Qué entendemos por una vivienda de obra nueva?
El término “obra nueva” se refiere a una casa recién construida y que no ha sido antes habitada. También se hace referencia a este término cuando se compra una vivienda sobre plazo, es decir, antes de ser construida.
Sin embargo, según la Agencia Tributaria, las viviendas de obra nueva son: “aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada”.
Es decir, en el momento que se realiza la primera entrega por parte del promotor y cuenta con un certificado de fin de obra expedido por el arquitecto o aparejador que dirigieron el proyecto.
Hacienda también considera vivienda nueva o “de primera entrega” cuando el promotor inmobiliario alquila la vivienda y, transcurridos al menos dos años, las vende a los propios arrendatarios. Si la casa se ha alquilado a un tercero durante más de dos años, no estamos ante una primera entrega.
Este concepto tiene importancia de cara al pago de impuestos por la compraventa, puesto que la transmisión onerosa (la compraventa) de las viviendas de nueva construcción están sujetas al pago de IVA, mientras que en las usadas se aplica otro impuesto (el ITP).
¿Cuánto se paga de IVA en una vivienda de obra nueva?
El IVA de una vivienda de obra nueva en España es el 10% del precio de venta del inmueble; que figura en las escrituras. Este porcentaje se aplica en todo el territorio nacional; no varía según la comunidad autónoma (excepto las Islas Canarias).
Ahora bien, como suele suceder en los impuestos, hay excepciones. Por ejemplo, cuando se trata de un local comercial, se aplica el IVA general y tendrás que pagar el 21%.
Asimismo, cuando se trata de una Vivienda de Protección Oficial (VPO), de régimen especial o de protección pública, el IVA se reduce al 4%.
Existen otras excepciones:
-Cuando la compra de un piso de obra nueva se realiza en las Islas Canarias, no se aplica el IVA, sino el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), el cual se sitúa en el 6,5%.
-Cuando llevas a cabo un alquiler con opción a compra, también se aplica un IVA del 10%, dado que se considera una primera entrega.
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¿Y cuál es la diferencia con el ITP?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) es un tributo que, como su nombre indica, grava las transmisiones de todos los bienes y derechos que constituyen el patrimonio de una persona (física o jurídica).
Las operaciones realizadas por empresarios y profesionales en el ejercicio de su actividad no es una transmisión patrimonial, sino una actividad económica. Por este motivo, están sujetas a IVA.
Así pues, el ITP se aplica a las viviendas de segunda mano. Es decir, aquellas que no son consideradas como de obra nueva, adquiridas a un promotor inmobiliario.
La diferencia fundamental con respecto al IVA es que el ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas. Esto significa, que, dependiendo de la ubicación de la vivienda puedes pagar más o menos impuestos por la compra de una vivienda usada, pudiendo oscilar entre el 6% y el 11% sobre el precio de compraventa.
Cómo puedes ver, existen comunidades autónomas en las que el ITP es menos gravoso que pagar IVA por un inmueble de nueva construcción. Además, en algunas comunidades también puedes encontrar un tipo reducido para determinados colectivos (como los jóvenes que quieren comprar su primera casa).
Por ejemplo, si quieres comprar un piso de obra nueva en Madrid, tendrás que abonar un 10% de IVA, mientras que si optas por uno de segunda mano, tan sólo abonarás un 6% por el ITP. Como en ninguno de los dos impuestos se pueden financiar mediante hipoteca, necesitas una menor cantidad de dinero ahorrado para comprar tu piso.
Además, el IVA de obra nueva se paga en el momento de firmar las escrituras, mientras que para liquidar el ITP tienes un plazo de 30 días desde la firma de la compraventa.
Referencias
Agencia Tributaria. (Octubre de 2024). ¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas? Obtenido de https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/que-tipo-se-aplica-obras-viviendas.html
Agencia Tributaria. (Octubre de 2024). Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP? Obtenido de https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/compro-vivienda-tengo-que-pagar-itp.html#:~:text=Los%20tipos%20impositivos%20establecidos%20en,especial%20o%20de%20promoci%C3%B3n%20p%C3%BAblica
Agencia Tributaria. (Octubre de 2024). Tipos impositivos de IVA. Obtenido de https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/calculo-iva-repercutido-clientes/tipos-impositivos-iva.html#:~:text=El%20tipo%20general%20de%20IVA,0%25%20a%20determinadas%20operaciones
