La inversión inmobiliaria vive una nueva época positiva, sube el empleo, se construye más y se elevan los precios. Pero es justamente en esta característica, la que nos muestra como la situación del mercado inmobiliario actual es muy distinta a la anterior a la crisis financiera. Mientras zonas como Madrid y Barcelona los precios, tanto de compra como de alquiler, suben de forma importante, en otras áreas apenas tienen variación.
La oferta y demanda de pisos se mueve de forma desigual. Mientras en las grandes ciudades la demanda es alta en casi todos los ámbitos y amplias zonas: residencial, turístico, oficinas, locales, etc. En otros lugares la oferta de pisos sigue siendo amplia, con importantes stocks de vivienda terminada o en construcción derivado de la burbuja inmobiliaria. A esto unimos que, aunque se construye más, especialmente en grandes ciudades, el ritmo es insuficiente para la demanda. El resultado, el alza de precios selectiva que estamos viendo y que también se ve en las adquisiciones de los fondos.
Un mercado muy segmentado
En este contexto, los fondos de inversión inmobiliarios están también siendo muy selectivos a la hora de encauzar sus inversiones. Al centrarse especialmente en las zonas donde la rentabilidad es superior lo están haciendo donde precisamente la oferta de nueva obra o de compra directa a promotores es insuficiente, pero en la que muchos bancos aún tienen una cartera de inmuebles interesante en la que invertir.
El resultado es que las operaciones con activos inmobiliarios de los bancos se están multiplicando. Un punto beneficioso también para las entidades financieras en cuanto saca de su balance estos activos. Pero, que también tiende a un agotamiento, ya que ni las carteras de las entidades financieras son infinitas y la compra de activos es también selectiva. Por ejemplo, buena parte de los inmuebles en zonas costeras del sur y de levante, que no están en primeras líneas, siguen siendo propiedad de los bancos o de sus inmobiliarias.
Esto se nota especialmente en las últimas operaciones de grandes fondos, que se centran especialmente en grandes inmuebles de oficinas o zonas comerciales, y no residenciales. Pero también en sus potenciales resultados, ya que las opciones de revalorización también son menores.
Este crecimiento en compras en el mercado inmobiliario por parte de grandes fondos va en paralelo al aumento de otras formas de inversión como son el crowdfunding inmobiliario o las SOCIMI. Estas, aunque se centran generalmente en operaciones de compra de menor volumen también están muy segmentadas en los mercados y zonas de mayor potencial, pero chocan también con un mercado cada vez más limitado.
Si el inversor está interesado en estos productos que adquieren activos de los bancos debe tener muy en cuenta dónde invierten y como genera beneficios estas inversiones. Es muy distinto hacerlo en un activo en uso, que por alquileres ya está generando ingresos, que hacerlo en uno en construcción en el que las plusvalías se consiguen por una venta posterior.
Los fondos buscan oportunidades inmobiliarias en los bancos, por la dificultad de hacerse con nuevos activos inmobiliarios, pero, estas cada vez son más arriesgadas y limitadas, mientras que el ciudadano, ajena a estas grandes operaciones, lo que si ve, es como en algunas ciudades los precios se disparan.
