¿Quieres cambiar de casa pero la actual tiene una hipoteca? No te preocupes, vender una casa hipotecada es un procedimiento, no sólo posible, sino más común de lo que imaginas.
Entendiendo la hipoteca
En principio, debes tener presente que el hecho de que una casa se encuentre hipotecada no es motivo para impedir que se realice con ella cualquier tipo de negocio con ella.
Una hipoteca es sólo una garantía. Sin embargo, el titular conserva la propiedad del inmueble y tiene derecho a su posesión a no ser que incumpla sus obligaciones de pago. En ese caso, la garantía será ejecutada por el banco y se pierden ambos derechos.
En todo caso, en caso de que se venda, la hipoteca seguirá siendo una carga que pesa sobre el inmueble.
Es decir, que aunque se venda, continúa actuando como garantía del préstamo. Así pues, si el titular de la hipoteca no atiende sus obligaciones de pago, el banco puede ejecutar la garantía, aunque la casa pertenezca a una persona.
Por esta razón, el comprador de un inmueble comprueba en el Registro de la Propiedad si el bien se encuentra afectado por una hipoteca o pesa sobre él alguna otra carga y es necesario solventar esta situación para proceder a su venta.
Pasos para vender una casa hipotecada
El proceso para vender una casa con hipoteca es más común y sencillo de lo que se piensa, aunque sigue siendo algo más complejo que cuando se trata de vender una propiedad libre de cargas. Estos son los pasos necesarios.
Entonces te podemos ayudar
Consulta con tu banco o entidad financiera
Antes de nada, es necesario que comprendas la situación en la que se encuentra la hipoteca.
Puedes solicitar a tu banco un certificado que indique cuánto queda por pagar de hipoteca (el saldo pendiente) y los gastos de cancelación (por ejemplo, la comisión por amortización anticipada).
Determina el valor de tu propiedad
Una vez tengas claro la cantidad que tienes que pagar para liberar la vivienda de la carga hipotecaria, el siguiente paso consiste en establecer el precio de venta, con el fin de comprobar de forma clara que si puedes conseguir más dinero del que tienes que pagarle al banco.
Lo más efectivo en este caso es que realices una tasación del inmueble para determinar su valor objetivo.
Busca asesoría legal y financiera
Para realizar una buena operación, primero tienes que planificar la venta. Además, también tienes que tener presentes los trámites y gastos de cancelación de hipoteca.
En este sentido, un asesor experto en materia hipotecaria, tanto desde el punto de vista legal como financiero, puede serte de gran utilidad.
Opciones para vender tu casa hipotecada
Dependiendo del saldo pendiente de la hipoteca y el precio que consigas por la venta, puedes optar por alguna de las siguientes fórmulas para vender una casa con hipoteca.
Venta directa
El primer mecanismo (además del más simple y común) es vender la casa aunque todavía presente la carga hipotecaria.
Suele darse el caso cuando consigues más dinero por la venta de la vivienda que la cantidad que te resta por pagarle al banco (contando con los gastos de cancelación).
El procedimiento es el mismo que si la casa no estuviese hipotecada, salvo que en el mismo acto de escritura de compraventa ante notario, le entregarás un cheque al banco con el dinero que te queda por pagar para que la hipoteca quede saldada.
Posteriormente se procede a cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Para ello necesitarás el “certificado de deuda cero” que te expedirá el banco.
Transferencia de hipoteca
Además de cancelar la hipoteca con el dinero de la venta (de forma simultánea), también es posible que transmitas la hipoteca al comprador. En este caso, tienes que tener presente que el dinero que falte por pagarle al banco se restará del precio de venta.
No obstante, este procedimiento implica una subrogación del deudor hipotecario y el banco debe aprobarlo. En la práctica no suele llevarse a cabo puesto que supone para la entidad valorar de nuevo el riesgo. Además, los bancos prefieren conceder una nueva hipoteca con las condiciones actuales de mercado.
Pedir una hipoteca puente
La tercera opción para vender una casa con hipoteca no es muy común, pero también es posible. Suele darse cuando quieres comprar otra casa, pero no consigues vender la que actualmente se encuentra hipotecada.
Se trata de pedir una nueva hipoteca para el nuevo inmueble. A esta nueva hipoteca se suma el saldo pendiente de la anterior. Ahora bien, se te concede un período de carencia mientras no vendes el inmueble antiguo (solo pagas intereses).
Una vez vendida la vivienda antigua, se cancela esta hipoteca y se formaliza una nueva (en condiciones normales) para el nuevo inmueble.
Documentación necesaria
Básicamente, los documentos son los mismos que cuando se pretende vender una vivienda sin una hipoteca, aunque es preciso demostrar que la deuda ha sido cancelada añadiendo:
-Certificado de deuda cero.
-Modelo 600 de la Agencia Tributaria (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
-Nota simple del Registro de la Propiedad en el que se muestre que la vivienda no tiene carga hipotecaria.
Consejos para una venta exitosa
Es posible que quieras cambiar de residencia, pero te cueste vender la casa antigua debido a que tiene una hipoteca pendiente. Para conseguir una venta rápida puedes llevar a cabo alguna de estas acciones.
Establece un precio competitivo
Lógicamente, cuanto menor sea el precio de la vivienda más atractiva será para el comprador. No obstante, asegúrate de que el precio establecido sea igual o superior a lo que te resta por pagar de hipoteca, teniendo en consideración todos los gastos necesarios.
Para realizar los cálculos correctamente tan sólo tienes que solicitar el certificado de saldo pendiente en el banco y realizar una tasación del inmueble. Así podrás ajustar el precio.
Mejora la presentación de tu casa
Observa si la vivienda tiene desperfectos que deban ser arreglados. Además, una capa de pintura y una decoración minimalista (eliminando objetos superficiales, para que parezca que hay más espacio) pueden marcar la diferencia.
No es necesario que contrates a un diseñador de interiores, simplemente revisa bien todo aquello que es susceptible de mejorar.
Promociona tu propiedad eficazmente
Por supuesto, si tu casa no tiene visibilidad frente a los posibles compradores, será más difícil que lleves a cabo la venta.
En este sentido, puedes anunciar tu casa en los principales portales inmobiliarios, contratar a un agente, poner carteles, etc. Puedes aprovechar las plataformas existentes que no tienen coste alguno.
Errores comunes al vender una casa hipotecada
Entre los errores más habituales que se cometen al vender una vivienda con cargas se encuentran:
-Lanzarse sin tener un plan previsto.
-Precipitarse y vender la casa por lo que te queda de hipoteca sin considerar los gastos de cancelación.
-No tener en cuenta las ofertas existentes en el mercado inmobiliario.
-No cumplir con las expectativas que se habían prometido en el anuncio de venta.
Conclusiones
En resumen, has podido comprobar como es perfectamente posible vender una casa hipotecada.
Sin embargo, es necesario seguir los pasos indicados, optar por la alternativa que te sea más conveniente y, sobre todo, es necesario contar con asesoramiento profesional en materia legal y financiero.
