Ser propietario de un inmueble siempre ha supuesto un cierto estatus social y un signo extrínseco de riqueza, más que nada porque ser poseedor de un patrimonio físico suponía un respaldo personal ante alguna situación económica familiar adversa. Ser dueño de la vivienda propia suponía no tirar el dinero que se le daba al arrendador por el alquiler, idea que aún perdura. Sin embargo, hoy en día, ser propietario de la vivienda habitual ya no equivale a ser rico, supone ir rellenando un longevo socavón financiero llamado préstamo hipotecario. Sin él, aunque sea una de las pesadillas financieras más temida, no formaríamos parte de una sociedad de propietarios inmobiliarios. Muchos de los aspectos que hoy se dan por sabidos en una hipoteca son fruto de una larga evolución histórica.
La hipoteca se remonta a las antiguas civilizaciones griega y romana. Tanto es así que el nombre proviene del latín hypothêca, originario de la unión de las palabras griegas Hypo (debajo) y Teka (cajón), haciendo referencia a algo que permanecía oculto y que no se podía ver al no encontrar signos externos de su existencia. Pero, en realidad, su origen, tal y como la conocemos hoy, data de la época del Imperio Romano para asegurar el pago de una deuda mediante una garantía económica que estaba a disposición del acreedor, en la medida que el deudor no ejecutara el pago de la obligación contraída.
El Derecho Romano establecía dos formas de garantizar el pago de una determinada deuda:
- Fiducia: se transfería un bien a una persona a condición de que lo devolviera después de un tiempo convenido y en unas condiciones determinadas.
- Prenda o pignus: cosa de valor que se entregaba a alguien como garantía de cumplimiento de una promesa u obligación y que generalmente se recuperaba una vez cumplida.
No sería hasta la Edad Media cuando se consolidó el concepto de hipoteca, siendo el pago feudal más popular de la época donde el concepto de propiedad experimentó un renovado auge durante aquella época debido al retorno de los hombres al campo y a la posesión de los terrenos. La hipoteca sirvió a esas gentes para hacerse con más tierras hipotecando la propiedad y pagándola con la producción de las cosechas y de los animales o con dinero.
Según fue pasando el tiempo, se crearon los Registros de la Propiedad dando seguridad jurídica a las operaciones hipotecarias que se realizaban.
En España, en los años 70 del siglo pasado, con el éxodo rural, llegó el boom inmobiliario a las grandes ciudades y al unísono la proliferación de las hipotecas. En aquel momento, el promotor vendía el inmueble siendo la entrada y los gastos por cuenta del comprador. Se construían unas letras, tantas como meses se pactaban entre comprador y vendedor, para el pago de la deuda pendiente. Esas letras se inscribían en el Registro de la Propiedad con la condición resolutoria de que, si el deudor no le hacía frente a la deuda, el inmueble pasaba a manos del acreedor.
Posteriormente, en los años 80, se desistió de la fórmula de las letras para evolucionar hacia los préstamos hipotecarios, recurriéndose a la escritura notarial donde se reflejan todas las condiciones de financiación, plazos y cualquier vicisitud que surja durante el tiempo pactado. Esta tendencia se ha prolongado hasta nuestros días pasando por la consabido estallido de la crisis hipotecaria que hizo explotar la burbuja inmobiliaria.
Hoy en día, la hipoteca es el modo de financiación más habitual a la hora de adquirir una vivienda, definiéndose como un producto bancario mediante el cual el prestatario recibe una cantidad de dinero por parte del prestamista con el propósito de devolverlo, junto con los intereses que genere, contando el prestamista con el inmueble adquirido como garantía adicional de pago.
A menudo se suelen usar como sinónimos hipoteca y préstamo hipotecario existiendo una leve diferencia: el préstamo hipotecario es el contrato por el que el prestamista entrega una cantidad de dinero al prestatario con la finalidad de que este adquiera una vivienda. Y, la hipoteca será la garantía de que el pago se llevará acabo según los términos establecidos en el contrato del préstamo.
El préstamo hipotecario está formado por tres componentes principales:
- Capital: cantidad de dinero prestado
- Plazo: tiempo pactado para la devolución del capital.
- Tipo de interés: porcentaje adicional que el prestatario debe de pagar al prestamista por el capital prestado, siendo el interés donde radica la ganancia del prestamista.
El tipo de interés puede ser de tipo fijo (no varía durante todo el plazo), variable (varía en función de la evolución del Euríbor u otro índice) y mixto (mezcla entre un tipo fijo y otro variable).
El contrato que se constituya entre prestamista y prestatario deberá ser sobre activos reales, debiendo celebrarse preferentemente en escritura pública ante notario y será registrado en el correspondiente Registro de la Propiedad para que adquiera valor ante terceros.
En el caso de que el prestatario incumpla con los pagos pactados habrá una demanda por parte del prestamista activando el mecanismo para recibir el pago del capital solicitando la ejecución forzosa del inmueble, ejecutando la hipoteca como garantía de pago. En la mayoría de los casos, cuando no existe dación en pago (acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago), el prestatario responde con todo su patrimonio ante un préstamo hipotecario.
