Dentro del marco del "I Foro de Economía y Nuevas Inversiones" realizado en Palma de Mallorca, el pasado día 25 de febrero y bajo el título ¿2014: Año de Inversiones?, estuvimos tratando la inversión en mercados inmobiliarios, pero desde un punto de vista diferente, no comprando el inmueble físicamente sino a través de mercados financieros:
En primer lugar, mostramos la evolución de los precios inmobiliarios en España y la comparamos con la de otros países que han vivido una burbuja del sector similar a la nuestra: si hacemos la simple comparativa podemos llegar a la conclusión que para alcanzar mínimos similares todavía queda cierta corrección; si bien es cierto que hay que valorar de forma particular zonas, tipología… por no hablar de los grandes descuentos con los que sacan alguna parte de su flota inmobiliaria al mercado los propios bancos.
En caso de ser un buen momento para invertir en ladrillo, sin dudas hay inconvenientes de los que no se puede escapar nadie que invierta físicamente en él: gastos de compra venta desmesurados (inmobiliaria, gestoría, registro, IVA/ITP, financiación, seguros…) que quedan reducidos a la mínima expresión haciéndolo a través de los mercados: comisiones de compra venta equivalentes a las acciones cotizadas, o incluso nulos en caso de fondos de inversión, gestión máxima del 2,50% anual, sin IVA ni ITP, sin gestoría…
Además hay tres ventajas fundamentales de los mercados:
- Diversificación: Cualquier persona puede acceder a inversiones inmobiliarias en cualquier lugar del mundo; y además se puede seleccionar el sector concreto (residencial, salud, hoteles…)
- Seguimiento: Para valorar un inmueble y saber a qué precio se puede comprar o vender hay que lanzar o escuchar una oferta, no se puede ver publicado diariamente (incluso intradiariamente en algunos casos) como si se puede ver inviertiendo en otros instrumentos.
- Liquidez: De todos es sabido que la venta de un inmueble físico no se hace de un día para otro, algo que como si de una acción o un fondo se tratara sí se puede hacer a través de los mercados financieros.
Opciones para invertir a través de los mercados
REITs (Real Estate Investment Trust):
Son empresas inmobiliarias cotizadas (poseedoras de inmuebles), en EEUU y Reino Unido, donde la cultura financiera y de los mercados es mucho más amplia, las hay a cientos y son empresas con una capitalización muy alta y con una gran liquidez.
Su operativa es exactamente igual que la de cualquier acción que cotice en el mercado: se puede operar dentro de un horario, se puede utilizar el análisis fundamental, técnico, se pueden poner órdenes stop…
Es la forma más directa y líquida de comprar inmuebles vía mercados financieros.
Fondos de inversión tradicionales:
En este caso, el fondo no compra inmuebles (se trataría de un fondo inmobiliario, que no parece la mejor opción); sino que compra inmobiliarias o REITs.
La inversión no es tan directa, ni tan líquida (no se puede hacer operativa intradía), pero tiene la gran ventaja de la fiscalidad propia de los fondos: no se tributa por las ganancias obtenidas en un fondo, si el dinero se utiliza para comprar otro (traspaso de fondos).
SOCIMI’s (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria):
Es una réplica de los REITs anglosajones y todavía es un segmento muy incipiente en España, que sin embargo tiene un futuro muy prometedor.
Se trata de empresas que compran inmuebles en España cotizadas en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil) para dar liquidez, y están obligadas a pagar a sus accionistas el 80% de sus beneficios, vía dividendos.
