Firmar una hipoteca es uno de los procesos más complejos que llevamos a acabo a lo largo de nuestra vida. Al fin y al cabo, el banco nos proporciona una gran cantidad de dinero que nosotros prometemos devolver en un periodo concreto, entre los 15 y 40 años.
Además, no todos contratamos el mismo producto, existe un amplio catálogo de este producto. Las más conocidas son las de tipo fijo, tipo variable y mixto.
Si firmamos una hipoteca fija significa que pagaremos la misma cuota durante toda la vida de la hipoteca. Una hipoteca variable, en cambio, tiene un interés que depende de un índice de referencia, normalmente el euríbor. Se establece un periodo de revisión de la cuota (de un año o seis meses) y cuando llega ese momento puede ocurrir que la mensualidad suba o baje.
La hipoteca mixta, por su parte, es una mezcla de la fija y la variable. Durante un periodo el préstamo funciona como uno de tipo fijo y, a partir de ahí, como uno de tipo variable.
Pero no son las únicas hipotecas que existen. Algunas entidades ofrecen hipotecas verdes, hipotecas autopromotor…Son préstamos que tienen algunas características especiales. Entre todas ellas también se puede encontrar la hipoteca multidivisa.
¿Y qué es la hipoteca multidivisa? Se trata de un préstamo en el que las cuotas se pagan con una divisa distinta al euro. Se comercializaron entre el 2004 y 2008 con el pretexto de que era una manera de que los usuarios se beneficiaran de los intereses bajos de otros países.
Esto permitía que si una persona pagaba la hipoteca en yenes en vez de en euros, por ejemplo, gastara menos dinero del estimado en una hipoteca al uso. No obstante, este fue precisamente el problema de este producto.
Al fin y al cabo, el valor de las monedas varía cada día, por lo tanto, el riesgo de acabar pagando más de lo esperado es sumamente elevado. Este es el principal motivo por el que las hipotecas multidivisa se dejaron de comercializar.
De hecho, el Tribunal Supremo, basándose en el dictamen del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TJUE), subrayó que este tipo de hipotecas son poco transparentes, puesto que no se le informa al cliente del verdadero riesgo que conllevan.
Pero… ¿Qué ocurre con las personas que tienen un préstamo de estas características vigente? Recordemos que la hipoteca no es un producto estanco, es decir, puede cambiarse a través de tres métodos: novación, subrogación por cambio de acreedor y cancelación.
La novación consiste en modificar las condiciones de la hipoteca dentro del propio banco. Tendremos que negociar con nuestra entidad para establecer las nuevas condiciones. Asimismo, dicha operación incluirá una serie de costes: la comisión por novación, la mitad de los gastos de notaría, el registro, la gestoría y la tasación. Dependiendo del importe de la hipoteca el precio será uno u otro.
Por su parte, la subrogación por cambio de acreedor consiste en trasladar la hipoteca a otro banco con mejores condiciones. En este caso la operación se realizaría para pasar la hipoteca multidivisa a una fija, variable o mixta. Tras las medidas aprobadas por el Gobierno para paliar el impacto de la inflación en las hipotecas, en las que se eliminó la comisión por subrogación, para realizar este trámite tan solo habrá que pagar la tasación (entre 250 y 400 euros). Además, no empezamos a pagar la hipoteca desde cero, sino que retomamos desde el punto en el que lo dejamos con la anterior entidad.
En cuanto a la cancelación, cerramos la hipoteca en la entidad actual y abrimos una desde cero en otro banco. Las medidas del Gobierno también contemplan que no tengamos que pagar una comisión por amortización total, pro lo tanto, los gastos por cancelación son: notaría y tasación.
¿Cuál de los métodos es mejor para cambiar la hipoteca multidivisa?
Como hemos podido ver existen múltiples formas de cambiar la hipoteca multidivisa a una fija, variable o mixta. La subrogación por cambio de acreedor suele ser la opción más barata, puesto que tan solo tendremos que pagar la tasación.
No obstante, no todos los bancos admiten subrogaciones, por lo tanto, en algunas situaciones nos veremos obligados a hacer una cancelación para mover la hipoteca de banco.
La novación también es adecuada si queremos permanecer en la misma entidad, pero siempre es recomendable analizar qué es lo que nos ofrece el mercado.
En definitiva, todo dependerá de nuestra situación y de lo que estemos buscando. Comparar siempre será la clave.
