Al hablar de escritura pública de un inmueble se hace referencia al documento de carácter notarial en el que se recogen los términos de transmisión de una propiedad inmobiliaria. De esta forma, se deja constancia de quién es el legítimo dueño y tiene facultades para ejercer sus derechos sobre el bien.
¿Y por qué los bienes inmuebles se transmiten sobre escritura pública? ¿Cuál es su validez y dónde se obtiene? ¿Cuánto cuesta este trámite? En este artículo te mostramos las respuestas.
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Diferencia entre escritura pública y escritura
Una escritura pública se diferencia de un contrato en cuanto a que se trata de un documento íntegro, con plena eficacia y absoluta credibilidad.
A decir verdad, no es obligatorio llevar a cabo una compraventa inmobiliaria o cualquier otro tipo de negocio sin necesidad de que se documente en una escritura pública. Es decir, es posible hacer un contrato privado entre las partes.
Sin embargo, un acuerdo privado no cuenta con la fe pública de un notario y no se realiza en papel timbrado. Por lo tanto, no tienen unos efectos tan poderosos y no cumplen con todas las condiciones para que se les presuma autenticidad (tanto al documento como a la información que contiene).
Así pues, los actos jurídicos llevados a cabo mediante escritura pública tienen capacidad probatoria de los hechos, las fechas, los importes y el entramado de derechos y obligaciones de tipo legal, económico y fiscal para cada una de las partes.
Esta es la razón por la que sólo las escrituras públicas tienen capacidad jurídica para ser admitidas en el Registro de la Propiedad.
¿Dónde se obtiene?
Una escritura pública la otorga un notario; es necesaria la participación de esta figura pública para constatar que la información que contiene es fehaciente.
Un notario es un funcionario público con autoridad para dar fe de los actos jurídicos realizados ante él. Se encarga de redactar el documento (la escritura) para formalizar legalmente la validez y autenticidad de los acuerdos alcanzados, así como el reparto de gastos, impuestos, etc.
Es una buena práctica planificar con tiempo este trámite, puesto que la notaría necesita recopilar información (como el Certificado de Eficiencia Energética, por ejemplo) y redactar un borrador de la escritura. Posteriormente, se acordará una fecha y hora para la firma de la escritura.
¿Qué validez tiene?
Aunque no sea obligatorio, es recomendable formalizar los negocios jurídicos que se realizan con inmuebles a través de escritura pública debido a sus efectos jurídicos:
-En caso de que exista un contrato privado que contravenga lo indicado en la escritura pública, tiene preferencia. Un documento público tiene mayor fuerza legal que uno privado.
-Dado que se formaliza en papel timbrado y con la firma de un notario, se asume que el documento es auténtico y la información que contiene es veraz. Es decir, no es necesario aportar pruebas para demostrar que lo que se expresa en una escritura pública es cierto.
-Se trata de un documento regulado y por ello se tiene la garantía de que la información contenida en el documento cumple con la legalidad vigente.
-Es un título ejecutivo. Es decir, tiene fuerza para obtener de los tribunales el cumplimiento inmediato de las obligaciones que se derivan del documento.
-Autoriza la inscripción en el Registro de la Propiedad, con el fin de tener la garantía de que el titular tiene todos los derechos sobre el inmueble frente a terceros (por ejemplo, en caso de acceder a una hipoteca).
¿Cuánto cuesta?
Es difícil establecer cuánto cuesta una escritura pública de forma exacta, puesto que existen diversas variables que influyen en su precio.
Los notarios aplican un arancel fijo y regulado (según el Real Decreto 1426/1989), pero aspectos tales como el precio de compraventa, el número de páginas que tenga la escritura, el número de copias o si la operación se lleva a cabo una hipoteca pueden hacer que el precio aumente. Además, un notario puede hacer un descuento de hasta el 10%.
Asimismo, también existe una reducción de carácter social en los aranceles notariales para las escrituras de compraventa y de préstamos hipotecarios para las Viviendas de Protección Oficial (VPO).
En términos generales, el coste de una escritura pública de compraventa de un inmueble puede oscilar entre el 0,2% y el 0,54% del precio del valor del bien a transmitir.
Suele ser costumbre que el comprador asuma los gastos de escrituración, aunque esta cuestión depende del acuerdo al que lleguen ambas partes. Es más, el Código Civil expresa en su artículo 1455 que los gastos de otorgamiento de escritura pública le corresponden al vendedor, salvo pacto en contrario.
En todo caso, si tienes que hacerte cargo de los costes y tienes algún problema con el precio de la escritura pública, el notario está obligado a expedirte la correspondiente factura. Puedes acudir al colegio notarial y la revisarán sin coste alguno.
