Como seguramente sabrás, adquirir una vivienda conlleva una serie de gastos, más allá del precio de la misma. Sin embargo, además de los costes e impuestos propios de la compraventa, también existen una serie de gastos relacionados con la concesión del préstamo hipotecario. ¿Los paga el banco o el cliente? ¿Cómo se reparten?
A lo largo de este artículo descubrirás las respuestas.
¿Qué son los gastos de formalización de una hipoteca?
Los gastos de formalización de una hipoteca son aquellos costes adicionales que se generan al constituir un préstamo hipotecario.
Estos gastos no están relacionados directamente con el precio de la vivienda, sino con los trámites legales y administrativos necesarios para la concesión de la hipoteca.
Es importante diferenciar estos gastos de los asociados a la compraventa de la vivienda, ya que cada uno tiene su propia naturaleza y distribución de responsabilidades entre las partes.
Principales gastos de formalización de una hipoteca
A continuación te detallamos los principales gastos que suelen surgir a la hora de formalizar un préstamo hipotecario.
Gastos de notaría
Debido a que la hipoteca debe ser otorgada mediante escritura pública, es decir, ante notario, es lógico que deban abonarse los correspondientes aranceles notariales.
Los honorarios del notario están regulados por el Estado y dependen del importe del préstamo (entre el 0,2% y el 0,5%). Asimismo, el notario puede realizar un descuento de hasta el 10% sobre los aranceles establecidos por ley.
Gastos de registro de la propiedad
Una vez firmada la escritura de hipoteca, es necesario inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este trámite garantiza la publicidad y seguridad jurídica del préstamo.
Al igual que los gastos notariales, las tasas también están reguladas y suelen oscilar entre los 50 y los 100 euros.
Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD)
Se trata de un impuesto que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos.
Su importe depende de la Comunidad Autónoma donde se contrate la hipoteca y puede oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del importe del préstamo.
Gastos de gestoría
Aunque no es obligatorio, suele ser común contratar una gestoría para que lleve a cabo los trámites relativos presentación y liquidación de impuestos, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad.
De esta manera, se genera un nuevo gasto de formalización de hipoteca que puede rondar entre los 200 y los 500 euros, en función de las tarifas aplicadas por cada gestoría (son libres para establecer sus precios).
Tasación del inmueble
Debido a que en este tipo de préstamos existe un inmueble que actúa como garantía real, la entidad bancaria necesita que se realice una tasación del bien para determinar su valor.
La valoración debe realizarse por una tasadora homologada, siguiendo unos criterios establecidos en la normativa reguladora. De esta forma, se deben abonar también los honorarios de esta agencia que suelen oscilar entre los 100 y los 500 euros.
Comisión de apertura
Se trata de un cargo que establece puede establecer la entidad bancaria por la concesión del préstamo, con el fin de cubrir los costes que le supone el estudio y tramitación del mismo (por ejemplo,).
Según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), no se trata de una práctica abusiva. Es decir, el banco tiene derecho a cobrar por el análisis de solvencia del solicitante y gestiones administrativas las gestiones administrativas correspondientes (en caso de que el préstamo sea concedido)
El importe puede oscilar entre el 0,5% y el 1,5%, aunque muchos bancos la suprimen en su oferta hipotecaria.
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¿Quién paga los gastos de formalización de una hipoteca? ¿Puedo negociarlos?
Por fortuna para los solicitantes de una hipoteca, tras la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (más conocida como Nueva Ley Hipotecaria), a partir del 16 de marzo de 2019, la mayor parte de los gastos los asume el banco.
A decir verdad, como cliente, tan sólo tienes que hacerte cargo de:
-La tasación de la vivienda
-La copia simple de la escritura de hipoteca (en caso de solicitarla).
-La comisión de apertura (si existe).
En cuanto a la posibilidad de negociar estos gastos, a priori todas las cláusulas, términos y condiciones del contrato son negociables. De hecho, la comisión de apertura debe ser objeto de la negociación bancaria a la hora de solicitar una hipoteca.
Además, tienes derecho a escoger la agencia que lleve a cabo la tasación y puedes comparar ofertas (siempre y cuando esté homologada por el Banco de España).
Por otra parte, existen entidades bancarias que están dispuestas a asumir todos los costes si contratas su hipoteca.
¿Qué ocurre si no pago los gastos de formalización?
Por ejemplo, si no pagas la tasación de la vivienda (y existe acuerdo de que el banco asuma este coste), puede suceder lo siguiente:
1. No se lleve a cabo la tasación y la hipoteca te sea concedida debido a que el banco no tiene una valoración del bien que actúa como garantía.
2. Se retrase la aprobación del préstamo hasta que realices el pago y la tasadora emita el informe.
3. Que la agencia de tasación te demande por impago si el servicio se ha realizado.
En otras palabras, si no pagas los gastos de formalización puede que el préstamo no te sea concedido o, en caso de que los servicios hayan sido realizados y la operación de préstamo siga su curso, se te reclame el pago de forma legal.
¿Cuánto suelen ascender los gastos de formalización de una hipoteca?
Si sumas todos los costes anteriormente descritos, los gastos totales de formalización de un préstamo hipotecario pueden situarse entre los 1.000 y los 3.000 euros, dependen en gran medida del importe del préstamo (podríamos decir que oscilan entre el 1% y el 2%).
Sin embargo, si contabilizamos únicamente los gastos que te corresponden como cliente según la legislación vigente, la cantidad se reduce sustancialmente. Quedando entre los 200 € y los 600 € (la copia de la escritura suele costar alrededor de los 90 €). A lo que habría que sumar la posible comisión de apertura.
¿Cómo ahorrar en los gastos de formalización de una hipoteca?
Existen algunas estrategias para reducir su impacto de los gastos de formalizar un préstamo hipotecario:
-Comparar ofertas: analiza las condiciones de diferentes entidades financieras y elige la que ofrezca las mejores condiciones.
-Negociar con el banco: aunque la ley establece quién debe asumir cada gasto, algunas entidades pueden ofrecer condiciones más ventajosas para atraer clientes. Por supuesto, debes abordar la comisión de apertura en la negociación.
-Reclamar gastos: si firmaste tu hipoteca antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 y asumiste todos los gastos, puedes reclamar la devolución de algunos de ellos.
-Consultar con un asesor: un profesional en materia de hipotecas puede ayudarte a entender mejor los gastos asociados y a identificar posibles ahorros o reclamaciones.
¿Son deducibles los gastos de formalización de una hipoteca?
La deducción por inversión en vivienda habitual fue suprimida a partir del 1 de enero de 2013. Por lo tanto, la respuesta es no.
Sin embargo, aquellos contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de esa fecha y que ya aplicaban esta deducción en ejercicios anteriores pueden seguir beneficiándose de ella.
Esta deducción permite desgravar hasta el 15% de las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda habitual, con un límite máximo de 9.040 euros anuales.
Fuentes y referencias:
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/gastos-de-formalizacion.html
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
https://www.comunidad.madrid/servicios/consumo/gastos-constitucion-hipoteca-puede-reclamar
https://www.arriagaasociados.com/gastos-hipoteca/
https://www.bancosantander.es/blog/ahorro-inversion/gastos-asociados-hipoteca
