La valoración de un inmueble en suelo rústico, nunca tendrá el mismo valor que el situado en suelo urbano; aunque el impuesto de bienes inmuebles se pague como urbano, siempre predominará el suelo en el que esté se ubica.
Para proceder a su valoración es muy importante disponer de la escritura o nota registral actual y recibo de contribución o certificado catastral para poder comprobar su ubicación. En la escritura o registro comprobaremos las superficies tanto de parcela como de construcción y la titularidad y derechos reales si existen. Si habiendo una construcción no se encontrara en la escritura, para poder realizar su valoración, sería imprescindible su legalización.
Si en la escritura o registro no apareciese la construcción, tan solo se valoraría el terreno rústico. Aunque la construcción sea legalizable, ya que tiene que estar inscrita o pendiente de inscribirse previo proyecto para su valoración.
Para legalizar un inmueble, primero habrá que consultar con el ayuntamiento pertinente y averiguar si hay algún expediente disciplinario abierto; es decir, comprobar que no haya un expediente para un inmueble que se encuentre fuera de la legalidad y que la normativa urbanística permita dicha construcción. A continuación se tendrá que realizar un proyecto de legalización a través de un arquitecto, aparejador o ingeniero, según corresponda la construcción, y proceder a su inscripción mediante el notario donde quedará anotado en escritura la declaración de obra nueva.
Para poder valorar la construcción, que se encuentra en escritura, primero tendremos en cuenta su tipología, si es un almacén o vivienda, para poder valorarlo como tal. Se empleará el método de comparación siempre y cuando se puedan obtener suficientes comparables análogos de la zona. Si no fuera así, se empleará el método de reposición neto donde se calculará, por tipología y superficie, el costo de construcción y se descontará la antigüedad.
Gemma Garzón
Valoraciones Garzón
