La llegada del verano impulsa el interés por comprar una segunda vivienda en España, sobre todo entre los extranjeros. Después de que la pandemia del coronavirus paralizara los viajes fuera del país de residencia y, por tanto, evitara los desplazamientos, en lo que llevamos de año se ha consolidado la tendencia alcista en compra de segundas residencias que pudimos observar ya a finales de 2021.
“Son muchos los extranjeros que han vuelto a comprar vivienda en España, sobre todo en las islas Baleares y Canarias, y en el Levante peninsular”, detalla el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. La mayor parte provienen del Reino Unido, Alemania y Francia, según confirma la estadística registral inmobiliaria que ha publicado Registradores de España para analizar la situación vivida en el primer trimestre de 2022.
No obstante, analiza el portavoz de iAhorro, sí ha habido cambios en estos meses: “Antes de que comenzara la invasión de Ucrania por parte de Rusia, había muchos ciudadanos rusos que demandaban vivienda en España, pero ahora, con el veto que han puesto toda Europa a este país, a los rusos les han adelantado en porcentaje los holandeses y los polacos, entre otros”.
En lo que respecta al comprador nacional de segunda vivienda, Simone Colombelli analiza que “aún son minoría los españoles que pueden permitirse comprar una segunda residencia, económicamente hablando, y la mayoría continúa apostando por el alquiler”, aunque, también ha aumentado levemente el número de nacionales que apuestan por quedarse en España para pasar sus vacaciones y adquirir una vivienda no habitual, ya sea en la playa o en la montaña.
El 90% de los compradores son extranjeros
En cuanto a las comunidades con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros, Registradores de España informa que han sido las islas Baleares (35,37% del total), Canarias (26,87%), la Comunidad Valenciana (25,45%) y la Región de Murcia (19,42%). No obstante, durante el primer trimestre del año fue en Andalucía, con una subida de dos puntos porcentuales (hasta concentrar el 15,14% de las compraventas), donde la inversión repuntó de forma más llamativa.
“El buen comportamiento autonómico se reproduce a nivel provincial, con una tendencia claramente alcista en el porcentaje de compras de vivienda por extranjeros”, explican también en el informe desde Registradores de España, que añade: “Las mejoras más intensas se han registrado en las zonas costeras, con un mayor impacto por parte de la demanda de extranjeros no residentes”.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) también realiza cada semestre un informe sobre la cartera hipotecaria del país y, en el último, publicado en diciembre de 2021 y correspondiente al periodo de julio a diciembre de ese año, se recoge que “el 86,7% del saldo hipotecario de nuestro país se enmarcan dentro de la financiación que tiene por objeto la compra de residencia habitual (0,1 puntos porcentuales más en términos anuales); con una cuota sensiblemente inferior se encuentran las segundas residencias, cuyas operaciones representan el 9,8%”, lo que supone un incremento algo más significativo, de 0,7 puntos con respecto a la situación de finales de 2020, el año de la pandemia. El 3,5% restante corresponde a la financiación de “viviendas para alquiler” o “otras categorías”.
Datos parecidos se recogen también en el estudio Fotocasa Research, que analiza el perfil del comprador de segunda residencia en nuestro país en 2021. El portal inmobiliario especifica así que “los españoles que han buscado vivienda de segunda residencia para comprarla en 2021 representaban el 11% del total de la demanda de compra”, un dato que suponía un aumento de casi dos puntos porcentuales respecto a 2020, cuando se situaba en torno al 9%. Sin embargo, vemos que el porcentaje de extranjeros que compran vivienda en España sigue siendo muy superior al de los nacionales, con hasta un 89%.
Perfil mayoritario: hombre de entre 55 y 75 años
Dentro de los españoles que apuestan por adquirir una segunda residencia en España, Fotocasa Research especifica que este grupo estaría compuesto mayoritariamente por hombres (52%) y en el 60% de los casos tienen más de 45 años. De hecho, “la media de edad del demandante de vivienda como segunda residencia para comprar es de 47 años”, detallan.
No obstante, el portal inmobiliario otro informe titulado Experiencia de compra y venta en 2021 da más información al respecto: el 21% de los compradores de vivienda que tienen entre 55 y 75 años adquieren una segunda residencia, por lo que sería este el tramo de edad en el que predomina este tipo de vivienda, seguido por los que tienen entre 45 y 55 años (15%). Por lo general, entre quienes tienen de 25 a 34 años, la compra de segundas residencias es mínima: representa el 5%.
Respecto a los motivos que impulsan a estas personas a comprar segundas viviendas, la inversión es uno de los más destacados. Así, “para el 44% es una inversión a largo plazo y otro 33% opina que es una forma de hacer patrimonio. Además, un 23% considera que es un buen momento porque los precios se están moderando”, explican también desde Fotocasa.
Por comunidades autónomas, son los madrileños los que más demandan vivienda como segunda residencia y representan el 21% del total de la demanda, seguidos de los andaluces (20%), los catalanes (18%) y los valencianos (7%).
Características de las hipotecas para segunda vivienda
Por otro lado, según datos recogidos por el asesor y comparador hipotecario iAhorro, el 75,10% de los usuarios que firmaron una hipoteca entre enero y junio de 2022 buscaban un préstamo para comprarse una primera vivienda, es decir, eran personas que no tienen hasta ese momento ningún inmueble en propiedad. Por tanto, el 24,90% de los restantes firmaron una hipoteca para segunda residencia.
“Se está viendo que, tras la relajación de las restricciones a causa de la pandemia, los turistas vuelven a España y vuelven a invertir en vivienda aquí. En iAhorro, además, observamos cómo usuarios que acudieron a nosotros hace un tiempo para comprarse una primera vivienda y terminaron satisfechos con nuestro trabajo, ahora vuelven para buscar una hipoteca para segunda residencia. Esta es otra de las causas por la que estamos viendo que la compra de segundas residencias aumenta: la confianza en nosotros también es cada vez mayor y los datos en las gestiones y las opiniones de nuestros usuarios lo demuestran”, explica Colombelli.
El director de Hipotecas de iAhorro también afirma que “la gran mayoría de las hipotecas firmadas en España siguen siendo hipotecas a tipo fijo y uno de los principales motivos es que gran parte de los préstamos hipotecarios van destinados a la compra de primeras residencias”. ¿A qué se debe? “Las hipotecas fijas son muy interesantes para préstamos a largo plazo, ya que es muy difícil predecir cómo va a evolucionar el euríbor en periodos de 30 o más años, y para perfiles más conservadores". No obstante, el plazo de amortización que piden tanto extranjeros como nacionales para las hipotecas de segunda vivienda suele ser menor, de unos 20 años, por lo que pueden optar por una hipoteca a tipo variable.
Además, seas o no extranjero, las condiciones para que un banco te conceda una hipoteca para primera o segunda vivienda son diferentes, más exigentes en el caso de la vivienda no habitual. En líneas generales, si la vivienda es primera residencia, las entidades financieras suelen conceden una financiación del 80% del precio de la vivienda (o incluso mayor si hay avales o el cliente tiene buen perfil), pero “si se trata de una segunda vivienda el porcentaje de financiación suele rondar el 60% del valor de compraventa del inmueble o de su valor de tasación”, dice el portavoz de iAhorro.
Además, si eres extranjero “el banco puede aumentar los intereses de la operación, pedir periodos de amortización más cortos o conceder financiaciones que estén por debajo incluso del 60%”, añade Simone Colombelli.
¿Qué deben hacer los extranjeros para pedir una hipoteca?
Cualquier persona, viva en el país que viva, puede comprar una casa en España, siempre y cuando la hipoteca la gestione con alguna de las entidades que están presentes en nuestro país. Los trámites que debe realizar para pedir el préstamo hipotecario son similares a que los que tiene que hacer, en este caso, un ciudadano español. No obstante, sí hay algún añadido en función del país de procedencia, sobre todo, si se encuentra dentro de la Unión Europea o no.
Por un lado, los bancos verán con mejores ojos a quienes residan en países europeos o en Estados Unidos, pero sobre todo a aquellos que, pese a vivir fuera, tengan la nacionalidad española. Estos últimos podrán optar a mejores condiciones en casi todos los aspectos. Por el contrario, si el ciudadano que quiere comprar una vivienda en España procede de fuera de la UE, las condiciones que le ofrezcan dependerán de los acuerdos que existan entre dicho lugar y España, puesto que la entidad financiera se expone a un mayor riesgo de blanqueo de capitales.
“Los inversores no pertenecientes a países de la Unión Europea que quieran comprar una propiedad en España por una cantidad superior a 500.000 euros pueden solicitar un visado o permiso especial de residencia”, explica el portavoz de iAhorro. Además, en este sentido habría que hacer una mención especial a los compradores procedentes de China, que piden buena parte de las hipotecas de mayor importe, pero llevan años en el punto de mira de los bancos por el gran riesgo que hay de que compren viviendas como forma de blanqueo de dinero.
En cuanto a los pasos generales que tienen que pedir todos los ciudadanos, sean del país que sean, el principal para hacer cualquier trámite legal o económico en España es el de hacer un NIE, o lo que es lo mismo, un Número de Identificación del Extranjero que acredite que se encuentran legalmente en territorio español. Asimismo, todos los documentos que presenten deben estar traducidos y deben presentar un informe de riesgo crediticio, que incluye el contrato de trabajo, nóminas. declaración de impuestos y vida laboral. Los bancos también pueden pedir la apertura de una cuenta bancaria en España para conceder la hipoteca.
El parque de la vivienda, con pocos cambios desde 2013
Pese a que se está incrementando la compra de segundas residencias este año, en lo que respecta a la situación del parque total de viviendas en España, los datos registrados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en la última década apenas han sufrido cambios. Según este departamento del Gobierno de España, en 2011 había en nuestro país un total de 25.249.053 viviendas, de las que 18.099.406 eran principales y 7.149.647 secundarias. Tras diez años, en 2021, de las 25.976.305 totales, 19.536.469 son principales y 6.439.836 secundarias.
¿Qué significa esto? La mayoría de las segundas residencias que se hipotecan en España serán de segunda mano, aunque sí se ha registrado un pequeño aumento en el parque de viviendas, del 2,88%, pero este ha estado sobre todo propiciado por la subida de primeras residencias (7,94% más) de obra nueva. En lo que respecta a las viviendas que no son principales, estas han caído casi un 10% en diez años. Como vemos también hubo un punto de inflexión entre los años 2012 y 2013, cuando España se recuperó de la crisis económica de 2008. En ese momento, hubo un repunte de vivienda principal y cayó un poco la vivienda secundaria.
