Una hipoteca denegada después de tasar puede representar un problema, principalmente porque quizá te hayas comprometido con el vendedor del inmueble mediante un contrato de arras.
El proceso de préstamo hipotecario es más complejo de lo que parece y pueden darse este tipo de supuestos. En todo caso, si te deniegan la hipoteca después de tasar, tienes algunas soluciones a tu alcance. A continuación, te mostramos todo lo que necesitas saber de una forma clara.
Motivos por los que deniegan la hipoteca después de tasar
A decir verdad, cuando todos los factores que inciden en la aprobación de un préstamo hipotecario son favorables y te deniegan la hipoteca después de tasar, el motivo es claro: el inmueble no tiene el suficiente valor para cubrir la garantía de préstamo exigida.
Explicamos esto brevemente. Como sabrás, el banco puede conceder financiación para la compra de una vivienda, pero tan solo cubre el 80% de su valor (como máximo).
En otras palabras, si el inmueble que quieres comprar tiene un valor de 120.000 €, el banco, como mucho, te podrá prestar 96.000 € (el 80%).
No obstante, puede suceder que la tasación refleje un valor de 100.000 €. Con lo cual, el banco te denegará la hipoteca por falta de garantía. El 80% de 100.000 € son 80.000 € y este es el valor máximo que pueden prestar.
Como puedes ver, después de plantearse y estudiar toda la operación de préstamo hipotecario para solicitar 96.000 €, te encuentras con una negativa: la hipoteca es denegada.
Ahora bien, este es el motivo más probable. En realidad, un préstamo hipotecario puede ser rechazado por múltiples causas, antes o después de realizar la tasación.
Historial crediticio negativo
Como norma general, el préstamo hipotecario lo realizas con tu banco. Por lo tanto, eres cliente suyo y tienen registrado un historial de tu comportamiento financiero.
Si observan impagos o incidencias anteriores, es mala señal. Si has tenido que refinanciar tus deudas (por una causa que no está del todo justificada), también es mala señal. Además, si comprueban que no sueles tener capacidad de ahorro, otra mala señal.
En definitiva, tu historial crediticio tiene un peso importante a la hora de conceder cualquier tipo de financiación.
Sin embargo, estas cuestiones suelen ser resueltas al inicio de la solicitud (puesto que es información interna del banco y puede comprobarse fácilmente). Así pues, si este es el motivo de la denegación hipotecaria, lo más probable es que te sea comunicado antes de la tasación. Por supuesto, si tienes impagos o figuras en algún fichero de morosidad, la solicitud de hipoteca será rechazada en el mismo acto.
Ingresos insuficientes
Suele ser el principal motivo de denegación de hipoteca. Las entidades bancarias realizan un estudio de tu solvencia. Te solicitan información personal, laboral y económica y observan que, según las condiciones del préstamo, la cuota hipotecaria a pagar supera tu capacidad de endeudamiento.
¿Y cuál es tu capacidad máxima de endeudamiento? Como norma general, se calcula el 35% de tus ingresos mensuales. Esta cifra representa la deuda máxima que puedes asumir al cabo del mes (el Banco de España recomienda un 40%, pero las entidades bancarias aplican un margen de seguridad).
Es decir, no influye solo la cuota de esta hipoteca, también tienen en consideración otros préstamos abiertos dentro o fuera de la entidad. El banco no tiene más que solicitar un informe a la Central de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para ver los préstamos que tienes abiertos.
Inestabilidad laboral
La inestabilidad laboral o profesional se traduce directamente en inestabilidad económica. Esto no les gusta a las entidades bancarias; su cliente ideal tiene una situación financiera sólida y estable.
En este aspecto, valoran tu contrato laboral, antigüedad en la empresa, sector, etc. Si consideran que tu fuente de ingresos no es lo suficientemente estable y puedes tener problemas futuros para atender las cuotas mensuales del préstamo hipotecario, probablemente será denegado.
Tu edad
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo (30 años como máximo). Si la solicitas cuando hayas cumplido cierta edad, es probable que la entidad bancaria considere que no puedas terminar de pagarla.
No existe una regla escrita sobre este asunto, pero normalmente los bancos suelen requerir que el préstamo hipotecario se termine de pagar a los 75 años como muy tarde. Algunos incluso rebajan la edad a los 70 años.
Así pues, si solicitas una hipoteca a 30 años habiendo sobrepasado los 50, hay posibilidades de que no te sea concedida.
Características del inmueble
Aquí entramos de lleno en lo comentado anteriormente. ¿Pueden denegar la hipoteca después de tasar?
En efecto, puede darse el caso y es el peor de todos los supuestos, porque tienes perspectivas y porque, según la Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, te corresponde pagar a ti dicha tasación.
A priori, el banco te solicitará una nota simple del Registro de la Propiedad para analizar el inmueble que actúa como garantía del préstamo hipotecario. Con la información que te solicitan y su base de datos, realizan un primer análisis del mismo y le otorgan una valoración.
Supongamos que en principio todo está bien: la tipología del inmueble, la ubicación, la calidad y su valoración interna apuntan a que el préstamo hipotecario tiene viabilidad.
Sin embargo, es preciso que realice una tasación por parte de un perito homologado para la concesión de un crédito responsable. No basta con la información interna del banco.
Así pues, cuando llega el informe de la tasación y se observa que el valor del inmueble es inferior al que se ha solicitado y estudiado, la operación puede dar un giro de 180º.
En este caso, la denegación no es por ninguna causa relativa a la capacidad de devolución del solicitante, sino por características del inmueble que influyen en su valoración.
Qué hacer cuando han denegado la hipoteca después de tasar
Si te deniegan la hipoteca después de tasar, tienes varias formas de actuar. La primera de ellas parte por hablar con el vendedor de la vivienda, presentarle el informe de tasación y exponerle la situación. Quizá consigas una reducción en el precio. Todo depende de la negociación que mantengas.
También podrías solicitar un préstamo personal para cubrir la diferencia en el préstamo hipotecario. Pero esta situación es compleja, puesto que tendrías abierto otra deuda adicional y se altera tu capacidad máxima de endeudamiento.
Otra solución es conseguir alguna garantía adicional que cubra la cuantía restante, por ejemplo un avalista.
Siempre puedes acudir a otra entidad bancaria, pero ten presente que prácticamente todos los bancos tienen las mismas políticas. No obstante, puedes ponerte a buscar y negociar.
En este aspecto, puede serte de gran utilidad un asesor hipotecario. Además, esta figura puede actuar como mediador y representante en las negociaciones con entidades bancarias. En iahorro somos especialistas en este tipo de casos. Aportamos soluciones para los casos de una hipoteca denegada después de tasar.
