Te preguntas si es posible comprar una casa con una hipoteca? ¿Cómo se lleva a cabo este procedimiento? ¿Tiene gastos? Si te interesa saber las respuestas, sigue leyendo.
¿Se puede comprar una casa con hipoteca?
La respuesta es simple; sí, se puede comprar una casa con una hipoteca pendiente. Una hipoteca sólo es una garantía.
Dicho de otro modo, la casa no es del banco, a no ser que se deje de pagar y se proceda a la ejecución. Así pues, el propietario de la vivienda tiene todo el derecho de venderla, alquilarla o realizar con ella cualquier tipo de negocio jurídico legal.
El problema reside en que el inmueble tiene una carga. Es decir, que si se incumplen las cuotas del préstamo hipotecario, la vivienda se ve directamente afectada.
Por esta razón es necesario tener en cuenta una serie de pasos para comprar una casa con hipoteca.
Entonces te podemos ayudar
Cómo comprar una casa con hipoteca pendiente
En principio, antes de comprar una casa tienes que comprobar si pesa una deuda hipotecaria sobre ella. Para ello basta con solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad.
Si observas que la casa tiene una hipoteca pendiente, puedes llevar a cabo cualquiera de estas 3 fórmulas para solventar la situación.
Subrogación hipotecaria
Uno de los métodos más rápidos es la subrogación de hipoteca. Se trata de pasar a ser tú el titular de la hipoteca y terminar de pagarla. Ahora bien, tendrás que llegar a un acuerdo con el vendedor para que el importe que resta para amortizar el préstamo sea descontado del precio.
Por otra parte, el hecho de que sea una operación más rápida que solicitar una nueva hipoteca no implica que sea fácil. Se trata de un cambio de deudor y el banco tiene que dar su visto bueno, pudiendo rechazar la operación.
Como te podrás imaginar, la entidad bancaria tiene que realizar un estudio para comprobar que tienes solvencia y te solicitará una serie de documentos.
Por otra parte, piensa que pasas a ser el obligado principal de un préstamo cuyas condiciones no has negociado tú directamente. Deberás asumir los términos en cuanto a intereses, plazo de amortización, vinculaciones y otras cláusulas que el antiguo titular haya podido pactar y según las condiciones del mercado que imperaban en ese momento.
Subrogación con novación
Si la subrogación de hipoteca representa un cambio de los elementos personales del contrato (en este caso el deudor), la novación es una alteración de los elementos reales o elementos objetivos. Es decir, cambiar las condiciones de la hipoteca (plazo, intereses, etc.).
Puedes intentar negociar con la entidad para que, a la vez que apruebe un cambio de titular, modifique los términos del contrato.
Cancelar la hipoteca
Se trata del método más habitual y sencillo. Consiste en asegurarte de que el vendedor lleva a cabo una amortización anticipada total del préstamo y proceda a la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad con el dinero que reciba por la venta.
Lo normal es que, para pagarle al vendedor, tengas que solicitar una nueva hipoteca a tu nombre. Si todavía no has vendido la casa en la que vives y quieres comprar la nueva, puedes solicitar una hipoteca puente.
Como norma general, la firma de la hipoteca se lleva a cabo el mismo día que se firma la escritura de compraventa y se puede realizar la cancelación de la hipoteca anterior ante notario en el acto.
Se deben seguir los siguientes pasos:
1. El vendedor (titular de la hipoteca) deberá solicitar un certificado de deuda pendiente firmado y sellado por el banco para que quede constancia del importe que queda por pagar de hipoteca.
2. En el momento que se lleve a cabo la compraventa ante notario (junto con la firma de la nueva hipoteca, como norma general), se tienen que expedir dos cheques. Uno para el banco, con el importe de la deuda pendiente. El otro es para el vendedor, por el importe que resta hasta alcanzar el precio acordado de compraventa.
3. Si la cancelación de hipoteca no se lleva a cabo en el mismo acto, el vendedor deberá solicitar un certificado de deuda cero para la cancelación ante notario en un momento posterior. Para cancelar una hipoteca ante notario sólo basta con la firma de un representante de la entidad bancaria.
4. Se deberá presentar en el Registro de la Propiedad tanto la cancelación de la hipoteca anterior como la nueva carga hipotecaria que pesa sobre la casa.
Gastos de comprar casa con deuda hipotecaria
Cualquiera de los tres mecanismos expuestos anteriormente para comprar una casa con una deuda hipotecaria puede conllevar gastos.
En principio, si solicitas una nueva hipoteca con vistas a cancelar la actual, tan sólo tienes que asumir el coste de la tasación del inmueble y el 50% de los gastos de notaría, según la Ley 5/2019 (Nueva Ley Hipotecaria).
También es posible que el banco imponga una comisión de apertura, pero no suele ser común y, además, es negociable.
En cuanto a los gastos de cancelación de la hipoteca anterior, es probable que haya que asumir una comisión por amortización anticipada. Aunque depende de lo acordado, este tipo de costes deberían ser a cuenta del titular de la hipoteca cancelada.
Subrogar la hipoteca es otra de las opciones más económicas. Sólo hay que hacer frente a los costes notariales y la posible comisión de subrogación del deudor.
Si tienes que llevar a cabo una novación para modificar los términos, probablemente también esté sujeta a comisión y correrían de cuenta. Esta comisión, al igual que la de amortización anticipada, está limitada por ley.
Referencias
Banco de España. (Diciembre de 2024). Cancelación registral de la hipoteca. Obtenido de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/cancelarhipoteca/Cancelacion_reg_98ec24e53ab1d51.html
Banco de España. (Diciembre de 2024). Comisión por subrogación del deudor de una hipoteca. Obtenido de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/comisiones/comisionesproduc/Comision_por_su_ac7a9426c170061.html
Banco de España. (Diciembre de 2024). Compensación o comisión de cancelación o amortización anticipada de una hipoteca. Obtenido de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/comisiones/comisionesproduc/Comision_de_can_f12a5c9809cbe51.html
ING. (Diciembre de 2024). Novedades de la Ley Hipotecaria: todo lo que te interesa saber. Obtenido de https://www.ing.es/ennaranja/comprar-casa/mas-sobre-hipotecas/ley-hipotecaria#:~:text=La%20comisi%C3%B3n%20m%C3%A1xima%20que%20puede,a%20partir%20del%20cuarto%20a%C3%B1o
