¿Es mejor una hipoteca mixta o variable? A decir verdad, la respuesta depende de varios factores. A muchos usuarios no les gusta estar expuestos a las fluctuaciones del Euríbor u otro índice de referencia hipotecario. Sin embargo, suelen centrar su interés en las hipotecas fijas y dejar de lado la posibilidad de contratar una hipoteca mixta.
En este artículo te mostramos las diferencias, ventajas y desventajas de cada uno de los tipos de hipotecas, con el fin de que puedas decidir si te conviene más optar por una hipoteca fija, variable o mixta.
Diferencias entre una hipoteca fija, variable o mixta
Una hipoteca fija se define por mantener sus cuotas constantes durante toda la vida del préstamo, mientras que en una hipoteca variable la cuota mensual puede verse modificada. En realidad, lo que provoca la alteración de las cuotas es un tipo de interés aplicado.
Por lo que respecta a la hipoteca mixta, como su nombre indica, se trata de una combinación de ambas. El préstamo comienza a un tipo de interés fijo; y pasado un tiempo, pasa a ser una hipoteca a interés variable.
Las diferencias más significativas entre estos tres tipos de hipotecas son las siguientes.
Cuotas y revisiones
Se trata de la principal diferencia entre una hipoteca fija, variable y mixta. La cuantía de las cuotas depende del tipo de interés aplicado, dado que en cada cuota se pagan intereses.
De este modo, en las hipotecas a tipo de interés variable, las cuotas mensuales son susceptibles de incrementarse (o reducirse) en función de cómo se comporte el índice de tipos de interés de referencia.
Las nuevas condiciones se aplican llegada la fecha de revisión. Es decir, el período de tiempo establecido en el que se actualiza el valor del índice de referencia hipotecario. Las revisiones se realizan cada 6 o 12 meses.
Asimismo, una hipoteca fija no tiene revisiones, mientras que una hipoteca mixta tendrá revisiones y las cuotas tan sólo se podrán alterar en el momento que pase a ser variable.
Tipo de interés
El tipo de interés a aplicar en una hipoteca variable se calcula en base a un índice de referencia. El más utilizado en el mercado hipotecario es el Euríbor a 12 meses. Así pues, el interés se suele definir en el contrato cómo Euríbor + un diferencial fijo establecido por la entidad prestamista.
En el caso de la hipoteca fija, tan sólo se establece un porcentaje sobre el capital pendiente de devolver. Este porcentaje permanece inamovible, a diferencia del Euríbor, que tiene capacidad de fluctuar.
Como norma general, las hipotecas fijas suelen aplicar unos intereses superiores a las de tipo de interés variable. Además, se incrementa cuanto mayor sea el plazo de amortización.
Por otra parte, es posible que el Euríbor se incremente y el coste de la hipoteca variable sea superior que el de una hipoteca fija durante ciertos períodos de tiempo o incluso el resto de vida del préstamo.
En las hipotecas mixtas intervienen todos estos factores. Es decir, se debe atender al tipo de interés que se impondrá durante el período de tiempo en el cual las cuotas son inalterables y el diferencial aplicado en el momento que pase a comportarse como una hipoteca variable. Esta es una diferencia entre la hipoteca mixta y variable.
Comisiones
Generalmente, en una hipoteca mixta o variable existen comisiones de menor cuantía, dado que el riesgo de fluctuación de tipos de interés no lo asume el banco.
Aunque la comisión de apertura es común a todos los tipos de hipoteca, los préstamos a tipo de interés fijo suelen tener unas mayores comisiones por cancelación anticipada.
Amortización del capital
La amortización del capital en los préstamos hipotecarios se calcula mediante el sistema francés. Es decir, cada una de las cuotas se compone de una parte de intereses y otra parte de amortización de capital.
De esta forma, conforme se vaya devolviendo el préstamo, la parte de intereses disminuye y la parte de amortización del capital aumenta.
Por ello, una hipoteca variable, al tener menores intereses que una hipoteca a tipo fijo en el momento de su contratación, permite una mayor amortización del capital durante los primeros años de vida del préstamo.
¿Qué hipoteca es mejor, fija, variable o mixta?
En realidad, no es posible afirmar taxativamente que una hipoteca fija es mejor que una variable o mixta. Todas ellas presentan una serie de ventajas y desventajas. La decisión sobre cuál de ellas contratar depende de las necesidades y preferencias del usuario.
Una hipoteca fija proporciona la seguridad de que las cuotas no se verán alteradas y el hipotecado no tiene que preocuparse por las subidas del Euríbor ni las próximas revisiones. La previsibilidad es su principal ventaja.
Sin embargo, una hipoteca variable suele tener menores costes. A la hora de contratarla, el interés (Euríbor + diferencial fijo) es menor que el porcentaje que suele ofertarse en las hipotecas a tipo fijo. Ello garantiza que, por lo menos, los primeros meses del préstamo se pagará menos.
En los préstamos a largo plazo, definir un tipo de interés variable reduce los intereses, puesto que el riesgo de fluctuación lo asume el cliente. Ahora bien, el riesgo se puede materializar y una hipoteca a tipo variable puede suponer mayores costes con el transcurso del tiempo si el Euríbor fluctúa al alza.
En cuanto a la decisión de optar por una hipoteca mixta o variable, sencillamente hay que atender a la tendencia del Euríbor y la posibilidad de no estar expuesto a este índice durante los primeros años del préstamo. Además, el tipo de interés inicial suele ser menor que en el caso de una hipoteca fija.
