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A la hora de comprar la vivienda, es decir, realizar una transmisión de un bien inmueble a cambio de un precio, hay que hacer frente al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o el IVA, dos impuestos incompatibles, por lo que según la característica de la vivienda se paga en concepto de uno u otro:
IVA
Si se trata de la primera transmisión (viviendas de nueva construcción) hay que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). El IVA aplicable a la vivienda nueva es del tipo reducido del 10%, mientras que si se trata de una vivienda de protección oficial este será del tipo superreducido del 4%. El régimen actual se resume en este cuadro:
A las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y los anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda (como trasteros) se les aplicará el mismo tipo de IVA que a ésta. Pero para el resto de casos (lo más común a las plazas de aparcamiento adicionales) se aplicará el 21% de IVA con respecto al importe escriturado. Además, no se consideran anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
Como en todas las compras de producto, el consumidor final paga el IVA pero no lo liquida. Es decir, el comprador paga esta cantidad al vendedor y es este que en sus declaraciones periódicas (trimestrales o mensuales) abona esta cantidad a la Agencia Tributaria.
Transmisiones Patrimoniales
En el caso de segunda o posteriores transmisiones el comprador no tiene que abonar el IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
A diferencia del IVA, el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y, también a diferencia de este, aunque también lo paga el comprador, este si tiene que hacerse cargo del abono del mismo en las delegaciones de hacienda de su respectivas Comunidades Autónomas.
Cada una de ellas establece el tipo general para la transmisión de inmuebles, aunque existen bonificaciones y deducciones dependiendo de distintas circunstancias a la hora de liquidarlo, que también establecen cada Comunidad Autónoma. Actualmente, el tipo general, que se puede variar en los presupuestos generales de cada autonomía son los siguientes, variando entre las que mantienen un tipo fijo o lo hacen por tramos dependiendo del valor de transmisión del inmueble:
Sobre las deducciones en este tipo, son variadas y dependen de la Comunidad Autónoma, pero son comunes las que se basan en que la compra sea de vivienda habitual añadiendo distintos criterios:
- Si el titular forma parte de familia numerosa propietario de la vivienda o incluso sin serlo, teniendo más de dos hijos.
- Si el titular tiene reconocida minusvalías, en algunas comunidades estableciendo tramos, primero si es superior al 33% y con otro tramo adicional del 65%.
- Ser menor de 35 años.
- Renta del adquiriente
Actos Jurídicos Documentados
La formalización en documento público del contrato de compraventa (escrituras) está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad Actos Jurídicos Documentados. Este tipo de liquidación se aplica a toda escritura de compraventa y de préstamo hipotecario, sea primera o segunda vivienda.
Por la escritura de la compraventa:
Se liquida en la delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente; lo puede realizar el comprador directamente, pero en muchas ocasiones se utiliza el servicio de una gestoría añadiendo un coste por la gestión.
Para la base de cálculo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se toma el importe escriturado de compraventa. El tipo de impositivo varía enormemente, no sólo por el tipo general de la Comunidad Autónoma, sino también por la tipología de vivienda y condiciones particulares del adquiriente (bonificaciones por minusvalía, edad, renta…). Actualmente este varía entre el 0,1% y el 1,5% del valor escriturado, con operaciones exentas, como son en muchas comunidades las que se realizan sobre compraventas de Viviendas de Protección Oficial (VPO).
Por la escritura del préstamo hipotecario:
Cuando la adquisición de vivienda, ya sea nueva o usada, y se realice mediante un préstamo hipotecario, también se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la constitución de dicho préstamo. No se abonará este impuesto si el comprador se subroga en el préstamo del promotor.
Su base de cálculo es la “responsabilidad hipotecaria” no el importe de la hipoteca.
La responsabilidad hipotecaria es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante el préstamo (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.), es decir, un importe bastante superior al valor del préstamo que suele suponer 1,5 veces el total del mismo. Se aplican los mismos tipos impositivos que en la escritura de compraventa.
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