¿Sabes cómo puedes invertir en vivienda? ¿Qué precio máximo te puedes permitir? ¿Cuáles son los gastos a los que tienes que hacer frente? ¿Cómo calcular la rentabilidad si decides invertir en pisos para alquilar?

En esta guía compartimos contigo estas y otras cuestiones sobre la inversión inmobiliaria, con el fin de que puedas adentrarte en este mundo y tomar decisiones informadas.

¿Qué vivienda me puedo permitir?

Una de las preguntas más habituales de aquellos que pretenden invertir en inmuebles es cuánto dinero se necesita. Sin embargo, como suele suceder en asuntos relacionados con las finanzas, no existe una respuesta universal: depende de tus objetivos, necesidades y preferencias.

Ahora bien, si necesitas financiar la compra, es decir, solicitar una hipoteca, el precio máximo de la vivienda que te puedes permitir está directamente relacionado con tus ingresos mensuales y otras cargas financieras (préstamos abiertos).

En este aspecto, el Banco de España considera que una persona tiene una capacidad de endeudamiento máxima del 40% de sus ingresos. En otras palabras, la suma de las cuotas mensuales de todos tus préstamos (incluyendo la hipoteca) no puede superar el 40% de lo que ingresas al mes.

Por motivos de seguridad, los bancos reducen este porcentaje a un 30% o 35% de tus ingresos.

También tienes que tener presente que, generalmente, las entidades permiten amortizar los préstamos hipotecarios en 30 años como mucho.

Sabiendo el plazo de amortización máximo, el tipo de interés aplicable y la cuota mensual máxima que te puedes permitir, estás en perfecta disposición de realizar cálculos para determinar cuál es el importe máximo de la vivienda que te puedes permitir. Para hacerlo más sencillo, puedes utilizar la calculadora de hipotecas de iAhorro.

Por otra parte, tienes que tener en consideración que, aunque tengas acceso al préstamo hipotecario, es difícil que el banco te conceda una hipoteca por el 100%. 

Como norma general, suelen conceder hasta el 80% del valor de tasación del bien hipotecado cuando se trata de tu vivienda habitual (posteriormente hablaremos de invertir en pisos para alquilar o vender). 

Por consiguiente, tienes que tener ahorrado, como mínimo, el 20% restante. Además, también tienes que contar con los gastos de compraventa, de los que hablaremos seguidamente.

Gastos de compra de vivienda

Además de los gastos relativos a la compra de vivienda, también tienes que considerar los impuestos.

Por lo que respecta a los gastos, el principal de ellos es el de notaría, puesto que es necesario realizar la transmisión de una propiedad inmobiliaria mediante escritura pública.

A decir verdad, según el Código Civil español, los gastos de notaría por la compraventa de una vivienda son a cuenta del vendedor, salvo pacto en contra. 

No obstante, en la práctica sucede lo contrario y los gastos de escritura derivados de la compra suele pagarlos el comprador (aunque puedes negociar con el vendedor para pagar la notaría al 50%). 

Pero además de los aranceles notariales, también tienes que considerar los siguientes gastos e impuestos de compraventa inmobiliaria:

   -La inscripción en el Registro de la Propiedad.
   -IVA (si se trata de una vivienda de obra nueva).
   -Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si la vivienda es de segunda mano).
   -Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
   -Gestoría, necesaria para realizar los trámites y liquidar impuestos.

Así pues, debes tenerlos presentes y sumarlos al 20% del valor de la vivienda que hemos hecho referencia en el apartado anterior. 

¿Y a cuánto ascienden los gastos de compra de vivienda? La respuesta a esta pregunta depende de varios factores, como el precio de compraventa del inmueble, la cantidad de folios en la escritura, el descuento que pueda realizar el notario (pueden reducir hasta el 10%), la comunidad autónoma, etc.

En términos muy generales, los costes de compraventa inmobiliaria suelen estimarse alrededor de un 10% sobre el precio del bien. Pero para que puedas determinarlos de una manera más precisa, desde iAhorro hemos puesto a tu disposición una calculadora de gastos de compra de vivienda.

¿Cómo invertir en vivienda para vender o para alquilar?

Invertir en inmuebles para alquilar y/o vender posteriormente (cuando se haya revalorizado), presenta una serie de diferencias con respecto a la inversión en vivienda habitual; porque la compra de tu residencia también se considera como una inversión.

En principio, tal y como decíamos anteriormente, si tienes que solicitar una hipoteca, el porcentaje máximo de financiación que te concederá el banco será inferior con mucha probabilidad. Generalmente, suelen conceder alrededor de un 70% sobre el valor de tasación de la vivienda.

De esta manera, tienes que contar con más ahorros (capital inicial). Además, también tienes que pensar en que al invertir en vivienda para alquilar tu objetivo es obtener rendimientos. 

Dentro de todo el abanico de opciones para invertir en vivienda, la compra para vender o alquilar está considerada como una de las estrategias más seguras. Sin embargo, no significa que esté exenta de riesgos. Por ejemplo:

   -Debes ser preciso al establecer los términos y condiciones del contrato.
   -Es necesario conocer la normativa municipal.
   -También tienes que seleccionar a los inquilinos y proteger los pagos.

En definitiva, invertir en pisos para alquilar requiere que adquieras conocimientos del mercado y definas una estrategia clara.

¿Cómo calcular la rentabilidad?

Tienes que tener presente que para calcular la rentabilidad de la inversión en vivienda es preciso tener en cuenta todos los gastos, desde los financieros (por los intereses de la posible hipoteca hasta los de mantenimiento del bien alquilado).

Por ello, para hacerte una primera aproximación, puedes calcular la rentabilidad bruta (sin tener en cuenta los gastos). Esta referencia te permitirá comprar y establecer si la inversión tiene potencial en primera instancia.

Sin embargo, para  después tienes que considerar los gastos de comunidad, reparaciones, seguros, gestión e impuestos (IBI) para establecer cuál es la rentabilidad neta.

Para que te hagas una idea, según el último informe del Banco de España, la rentabilidad total de la vivienda en el tercer trimestre de 2023 se situó en el 7,7%, pero generalmente una rentabilidad neta del 4% puede considerarse atractiva.

Referencias

Banco de España. (2024). Banco de España. Obtenido de https://www.bde.es/wbe/es/
Banco de España. (s.f.). Explora el mercado de la vivienda. Obtenido de https://app.powerbi.com/view?r=eyJrIjoiMjE0ZWNjODctYzc4ZS00MjM4LWJkMDktNjRiNDM0ZDY4ZjRmIiwidCI6IjZhYjE1MmQ1LTllZDEtNDkwNi1iNWMyLWMwMjJhNzRhMzU2ZSIsImMiOjl9
BBVA. (s.f.). Comprar vivienda para alquilar: ¿una inversión rentable? Obtenido de https://www.bbva.com/es/salud-financiera/comprar-vivienda-para-alquilar-una-inversion-rentable/
Gastesi, N. (15 de Noviembre de 2022). iAhorro. Obtenido de ¿Cuánto dinero tengo que ahorrar para comprar una casa en 2024?: https://www.iahorro.com/blog/educacion-financiera/ahorros-necesito-pedir-hipoteca
Masteos. (2023). Masteos. Obtenido de https://www.masteos.com/es/inversion-vivienda-alquiler