La compra de una casa o una vivienda es, sin lugar a duda, la mayor adquisición que una familia o un particular normal hará durante toda su vida. Y no solo por el valor de la vivienda en sí, sino por todos los gastos extra, impuestos y tasas por abonar.
Siendo una de las compras más importantes en la vida de muchas personas, aun se sigue dudando acerca de temas tan, en apariencia, sencillos como el pago de impuestos asociados a la compra de la vivienda. Y es que no es lo mismo una vivienda nueva, que una de segunda mano. Para concretar con el tema de este artículo, es decir, la estimación del IVA que debemos pagar al comprar una casa, tenemos que decir que se pagará el IVA siempre que hablemos de una vivienda nueva.
¿Qué es una vivienda nueva?
Puede parecer una obviedad, pero hay un matiz que comentar al respecto. A efectos de impuestos, se considera vivienda nueva a aquella a la que se hace una primera transmisión, es decir, que pasa del promotor al comprador. Además, debe estar terminada.
Por tanto, estrenar una vivienda (ser la primera persona que vivirá en ella) nada tiene que ver con el concepto de "vivienda nueva" que tiene Hacienda. Por ejemplo, si del promotor pasa a ser propiedad de un banco, y ese banco nos la vende a nosotros, no podemos hablar de vivienda nueva. Seremos los primeros en vivir en ella, pero la vivienda ya se enmarca en "las segundas y ulteriores entregas", como marca la ley. Así pues, una vivienda que adquirimos a un banco no lleva IVA, y por tanto no debemos pagar este impuesto.
Entonces, para el caso de una vivienda nueva con todas las de la ley sí deberemos pagar IVA, y el tipo impositivo marcado es del 10% en el caso general.
Hay una excepción, un caso en el que la vivienda puede ser de una entidad financiera y considerarse como vivienda nueva. Esto se puede dar cuando un promotor paga la deuda contraída con la entidad con una obra no finalizada. En ese caso se produce una cesión jurídica de los derechos de la propiedad, pero no existe transmisión de vivienda y no hay certificado de fin de obra. En ese caso, el banco es propietario y sería el encargado de terminar la construcción, contando entonces con todas las viviendas nuevas del residencial.
Otros casos en la compra de vivienda
Si optamos a viviendas protegidas o que se acogen a algún régimen especial, o se trata de viviendas pertenecientes a alguna promoción pública, el IVA es del 4%. En el caso de las viviendas de segunda mano, que ya sabemos que son la mayoría de las que están en el mercado (y este punto debemos verificarlo con mucha atención para no pagar lo que no corresponde), debemos pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende mucho de la Comunidad Autónoma, aunque se puede estimar en el 6% que especifica la ley.
Siempre hemos de tener en cuenta otra puntualización: el IVA se calculará sobre el precio de la vivienda, que no tiene por qué ser el mismo que el precio de compra. Esto es un poco enrevesado, pero siempre hemos de tener claro si el precio que nos están presentando es el precio de compra (precio de la vivienda nueva más IVA), o no. La diferencia entre entender que el precio incluye el IVA, o no, se traduce en miles de euros, ¡mucho ojo! Nunca está de más ser extremadamente precavido cuando hablamos de adquisiciones de tanto valor.
