La hipoteca flotante es una fórmula financiera que pasa desapercibida. Quizá se deba a que un particular generalmente hace uso de la modalidad de hipoteca más común: solicitar un préstamo hipotecario que le permita financiar la compra de una vivienda. 

 

No obstante, como descubrirás a continuación, la hipoteca constituye una garantía real y puede ser utilizada para otro tipo de operaciones financieras más complejas; propias de las empresas y autónomos que necesitan soluciones para expandir su negocio. 

¿Qué es una hipoteca flotante? 

Si atendemos al diccionario panhispánico del español jurídico, observamos que define a la hipoteca flotante (también denominada hipoteca de máximo) como aquella que se constituye para garantizar una deuda que no está definida de antemano. Lo que se establece es el máximo que la hipoteca puede garantizar. 

 

En finanzas se utiliza el término “flotante” como sinónimo de circulante; es decir, algo abierto, que no es fijo (capital flotante, interés flotante, tipo de cambio flotante, etc.).  

 

En este caso, lo que está “flotando” es la responsabilidad hipotecaria, puesto que el valor total de las deudas a favor del acreedor puede verse alterado. En otras palabras, se desconoce a cuánto podrá ascender la posible deuda, pero se determina un máximo de cobertura de la hipoteca. 

 

La utilidad que tiene la hipoteca flotante es garantizar un conjunto de deudas indeterminadas presentes y futuras. No es preciso que se sepa el importe de dichas deudas; tan siquiera tienen por qué existir en el momento de su constitución. Lo que se registra es el importe máximo del crédito asegurado y las características básicas de las obligaciones que pueden ser contraídas y serán garantizadas. 

 

Recuerda que el término “hipoteca” no es igual a “préstamo hipotecario” o “préstamo con garantía hipotecaria”. La hipoteca es un concepto jurídico más amplio: es un derecho de garantía real. Mientras tanto, un préstamo con garantía hipotecaria es una operación financiera que se sirve de la hipoteca para aportar seguridad y conseguir su aprobación. 

 

Por préstamo hipotecario entendemos aquélla operación financiera en el cual se hipoteca el inmueble que se pretende adquirir. 

 

Conocerás las hipotecas de préstamo para la adquisición de una vivienda, puesto que son las más utilizadas, pero la garantía hipotecaria puede servir para otro tipo de obligaciones y se constituyen hipotecas con finalidades distintas, como la hipoteca flotante. 

¿Para quiénes están diseñadas? 

La Ley Hipotecaria regula esta modalidad de hipoteca en sus artículos 153 y 153 bis, indicando que las hipotecas de máximo pueden constituirse a favor de las Administraciones Públicas que sean titulares de un crédito tributario o de la Seguridad Social y las entidades financieras con capacidad para otorgar préstamos y emitir títulos hipotecarios (se recomienda poner link al artículo ¿Qué significa tener una hipoteca titulizada?). Es decir, bancos, cooperativas de crédito, establecimientos financieros de crédito, etc. 

 

Lo que no restringe la Ley es quién puede hacer uso de este tipo de hipoteca. Por lo tanto, puede ser contratada por cualquier persona mientras que una entidad financiera o las administraciones públicas lo aprueben. 

 

No obstante, debido a su naturaleza y complejidad, principalmente están diseñadas para autónomos y empresas. Es más, suelen utilizar la hipoteca de máximo para abordar planes de expansión. 

 

La financiación empresarial es más profunda y en ella se utilizan instrumentos de crédito más sofisticados. 

 

Por ejemplo, en un momento determinado, una empresa puede verse en la obligación de ampliar su línea de crédito. Al tener previamente garantizado el riesgo de la operación mediante una hipoteca flotante, le será más sencillo acceder a este producto financiero. 

 

Ventajas para las hipotecas flotantes para las empresas y autónomos 

 

Puede que te preguntes cuál es la diferencia entre contratar una hipoteca flotante (la cual tiene capacidad para garantizar un conjunto de deudas) y realizar una hipoteca común cada vez que sea preciso conseguir algún producto crediticio. 

 

La clave está en el tiempo y los costes. Se trata de dos elementos fundamentales en la financiación de empresas: 

 

- Ahorro en costes: simplemente por los gastos que supone la constitución de una nueva hipoteca y/o la novación para ampliar el capital del préstamo de la actual (notario, registrador, IAJD, comisión de apertura, gestor, etc). Los gastos de constitución de una hipoteca flotante se desembolsan solo una vez. 

- Agilidad en el acceso a financiación: por otra parte, si una empresa tuviese que solicitar una hipoteca para conseguir financiación, debido a que el proceso de contratación y formalización es complejo, lento y burocrático, podría perder oportunidades de negocio. Con una hipoteca de máximo, la garantía ya existe; tan solo tendría que ocuparse de contratar el instrumento de crédito necesario en las mejores condiciones posibles. 

- Elimina el riesgo de incertidumbre: al constituir la hipoteca flotante se establecen unas condiciones determinadas. Estas condiciones no varían (a no ser que se produzca una novación hipotecaria). Cuando sea preciso solicitar algún producto financiero, no es necesario formalizar otra hipoteca con otras condiciones diferentes que quizá sean más desventajosas. 

 

Ejemplo de una hipoteca flotante 

A continuación, mostramos un ejemplo de hipoteca flotante para que comprendas mejor lo expuesto en este artículo: 

 

“Jesús Carrillo es un emprendedor que tiene previsto abrir un nuevo establecimiento comercial de muebles y para ello necesita financiación. Dispone de un local tasado en unos 120.000 €. 

 

Jesús sabe que debe solicitar un préstamo hipotecario para realizar las reformas necesarias que permitan acondicionar el local (las cuales tienen un valor de 40.000 €). Su banco está dispuesto a concederle hasta el 70% del valor del inmueble (84.000 €). 

 

Nuestro empresario sabe perfectamente que su negocio tiene capacidad de crecimiento. De hecho, existen otras zonas en la ciudad donde le gustaría poner una segunda tienda. Además, necesita disponer de crédito a corto plazo para pagar a proveedores. 

 

Ha oído hablar de la hipoteca flotante y se decanta por esta fórmula de financiación debido a que en un momento futuro puede necesitar ampliar su línea de crédito si su negocio marcha como lo tiene previsto.  

 

Así pues, Jesús solicita una hipoteca flotante y obtiene una garantía de 84.000 €, de la cual utiliza 40.000 € para solicitar un préstamo que le permita la reforma y 30.000 € para conseguir una línea de crédito. 

 

Al cabo de un tiempo, el negocio se expande. Es el momento de abrir un segundo establecimiento. 

 

Así pues, en lugar de formalizar una segunda hipoteca, puede perfectamente utilizar la garantía que tiene firmada para financiar toda o parte de la compra del segundo inmueble (se supone que ya ha ido pagando el préstamo anterior). 

 

Sabe que en ningún caso puede superar el límite de crédito de 84.000 €, pero tiene posibilidad de satisfacer sus necesidades financieras, más las que puedan surgir, con esta garantía. En eso se basa la hipoteca flotante.”