1.¿Qué es un desahucio?
Un desahucio se produce cuando una persona no paga las cuotas de su hipoteca. Suele ser el último recurso de las entidades cuando ven que un propietario no está al día en el pago de su préstamo.
Dicha vivienda queda en manos del banco. Son algunas de las casas que forman parte de las denominadas “viviendas de bancos”. Una de las características principales de este tipo de inmuebles que la entidad se quiere deshacer de ellas cuanto antes y, por ello, ofrece condiciones más atractivas en las hipotecas destinadas a pisos de bancos.
El número de desahucios ha ido descendiendo en los últimos años. El máximo histórico se registró en 2014, cuando se produjeron 68.091 operaciones de este tipo, es decir, 186 al día según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El pasado 22 de diciembre el Gobierno aprobó un Real Decreto dónde se prohíben los desahucios hasta el final del estado de alarma (mayo 2021).
2.¿Cuánto tarda el desahucio de una vivienda?
Como hemos comentado, se puede desahuciar una vivienda hipotecada o una vivienda en alquiler. En la siguiente tabla mostramos la diferencia entre un procedimiento y otro.
2.1.¿Cuánto tarda el desahucio de una vivienda con hipoteca?
Como hemos comentado, un desahucio se produce cuando, tras agotar todas las vías para ponerse al día con la cuota mensual de la hipoteca, el impago sigue presente.
El proceso sería el siguiente:
- Tener 12 cuotas de la hipoteca sin pagar.
- Comienza el proceso de la ejecución hipotecaria o desahucio.
- Seis u ocho meses después, en el caso de que no se haya saldado la deuda junto con los intereses, se procede al desalojo de la vivienda.
- El banco se queda con la vivienda.
Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 el desahucio o ejecución hipotecaria puede producirse a partir de que debamos 12 mensualidades al banco. Además, para poder saldar la deuda no solo tendremos que pagar las cuotas, sino también una penalización que supone el 20% o 25% de esa cantidad.
En el caso de que la deuda no pueda ser pagada se recurre al avalista y a las propiedades de éste (si tiene una casa, por ejemplo). En el supuesto de que tampoco se pueda saldar la deuda de esta forma, se produce la ejecución de la hipoteca, es decir, al desahucio.
Los costes judiciales que supone esta operación quedan a cargo del propietario de la vivienda. El proceso dura entre 6 a 8 meses. Si durante ese periodo conseguimos el dinero que necesitamos para saldar la deuda el proceso se detiene. En caso contrario, se procede al desalojo de la vivienda y se la queda el banco.
2.2.¿Cuánto tarda el desahucio de una vivienda en alquiler?
El desahucio de una vivienda en alquiler es similar al de una vivienda hipotecada. Cuando un inquilino deja de pagar la cuota mensual al propietario este último tiene dos opciones:
- Solicitar formalmente a la persona que está viviendo en la casa que la abandone.
- Acudir a la vía judicial.
- En caso de que el inquilino se niegue a abandonar la vivienda tras la solicitud formal de su dueño, éste podrá acudir a la vía legal.
Es en este momento cuando empieza el proceso de la ejecución de un desahucio. El juez ofrecerá al inquilino tres opciones:
- Abandonar la vivienda y pagar las rentas que debe. La ley establece un plazo de 10 días desde que se notifica la demanda.
- Enervar la acción: esto significa que pagamos lo que debemos para evitar un desahucio. No obstante, esta opción solo puede utilizarse una vez, lo que significa que si nos encontramos de nuevo en una situación de desahucio no se contemplará la enervación.
- Oponerse al desahucio: el inquilino tendrá que probar que sí que ha pagado las cuotas que le reclama su casero.
- La persona demandada tendrá 10 días para elegir la opción que considere más adecuada.
Una vez elegida la opción pueden darse tres situaciones:
- Que el inquilino abandone el edifico.
- Que se celebre una vista: se trata del juicio en el que el abogado del propietario y de la persona demandada defienden sus intereses. No suele ser habitual.
- El lanzamiento del inquilino: es el nombre utilizado cuando se ejecuta un desahucio con la colaboración de la policía. El día acordado se presenta el propietario con una persona del juzgado y las autoridades policiales pertinentes.
Todo este proceso puede llevar unos 3 o 4 meses desde que se presenta la demanda.
3.¿Cómo puedo evitar un desahucio?
Si no nos vemos capaces de pagar una cuota mensual es recomendable ir a hablar con el banco cuanto antes. Si se debe a causa de que nos hemos quedado sin trabajo y que el paro nos proporcione ingresos insuficientes, por ejemplo, podemos solicitar al banco alargar el periodo de amortización para tener una cuota mensual menor. Estas modificaciones las realizaríamos a través de una novación.
3.1.Seguro de protección de pagos
En el caso de que no hayamos llegado a esa situación es recomendable tener contratado un seguro de protección de pagos. Si sufrimos una incapacidad temporal o nos quedemos en paro, el seguro se encargará de seguir pagando las mensualidades correspondientes.
El coste de este seguro quedará dentro de la cuota de la hipoteca. A la hora de contratarlo se aconseja leer las condiciones de la póliza para comprobar que cubre las casuísticas que hemos mencionado. En ningún caso pagará las cuotas mensuales de nuestra hipoteca si se dan otro tipo de circunstancias.
