Cuando buscas comprar una vivienda, es probable que la propia inmobiliaria te ofrezca un servicio de financiación a través de bancos o entidades financieras con las que colaboran. Pero surge una pregunta clave: ¿estás obligado a aceptar ese préstamo hipotecario o puedes elegir otra opción?
¿Cuáles son las obligaciones de las inmobiliarias?
Las agencias inmobiliarias son un elemento fundamental en la compraventa de viviendas. Sin embargo, su papel se ciñe a ser un mero intermediario (aquel que pone en contacto el vendedor o arrendador con el comprador o inquilino).
Es decir, no son entidades financieras con capacidad para conceder préstamos hipotecarios, sino que pueden ofrecer este servicio de forma paralela a través de acuerdos con otras firmas. Por lo tanto, este servicio no forma parte del mandato de intermediación y no tienes obligación de contratar este servicio.
Dicho esto, las principales obligaciones de las inmobiliarias podrían resumirse del siguiente modo:
-Cumplir el mandato con diligencia: es su deber ocuparse de concluir los actos u operaciones que se les encomienden. Además, deben desarrollar su actividad con arreglo a las instrucciones dadas.
-Brindar información clara y veraz: la inmobiliaria debe proporcionar información transparente sobre la vivienda, incluyendo su estado, características, precio y gastos asociados. Una de las ventajas de contratar a un intermediario es precisamente el recibir un asesoramiento adecuado. Por este motivo, deben estar al tanto de la legislación en materia inmobiliaria, derecho de familia y la defensa de los consumidores y usuarios.
-Gestionar la documentación necesaria: deben asegurarse de que la propiedad cuenta con los documentos en regla, como el certificado energético, escrituras y nota simple del Registro de la Propiedad.
-Facilitar la negociación entre comprador y vendedor: dado que su función principal es actuar como intermediario, debe contribuir en que ambas partes lleguen a un acuerdo beneficioso.
-Explicar los costos y comisiones: también están obligadas a detallar por escrito cualquier tarifa o comisión antes de firmar un contrato de intermediación.
En definitiva, aunque la inmobiliaria te ofrece su financiera, simplemente es un servicio paralelo. Tienes derecho a elegir libremente otra entidad bancaria que ofrezca mejores condiciones.
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¿Qué no pueden hacer las inmobiliarias?
Al margen de sus funciones, hay prácticas que las inmobiliarias no pueden llevar a cabo. Si detectas alguna de estas situaciones, desconfía, busca asesoramiento legal y, si fuese necesario, plantea una reclamación:
-No pueden obligarte a contratar su financiera: como hemos dicho anteriormente, ninguna ley exige que el comprador utilice la hipoteca recomendada por la inmobiliaria. Si una agencia te dice lo contrario, está mintiendo. Si has dado una señal o reserva para la vivienda, no pueden negarse a devolvértela si decides buscar otra financiación.
-No pueden ocultar información: deben ser claras y transparentes con respecto a condiciones de la compraventa y estado del inmueble.
-No pueden cobrar comisiones ocultas: si la inmobiliaria te cobra honorarios por la intermediación, estos deben estar detallados por escrito en el contrato.
Así pues, si una inmobiliaria te presiona para contratar su financiera, pide que te lo den por escrito.
¿Cuánto puede cobrar una inmobiliaria por Ley?
Cabe la pena reseñar que el contrato de intermediación inmobiliaria se considera un contrato atípico. Es decir, no está regulado por ninguna ley de forma específica y cada contrato puede ser redactado de forma diferente.
Del mismo modo, las tarifas de las inmobiliarias no están reguladas por ley: son libres y no existe un límite fijado por normativa. De esta manera, pueden variar según cada agencia y zona geográfica.
Sin embargo, deben cumplir con ciertas premisas:
-Honorarios estándar: los honorarios suelen oscilar entre el 3% y el 5% del valor del inmueble, simplemente por cuestión de prácticas habituales en el mercado.
-Reflejar comisiones y gastos: si la agencia te cobra comisión (cosa que no sucederá si eres inquilino basándonos en la Ley de Vivienda de 2023), deben aparecer de forma clara en el contrato de intermediación.
-No pueden exigir pagos adicionales sin justificación: algunas agencias intentan añadir cargos por “gestión” o “tramitación de hipoteca”. Antes de pagar, exige un desglose detallado. Las inmobiliarias no pueden obligarte a pagar su comisión si no has firmado ningún contrato de intermediación.
¿Qué responsabilidad tiene una agencia inmobiliaria?
La principal responsabilidad de una agencia es llevar a cabo el mandato de su cliente, actuando con profesionalidad y transparencia.
En caso de incumplimiento de sus obligaciones, como el hecho de presionarte para que aceptes sus condiciones y contrates con su financiera, así como la aplicación de comisiones abusivas, tienes derecho a reclamar.
En todo caso, debes recordar que aunque la inmobiliaria tiene un deber informativo con respecto a los consumidores, su papel no es el de un asesor legal.
De la misma manera, tampoco pueden ofrecerte un asesoramiento completo en materia de préstamos hipotecarios. No es su cometido, aunque pueden tener ciertos conocimientos de los derechos y obligaciones que se derivan de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (también conocida como Nueva Ley Hipotecaria).
Para este cometido se encuentran los intermediarios de crédito inmobiliario. Esta figura también es conocida como bróker hipotecario y tiene capacidad para ofrecerte una gestión integral en la búsqueda, negociación y formalización de tu hipoteca con un trato personalizado.
No obstante, la principal clave para ahorrar en tu hipoteca consiste en la comparación de ofertas. Por este motivo, algunas agencias inmobiliarias te ofrecen la colaboración con un bróker hipotecario en lugar de proporcionar una solución financiera directa.
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Fuentes y referencias:
https://immoaugusta.com/que-normativas-juridicas-oficiales-afectan-a-las-operaciones-inmobiliarias
https://asepyme.com/legislacion-inmobiliaria/
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
https://desalvador.es/actualidad/contrato-intermediacion-inmobiliaria
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
https://zaragozainmuebles.com/noticias/es-obligatorio-usar-la-financiera-propuesta-por-la-inmobiliaria/
https://delaguainmuebles.com/obligaciones-inmobiliaria-venta/
